主题：房地产：销量畅旺态势仍可持续

　第29周销售概况：

　　第29周，我们重点跟踪的环渤海、长三角、华南及中西部共十六个重点城市新建商品房销量仍然保持了畅旺态势：从销量来看，十六个城市均同比增长，除合肥、长沙两地，其余十四个城市均保持了同比三位数的增长；销量环比上升的11个，回落的5个；从库存来看，在十六个重点城市中，除沪、杭两地的商品住宅可售量出现自08年底以来的首次环比增长外，其余城市继续保持环比下降的趋势；从房价来看，各地呈现出同比和环比均是涨跌互现的态势。

　　下半年楼市展望：政策面：

　　1、从银行和中介了解的情况：近期，银行收紧二套房贷款的风声近期甚嚣尘上，我们对此做了电话调研，调研中我们发现目前各银行在二套房贷政策的实施上仍比较宽松，并没有明显的收紧；2、关于银监发59号文：所谓的银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》据媒体报道已于6月19日发布，但一直尤抱琵琶半遮面，既没有在银监会网站上公布，多家银行方面也反馈没有收到过，并且该文强调执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，而这个《意见》是08年12月22日国务院下发的“救市”政策，其目的是为了提振住房消费，当中明确规定：加大对改善型住房消费的信贷支持力度、对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定；3、目前政策收紧的必要性有多大：我们认为房贷政策是否明显收紧将取决于房价是否出现大范围暴涨，从上半年房价走势来看，虽然呈现上涨趋势，但并没有出现暴涨的情况，70大中城市房屋销售价格指数直到6月份才出现了12个月以来的首次同比上涨，但涨幅仅0.2%。另外，从上半年统计数据来看，按揭贷款占商品房销售额的比例只有18%，显示房贷泡末并不大，这个数据也表明上半年银行执行房贷政策也并非如媒体渲染得那么恣意妄为；4、投资衰退仍存隐忧也使政策收紧的概率降低：从上半年土地开发、购置及新开工面积仍是负增长来看，投资仍存在着衰退的隐忧，增速要恢复到正常的水平仍需时日；5、我们对下半年政策的判断：尽管刘明康主席7月17日表态要加强房贷管理、防范风险，但我们认为这一表态只是会导致局部地区在个别政策的操作手法上微调，并使市场心理预期短期产生一定的波动，从大方向来看，下半年政策收紧可能性并不大，稳定住房消费的政策大方向在未来几个月将不会改变。

　　销量：我们认为，只要积极财政政策和适度宽松货币政策不发生大的改变，下半年商品房销量仍将会保持较为畅旺的局面，销量的绝对量仍将保持在较好的水平，并且同比增长也不会有悬念，但由于前期局部地区和个别项目出现了房价上涨过快的态势，一些媒体又对此过度渲染和夸大，导致了银监会在个别城市对住房信贷实施了窗口指导，市面上也存在下半年房贷政策或将发生微调的预期，这些扰动因素将使下半年各月份的销量呈现环比波动的格局。

　　价格方面：上半年销量井喷已使开发商现金流明显改善，而08年的战略收缩也使其09年的资金压力较轻，降价“甩货”将不会再成为常态，同时由于短期供应偏紧和通胀预期，下半年房价将呈上涨趋势，但不会暴涨，理由：一、我们从上半年房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎，这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎；二、中央不允许，如果一旦出现房价暴涨的苗头，势必会出台严厉的调控政策予以扑灭，宽松政策能促使楼市销量转暖，严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋——“07年‘927房贷新政’出台，房屋销量应声而落”就是最好的明证。

十六城市第29周房地产销售详情——

　　华北地区

　　北京：第29周，住宅期房网上签约量有所回落，签约2735套，同比增长136%，环比微跌0.7%；仍远高于07和08年周签约量平均水平。一手商品住宅销售均价上升至14193元/平方米，同比上涨3.8%，环比回落5.7%。截止至7月16日，住宅期房可售量为72368套，同比回落18%，环比回落1.3%。

　　天津：新建商品住宅成交2733套，同比增长219%，环比增长13.4%，远超07和08年周销量的平均水平；均价为7721元/平方米，同比增长14.1%，环比增长2.7%，逼近08年的最高成交价格。

　　青岛：新建商品住宅成交2186套，同比增长443.8%，环比回落9.5%，仍好于08年做好一周水平；截止至7月16日，新建商品住宅可售量为55756套，环比回落2.5%。

　　长三角地区

　　上海：商品房预售6501套，同比增长145.8%，环比增长2.9%，好于08年销量最高一周的水平；一手商品住宅成交均价11235元/平方米，同比上涨15%，环比微增0.3%。

　　截止至7月16日，一手商品住宅可售量37678套，同比减少20.7%，环比上涨2.6%，库存自08年底以来首次回升。

　　南京：一手商品住宅成交2216套，同比增长147.3%，环比增长7.3%。截止至7月6日，一手商品住宅可售量为29711套，同比回落23.8%，环比微跌0.9%。

　　杭州：一手商品房销量2083套，同比增长347%，环比回落20.2%，仍高于06和08年最好一周的水平；均价12228元/平方米，同比下跌17.5%，环比下跌7.4%。截止至7月16日，一手商品房可售量13977套，同比回落24.2%，环比上涨17.6%。

　　苏州：一手商品住宅成交2193套，同比增长387.3%，环比上涨11.7%，周成交量已高于07年和08年最好一周水平；一手商品住宅销售均价7410元/平方米，同比上涨9.9%，环比回落1.9%。一手商品住宅可售量25664套，环比回落4.5%。



　　华南

　　深圳：一手商品房销量略有降温，二手商品房成交量再创新高。一手商品房成交1500套，同比增长202.4%，环比回落3.8%，周成交量远超07、08年各周平均水平；均价为15653元/平方米，同比下跌13.2%，环比上涨11.9%；二手商品房成交3634套，同比增长310%，环比增长6.1%，创下08年我们跟踪以来的最高记录。截止至7月16日，一手商品房可售量为32441套，同比减少30.5%，环比减少6.5%，为08年以来的最低水平。

　　东莞：一手商品住宅成交944套，同比增长112%，环比增长9.1%，截止至7月16日，一手商品住宅可售量为76420套，同比增长12.7%，环比回落1.2%。

　　厦门：一手商品房成交797套，同比增长537.6%，环比增长13.5%，高于08年最好一周的水平；均价为9943元/平方米，同比下跌5.5%，环比上涨6.5%。

　　中部城市

　　武汉：一手商品房成交2610套，同比增长119%，环比回落7.1%，高于去年成交量最好一周的水平；均价5767元/平方米，同比下跌5.4%，环比上涨8.9%。

　　合肥：实现商品房销售备案面积34.3万平方米，同比增长77.3%，环比增长28.1%，创下08年我们跟踪以来的最高水平；商品房成交均价4506元/平方米，同比增长13.3%，环比微涨0.7%。

　　长沙：一手商品住宅成交2083套，同比增长37.9%，环比增长2.1%，仍远高于08年各周平均水平；均价4162元/平方米，同比增长10.9%，环比增长2.6%。

　　西部城市

　　昆明：一手商品房成交1792套，同比增长157.8%，环比增长45.5%，远超08年下半年各周平均水平；销售均价为4593元/平方米，同比回落11.6%，环比回落15.9%。

　　成都：一手商品房成交3025套，同比增长191.7%，环比增长31.1%，高于08年各周平均水平。

　　重庆：一手商品房成交4562套，同比增长104.5%，环比回落13.2%，仍远高于07和08年各周平均水平；销售均价为3881元/平方米，同比上涨3.8%，环比下跌3.3%；截止至7月16日，商品房可售量为11.8万套，同比下跌3.3%，环比回落0.9%。






【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。