主题：招商蛇口：拿地力度陡增 拉低存货周转率

地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的差异与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻行业之变。

　　本期梳理招商蛇口（001979）今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、50家主流上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来找寻招商蛇口今年以来的“改变”与“侧重”。

　　评分方面，招商蛇口业务发展方面评分相对一般，公司的规模优势、盈利能力及财务实力等三方面评分都表现较好。

　　业务发展方面，招商蛇口2018年上半年拿地金额为522.4亿元，高于主流房企数据均值。2018年上半年招商蛇口拿地面积为747.9万㎡，拿地力度陡增，而2017年全年拿地为842.8万㎡。招商蛇口半年销售金额为751亿元，销售面积为374.2万㎡，上半年销售面积同比增28%，2017年全年招商蛇口销售面积为554万㎡。但公司存货周转率一般，半年存货周转率仅为0.06，销售价格与拿地价格之比低于主流房企均值水平3.28。

　　收入储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数。招商蛇口收入储备倍数为23.37(参照的是2018年半年收入)，低于主流房企数据均值，而该数值2017年仅为5.13(参照的是2017年全年收入)。

　　财务方面，招商蛇口今年中期平均融资成本较2017年略有上升，为4.87%，显著低于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。2017年数据显示，招商蛇口平均融资成本为4.8%。净负债率为72.76%，较2017年有所升高，但仍大幅低于行业均值125%。

　　目前招商蛇口货币资金+受限制使用资金共有620.51亿元，短期债务为354.03亿元，长期债务为945.47亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，招商蛇口短期偿债压力指数为0.57，明显低于主流房企数据均值。

　　规模与盈利方面，招商蛇口规模优势较为明显，盈利能力得分相对较好。2018年上半年招商蛇口土地储备货值为4141亿元，低于行业均值为5912.84亿元，权益土储货值为3015亿元，权益比例达72.8%。招商蛇口预收账款(合同负债)为764.31亿元，与主流房企数据均值水平相当。

　　招商蛇口的销售毛利率、销售净利率都要明显高于主流房企平均水平，半年ROE为10.12%，大幅高于行业平均水平8.3%。

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