主题：万科A：金九增速跌入负区间 买入评级

　■事件：10月9日，公司公告18年9月份销售数据，9月份公司实现合同销售面积302.5万方，同比提升10.85%，合同销售金额434.20亿元，同比下降6.26%；1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方，同比增长8.93%，累计合同销售金额4315.6亿元，同比增长8.95%。

　　■金九趋冷，销售额增速跌入负区间：1）9月销售趋冷，增速较8月增速收窄9.77pct：

　　18年9月，公司实现合同销售面积302.5万方，同比增长10.85%，环比增长17.52%；实现合同销售金额434.20亿元，同比下降6.26%，环比提升13.25%；金九行情趋冷，公司9月销售额增速继8月的低增速，继续回落，除却1/2月份的第三个单月销售额增速为负的月份。9月销售面积同比增速虽较稳，但9月销售均价14353元/平米，同比下降15.43%，环比下降3.63%（较上月提升181.94元/平米），对销售额增速有一定的拖累；2）累计销售增速回落2.01pct，1-9月累计增速8.95%：18年1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方，同比增长8.93%（前值+8.71%），增速微增0.22pct；累计合同销售金额4315.6亿元，同比增长8.95%（前值+10.97%），增速收窄2.01pct；累计销售均价14870元/平米，同比增长0.02pct（前值+2.08pct）；累计销售均价基本较1-8月累计销售均价相比，增速收窄2.05pct。

　　■9月拿地额/销售额27.64%，拿地力度收缩：公司18年9月新增土地项目20个，其中6个为物流地产项目，14个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积80.92万方，权益建筑面积91.3万方。新增土地项目中，土地净占地面积225.3万方，计容建筑面积385.3万方，较上年同期分别下降8.13%、下降21.39%，权益建筑面积225.8万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达58.60%，即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例，9月新增项目中公司平均权益比例为58.60%（前值73.35%），权益拿地额/总价款为48.14%；从18年1-9月公布的数据看，1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为46.55%（前值48.71%）。50%以上权益的项目（含50%）：50%以下权益的项目为8：6；100%权益的项目：非100%权益的项目为2：12。9月新增土地总地价249.29亿元，同比下降15.28%；新增权益地价120.01亿元，同比下降47.52%；其中，9月权益拿地额/销售额占比为27.64%（前值42.88%），拿地力度持续收缩，低于1-9月平均拿地力度28.98%。从拿地均价来看，9月新增土地楼面价6470.10元/平米（同比+7.78%），权益楼面价5314.88元/平米；楼面价/销售均价为45.08%，成本可控，安全边际高。

　　■投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长；预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52，维持“买入-A”评级，6个月目标价30元。

　　■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期


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