主题：万科A：高基数下销售放缓 拿地态度略趋谨慎


2019-02-11 13:42来源：华创证券作者：袁豪
事件：万科公布公司 1 月销售数据， 1月公司实现签约金额 488.8 亿元，同比下降 28.1%；实现签约面积 317.7 万平方米，同比下降 28.5%。1月公司新增建面 296.6 万平方米，同比增长10.9%；总地价129.9亿元，同比下降14.1%。

点评：1 月高基数下销售趋缓、同比-28%， 料后续稳步回升。1 月公司实现签约金额 488.8 亿元，环比下降 22.4%、同比下降 28.1%；实现签约面积 317.7 万平方米，环比下降 27.6%、同比下降 28.5%；销售均价 15,386元/平，环比增长 7.1%、同比增长 0.6%。 由于 2018 年 1 月公司单月实现销售金额 679.8 亿元，属 2018 年全年单月销售最高，因此高基数下公司 1 月销售降幅较大；但公司 1 月销售额仍居克尔瑞 1 月单月销售榜单第一。考虑到 2、3 月销售基数较低，并且在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上，公司后续销售或将稳步回升。

1月拿地金额占比销售金额 27%，拿地态度略趋谨慎。1 月公司在土地市场获取广州、上海、北京等地 10 个项目以及 3 个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。 1 月公司新增建面 296.6 万平方米，环比下降 49%、同比增长 10.9%；对应总地价 129.9 亿元，环比下降 61%，拿地金额占比销售金额为 26.6%；平均楼面价 4,379 元/平米，环比下降 23.6%，拿地均价占比当月销售均价 28.5%，较 2018 年下降 11.4pct。 按销售均价 1.5 万元/平估算公司 1 月新增货值 456 亿元， 略低于同期销售金额 488.8 亿元， 拿地略趋谨慎。

投资建议： 基数下销售放缓，拿地态度略趋谨慎，维持“强推”评级。万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2018-20 年每股收益预测分别为 3.31、 4.21、 5.33 元，现价对应 19 年 PE仅为 6.6 倍，维持目标价 45 元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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