主题：房企走出“冬眠期”

●近日，深圳、上海、北京等地土地市场重返活跃，“地王”再度出炉，这被视为房企资金压力大幅缓解的信号。

●除了信贷要素外，“小阳春”带来的火热成交也是让房企走出“冬眠期”的关键原因。有房企内部人士称，最艰难的时期已经过去。

●虽然金融危机和楼市调整，一度将众多房企逼入生死线，然而房企倒闭潮并没有到来。

【话题缘起】



新版“地王”出炉



曾经一度远去的“抢地”场面又在深圳上演。随着４月２９日深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块居住用地以８亿元的高价拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢价获得成功，而这场拍卖会也是时隔五个月深圳首度推出居住用地。

与此同时，上海青浦区徐泾镇一地块受到１０余家开发商的强烈追捧，最终金地集团以５．６亿元的价格获得该住宅用地，溢价８２％，被业内称为２００９年版的“地王”。而在北京，早在３月份以国企为首的开发商就开始积极拿地。

“小阳春”刺激成交，从而带动了土地市场的活跃——看上去顺理成章，然而此时距离房企“倒闭潮”的质疑，仅仅过了一年。一年的时间，大范围的房企倒闭不但出现，相反许多房企重新充实了资金，回复了活力，结束了“冬眠”。拿地、开工、销售、现金回笼、继而扩大规模……耳熟能详的盈利模式卷土重来。

金融海啸尚未结束，房地产行业率先走出阴霾。这一场让房地产企业胆颤心惊的“寒冬”持续了１８个月。

从“很缺钱”到“不差钱”

潘石屹在２００８年初抛出的“百日剧变论”中，最令人耸动的一条预言便是：３个月内如果楼市不回暖，房企将出现倒闭潮。一年多后的今天，房企倒闭潮并没有到来。随着楼市的强劲回暖，潘石屹也于日前宣布：ＳＯＨＯ中国的冬眠策略走到尽头。

老潘的表态仅仅是一个缩影。事实上，和去年的异常冷清相比，今年各房企在土地市场上的信心大增。曾经一度远去的“抢地”场面今年轮番出现。深圳、上海和北京，新拍卖土地的溢价程度令人咋舌。

ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在公司获得１００亿元授信融资额度时，大胆放言，这笔金额加上现有的１００亿元存款，都将用于土地和项目的收购。招商地产董事总经理林少斌对外界称，如果下半年形势明朗，宏观经济有所好转，下半年加大土地储备将会是一个好时机。金地集团董事长凌克也表示，今年将采取相对有弹性的拿地方案，“计划用于新增土地储备的资金规模在５０～１００亿元。”

从抱团取暖到主动出击，土地市场上的“异常”表明这样的信号：眼下的房企“不差钱”，至少一度的资金压力已经大为缓解。

“爽约”的倒闭潮

２００７年前１０个月是中国土地市场最疯狂的１０个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是。

“大部分企业在２００７年都在超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链非常紧张。”有分析人士指出，按照２００８年年初的情况来看，参与了之前疯狂“圈地”的房企，都有倒闭的危险。２００８年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态。曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。

然而，一年后的今天，除了浙江有几家不知名的房企破产外，绝大多数房企安然无恙。而多个城市的产权交易所公示也显示，２００８年房地产业的并购远不如想象中激烈，主要是上市公司和国有大中型企业剥离房地产业务进行的正常“吞吐”，甚至与２００７年比还有所减少。

倒闭潮为何“爽约”？市场回暖加速现金流动，信贷放宽、加量货币投放是关键。

２００９年１月至４月，央行总放贷量达到了５．１７万亿元，超过２００８年全年的实际放贷量４．９万亿元，而今年初步预计放贷量将会超过９万亿元。政策上，涉及“房地产项目资本金比例”、“土地出让金支付”等方面都对房企“大开绿灯”，事实上，这在很大程度上缓解了房企资金压力，增强了企业的开发能力。

“无论哪里的房企倒闭了，对于地方政府来说都是一个‘烂摊子’”，有业内人士称，银行坏账、购房者权益遭侵害、城市形象受损，这些问题是地方政府不愿意看到的。况且大多数房地产开发企业依然是银行的优质客户。

易居中国的研究表明，虽然多家大型房企的资产负债率居高不下，但依然安全渡过了２００９年１月份的支付高峰期。“有国资背景的房企，遇到困难时不仅母公司会出手相助，甚至当地政府也会插手；具有较强融资能力的公司也不会有太大问题，比如万科、保利、金融街等，都在２００８年成功发行了公司债，可以应对支付高峰；２００８年下半年积极采取促销策略加速回款，同时减少开工面积，现金流得到改观的公司在支付年底的工程款和材料款时也不会有太大问题。”

结束“冬眠”欲何为？

“最困难的时期已经过去。”中铁诺德投资有限公司总经理谭健曾对记者称，２００８年公司面临资金紧张、原材料上涨、成本控制等方面的挑战，最担忧的是市场形势一直处于低谷。然而２００９年第一季度，不约而至的“小阳春”真正让房企“暖”了起来。

“成交量的活跃对房企意义重大。”中原深港研究中心张伟称，这不仅加速了房企现金流，缓解了资金压力，更重要的是传递了市场信心，让房企制定下一步规划时有据可依。事实上，在年后深圳中小户型的涨价风波中，就有观点指出“去年售价接近甚至低于成本价，所以今年成交反弹就开始涨价”，这也被视为企业“自救”的举措。

“安然渡过困难期”，有人这样解读万科今年第一季度季报。报告显示，万科实现结算面积１０６．１万平方米，结算收入８０．３亿元，同比分别增长３２．１％和２７．７％。接下来万科仍然坚持“量入为出，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。”

万科的谨慎乐观是有理由的，深圳市场仍有５万套存量房有待消化，而另有数据表明，今年前４个月房地产新开工面积同比下降１５．６％；今年一季度住宅用地成交量为１５６宗８７７万平方米，分别仅为去年同期的３３．３％和２０．２％。土地存量比存量房更难消化。

有业内人士指出，“消化存量”仍是房企很长一段时间内的主要任务，尽管安然渡过困难期，然而房企还需寻找更有力的信心支撑和市场支持。



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