主题：招商蛇口：签署整备合作协议 买入评级

事件描述2018年12月24日，招商蛇口发布前海土地整备协议及合资合作协议公告。

事件评论前海土地补偿价值约432亿元，由公司持股比例82.5%的子公司招商驰迪享有。根据政企双方聘请的专业公司评估，按照前海土地整备框架协议的约定方法，公司持股82.5%的子公司招商驰迪将获得前海土地补偿价值约432亿元。具体计算方法为：以2015年1月1日为评估日，原规划条件下的前海土地价值（约130亿）归招商驰迪全部享有，新、原规划条件下的前海土地增值部分在扣除政策性刚性支出后，其中40%（约302亿）归招商驰迪享有，再扣除部分区域少量租金补偿。


土地置换方案确定，总建筑面积为212.90万平，其中商务公寓可销售。

根据招商驰迪享有的约432亿补偿价值，前海管理局为其置换土地面积约42.53万平（全部为经营性用地）、总建筑面积约212.90万平的土地使用权，起始日期为2015年1月1日，土地使用年期按国家规定的最高年期确定，而且其中的商务公寓可以进入市场销售。


土地整备阶段结束后，合作合资阶段值得期待。招商驰迪所得置换用地及前海管理局收回的经营性用地，将一并纳入合资合作范围。在合资合作阶段，招商蛇口控股子公司和前海管理局下属公司将各自持地公司股权注入双方持股各50%的合资公司（或涉及现金补足对价），并由招商蛇口合并财务报表，合资公司将负责开发建设合资合作范围内的全部经营性用地，计容建面约497万平（不含配建的总部与产业用房），其中包含办公（含研发办公）、商业（含商务公寓）、居住、旅馆业（酒店）及文化娱乐等具体用途。


长期分享前海发展红利，中期经营效率持续提升。长期来看，公司将与前海管理局分享前海合资合作范围内的发展红利及开发收益；中期来看，公司经营效率持续提升，近年来销售额保持快速增长，2018年前11月销售额约1488亿元，同比增长约45%，销售目标完成率已超99%，2018年归母净利润预计约156亿，EPS约1.98元，2018年动态PE约8.57倍（对应2018年12月24日收盘价），维持“买入”评级。



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