主题: 招商蛇口:拿地力度陡增 拉低存货周转率
2018-12-08 21:05:11          
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主题:招商蛇口:拿地力度陡增 拉低存货周转率

地产行业真的进入了严冬?房企真的迎来了“剩者为王”的局面?梳理上市房企主要的经营数据,带你窥探龙头房企“过冬”的差异与应对,从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻行业之变。

  本期梳理招商蛇口(001979)今年以来经营业绩表现,并与去年同期数据、50家主流上市房企经营数据均值进行比较,同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程,参考主流评级体系,归类经营指标并赋予相应权重,从四个方面来找寻招商蛇口今年以来的“改变”与“侧重”。

  评分方面,招商蛇口业务发展方面评分相对一般,公司的规模优势、盈利能力及财务实力等三方面评分都表现较好。

  业务发展方面,招商蛇口2018年上半年拿地金额为522.4亿元,高于主流房企数据均值。2018年上半年招商蛇口拿地面积为747.9万㎡,拿地力度陡增,而2017年全年拿地为842.8万㎡。招商蛇口半年销售金额为751亿元,销售面积为374.2万㎡,上半年销售面积同比增28%,2017年全年招商蛇口销售面积为554万㎡。但公司存货周转率一般,半年存货周转率仅为0.06,销售价格与拿地价格之比低于主流房企均值水平3.28。

  收入储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数。招商蛇口收入储备倍数为23.37(参照的是2018年半年收入),低于主流房企数据均值,而该数值2017年仅为5.13(参照的是2017年全年收入)。

  财务方面,招商蛇口今年中期平均融资成本较2017年略有上升,为4.87%,显著低于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。2017年数据显示,招商蛇口平均融资成本为4.8%。净负债率为72.76%,较2017年有所升高,但仍大幅低于行业均值125%。

  目前招商蛇口货币资金+受限制使用资金共有620.51亿元,短期债务为354.03亿元,长期债务为945.47亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,招商蛇口短期偿债压力指数为0.57,明显低于主流房企数据均值。

  规模与盈利方面,招商蛇口规模优势较为明显,盈利能力得分相对较好。2018年上半年招商蛇口土地储备货值为4141亿元,低于行业均值为5912.84亿元,权益土储货值为3015亿元,权益比例达72.8%。招商蛇口预收账款(合同负债)为764.31亿元,与主流房企数据均值水平相当。

  招商蛇口的销售毛利率、销售净利率都要明显高于主流房企平均水平,半年ROE为10.12%,大幅高于行业平均水平8.3%。

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