主题：一季度楼市重回2007？


　　面对一季度乐观的统计数据，成都楼市再一次站在十字路口，连续的放量成交之后，3月份房价环比小幅上涨，成交量甚至比市场最好的2007年还要高。同时，一种非理性的情绪也在蔓延，托人买房、排队买房再度出现，开发商顺势涨价……难道楼市真的回暖了？本报记者近日兵分几路对楼市回暖的现象展开调查。
　　从2007年10月开始，购房者进行了一次长达近一年半的集体观望，开发商只能以价格的妥协求成交，最近随着货币政策的宽松带来的流动性充裕（这一点已经在股市反应得淋漓尽致），房地产市场也出现了刚需释放带来的井喷行情，并且房价连续两月保持小幅上涨。但是记者调查发现，最近精装和赠送面积房源所占比重有所增加，一些存量比较多的企业依然是以清库存为主，只有一些尾盘才会选择试探性的涨价。在土地市场控制供应的同时，如果存量房源得到长时间的消化，市场才可以说是度过险关。
　　房价像2007一样地涨吗？
　　剔除精装、赠送空间，房价难言上涨
　　对于购房者来说，房价总是觉得贵，但是两个月如此巨量的成交，表明了大量购房者对下跌后房价的认可。记者在城南一家售楼部采访了购房者陈先生，他说："我关注几个项目很久了，一直在观察价格变化，总体的感觉是房价没有跌多少，市场一热就回来了，而且很多项目动不动就是起价，到了项目一看，起价离均价有点远。"
　　虽然陈先生感觉房价没有跌多少，但是整个市场价格下降已经是连续6个月了。易居中国成都研究机构的数据显示，3月份主城区成交均价小幅回升，连续6个月的下降，使得成交量大幅回升，面对火爆的商品住宅市场，部分开发商选择了小幅涨价。中原地产中国研究院三月对北京、上海、广州、深圳、四川等地楼市进行调查后也发现，之前就有过小幅涨价的开发商，已经开始了第二波提价。并且很多楼盘在涨价之后，依然卖得很好。有分析师指出，开发商正逐步通过少数项目的提价，测试市场接受程度。新一轮价格上涨潮或在酝酿之中。
　　放眼国内，房价正在发生一些微妙的变化。国家发改委、国家统计局13日公布的最新数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，降幅比1月扩大0.1个百分点；但与此同时，环比却上涨0.2%。
　　但是，对于成都市场来说，成都3月份精装房成交量的增加，也在一定程度上带动了成交均价的上扬。精装和赠送面积可以说是最近市场的重要特征，记者观察了成都万科最近推出项目，万科金色海蓉推出精装房，60多平方米的产权面积而实际使用面积高达90平方米；万科魅力之城的新推产品魅立方也是精装，而且也是实际使用面积比建筑面积高得多，70-80平方米的建筑面积却有超过100多平方米的使用面积；较早推赠送空间的万科金域蓝湾，最近推出的大户型的赠送面积也相当可观。所以，如果计算这些项目的实得均价，也就难说3月的房价环比是否上涨。正如易居中国成都研究机构柴冰虹所说的，剔除精装房和赠送面积的因素，房价依然处于下降的通道中。
　　像2007年一样所有房子都好卖吗？
　　刚性需求井喷，中小套型一枝独秀
　　"一期早已清仓了，一套都没剩。"阳光舜苑申经理聊到这个话题时很轻松。他所在的项目离理工大学仅数百米，是在去年年底市场极度冷清环境下开盘的，开发商一度为了实现预期目标而压低开盘价格，没想到刚进入2009年就迅速热销，一度排在成都市周成交榜前列。
　　和阳光舜苑一样，面对一季度突如其来的热销，感到难以置信的开发商不在少数。春节后，上海绿地在成都连续推出多批房源，均出现一度绝迹的排号现象；3月29日，蓝谷地60多套房源数小时内售完；而更广为业界熟知的，莫过于蓝光、华润等品牌开发商在一季度创造的热销奇迹……
　　稍加留心不难发现，在一季度热销的多数项目中，中小户型、刚性需求、首次置业等关键词成为业界提及率最高的词。"我们的房型面积集中在90平方米以下，主要是针对刚性需求，而且不少购房者都是经过多次看房比较后才来买房的。"成都融创副总经理杨丽毫不忌讳地告诉记者，在3月29日蓝谷地新一批房源开盘前，公司没想到效果会如此好。杨丽认为这是刚性需求在去年积累一年之后，随着政策"见底"，观望消退后带来的必然结果。为此，成都融创正在犹豫是否加快推盘节奏。
　　显然，开发商对市场回暖现象也有很深入的分析，刚性需求成为他们准备持续抓住的重要爆发点。申经理形象地描述项目热销的客户群特征："为了几个平方米可能会很慎重，甚至观望很久。"很明显，谨慎的自住型置业者是主流。
　　上海绿地在春节之后率先打出销售广告抓住了市场行情，其成都公司营销总监任平认为，经过一年的让利调整后，大多数长期跟踪项目的忠实客户已感觉到房价再大幅度下降的可能性较小；同时，他们认为政府不大可能再出台大力度的购房优惠政策了，因为不管是税收、金融还是财政补贴，其优惠空间都已在去年基本释放。持有类似心态的购买群体，一旦有部分购房者下单，立即掀起热潮。
　　尽管市场一片回暖之声，但相关统计数据却显示，月均成交面积从去年开始一直呈下降趋势。然而在2007年楼市的高峰期，户均成交面积达到98平方米。2月成都楼市户均成交面积约85平方米，与去年震后5~10月户均成交面积86平方米基本持平。可见，改善性需求没有大面积释放。
　　不仅在市中心，就连历来是花园洋房、景观别墅市场空间的近郊，也出现以小户型为主打的楼盘。今年刚满25岁的小黄现在一家星级酒店做主管，在位于三环外的锦江城市花园销售大厅，他里里外外跑着签合同、打款付定金忙得浑身是汗。他告诉记者，"我本来想买47平方米那种一房能变三房的户型，但销售人员说早就卖完，我只能买现在这种45平方米的两房户型。"
　　合能地产营销总监刘昕透露了合能·耀之城及锦江城市花园的客户调查统计数据："从按揭贷款的审查办理上已经发现，两个项目首次买房的客户平均都占到80%以上，而且购房者普遍很年轻。"刘昕告诉记者，合能·耀之城30岁以下的客户占到45%，30到35岁占到25%，也就是说35岁以下的客户占到了所有购房者的70%。　　

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