主题：招商蛇口(001979)拿地相对谨慎、补货均价占销售均价13.32%

3月08日晚，公司公告，公司19年2月实现签约销售面积38.65万平方米，同比增加46.90%（前值-5.26%）；签约销售金额83.03亿元，同比增加14.63%（前值+0.26%）。1-2月，公司累计实现签约销售面积95.55万平方米，同比增加10.63%（前值-5.26%）；签约销售金额200.90亿元，同比增加5.74%（前值+0.26%）。
销售增长，增速提升14.63pct：公司2月实现签约销售面积38.65万平方米，同比增加46.90%，较1月销售面积增速提升52.16pct；实现签约销售金额83.03亿元，同比增加14.63%，相对1月销售额增速提升14.37pct。2月销售均价21482.54元/平米，较1月销售均价提升767.25元/平米，幅度达3.70%；2月销售均价相对去年同期收缩21.97%。1-2月公司实现签约销售面积95.55万平米，同比增长10.63%，较1月增速提升15.89pct；实现签约销售金额200.90亿元，同比增长5.74%，较1月增速提升5.48pct；累计销售均价21025.64元/平米，同比下降4.42%，较1月累计增速收缩10.25pct。
拿地谨慎，补货均价/销售均价13.32%：2月公司新增土地项目1个，与1月新增项目持平，新增项目主要位于中山市。按照权益总价/拿地总价计算2月新增项目的权益比例为51.00%（前值60.00%）。2月新增项目可增厚9.05万方土储资源（前值1.98万方），其中计容面积27.15万方，权益计容面积13.85万方；按照累计销售均价计算，新增货值为57.08亿元。2月权益拿地额3.96亿元，平均楼面价2861.1元/平米（较1月楼面价提升1928.12元/平米，幅度206.66%）；权益拿地额/销售额比例为4.77%（1月权益拿地额/销售额比例0.27%、12月权益拿地额/销售额比例13.39%），18年1-12月拿地力度中位数为29.79%，19年1-2月拿地力度持续低于上年中位水平。如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则2月份累计拿地力度为2.13%，远低于18年累计拿地力度（32.85%），整体上，年初公司拿地仍相对谨慎。平均楼面价相对2月销售均价占比为13.32%（1月楼面价/1月销售均价为4.50%、12月楼面价/12月销售均价占比为16.16%）；从拿地成本上看，公司对成本的管控仍具备优势。
投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显着；我们预计公司18-20年公司EPS为1.93元、2.24元、2.58元，对应PE分别为10.7X、9.2X、8.0X，维持“买入-A”评级，6个月目标价25.3元。
风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期


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