主题：招商蛇口“招婿”开发太子湾项目

曾为房企第一梯队的招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，以下简称“招商蛇口”)，为加快开发拥有的“金山”，通过公开挂牌的方式引入了中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司(000039.SZ，以下简称“中集集团”)旗下子公司作为股权增资的合作方。11月24日，招商蛇口发布公告表示，中集集团四家子公司将以总价63.20亿元成为商融置业49%股权增资项目、商泰置业49%股权增资项目、乐艺置业51%股权增资项目、商启置业51%股权增资项目的最终投资方。招商蛇口表示，通过增资扩股的方式引入合作方，是为加快深圳蛇口太子湾片区的开发速度，招商蛇口上述四家子公司分别持有的地块为DY02-01、DY02-03、DY01-04、DY03-02的土地。《中国经营报》记者实地走访深圳南山区蛇口太子湾片区时发现，现场有多个工地在施工，土地已基本平整，部分工地已建起主体工程，现场一位招商物业的工作人员告诉记者，目前在建的主要为住宅和办公楼。本报记者就太子湾整体项目开发进度以及上述地块如何加快开发等问题致函招商蛇口进行采访，截至发稿时未获回复。“招婿”加快项目开发坐拥炙手可热的深圳蛇口太子湾片区土地，招商蛇口此次引入合作方被视为“招婿”。据公告显示，中集集团四家子公司集星发展、集盛发展、集宇发展及集达发展分别以约15.49亿元、约16.20亿元、约6亿元、约25.51亿元成为商融置业49%股权增资项目、商泰置业49%股权增资项目、乐艺置业51%股权增资项目、商启置业51%股权增资项目的最终投资方，上述股权增资项目的挂牌底价合计为63.20亿元。深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，此次交易与招商蛇口再造蛇口有关，因为蛇口工业区和码头现在到了更新升级的时候，而这次合作开发的地块涉及商业住宅、办公等业态，是由于工业区和码头的基础设施需要投入，如果没有房地产可能难以覆盖项目开发成本。北交所出让公告要求，商融置业等四家企业的意向投资方或其母公司2017年度期末企业净资产不少于人民币100亿元。2017年报显示，中集集团2017年末的净资产达432亿元。由于招商局集团持有中集集团24.58%股份，某种程度上，中集集团及招商蛇口两家企业是兄弟公司，此次增资将构成关联交易。值得注意的是，商融置业等拥有的四宗地块曾由招商蛇口于2011年竞得，历史取得成本低，而深圳商业用地价格涨幅大，因此取得较高的评估增值率。其中商融置业评估增值率5272.87%、商泰置业评估增值率为5521.54%、乐艺置业评估增值率为1821.31%、商启置业评估增值率为8070.45%。以深圳乐艺置业为例，该公司目前资产账面价值仅7933万元，净资产账面价值3000万元，评估后资产为6.26亿元，净资产5.76亿元，总资产评估值增值率达到了6.9倍。其中存货评估增值率超过了11倍。据悉，商融置业等四家公司拥有的四宗地块编号分别为DY02-01、DY02-03、DY03-02及DY01-04，总占地面积3.99万平方米及总可建楼面约24.6万平方米，涉及商业、办公及商务公寓等业态，公告中显示，四宗地块的合计原收购成本仅为5.19亿元，如今近一半股权的出让底价则达到63亿元，升值空间超过20倍。早在2016年9月，太子湾在另外四宗地的开发上，招商蛇口就使用了同样的手法。同年12月，新世界发展宣布以合资方式，承担约91.568亿元，和招商蛇口共同发展太子湾片区四宗地块。同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，对于招商蛇口这种动辄占地数万平方米的大体量项目，引入多元化企业是有必要的，目的是为了进行资源整合以及加快开发，后续对港口片区的产业发展、可售物业升值都有一定助力。

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