主题：万科A(000002)继续聚焦主航道，巩固提升基本盘

事件：公司公告2019年半年报。

报表利润保持较好增长，未来业绩锁定性高。上半年，公司实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；截至报告期末，公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

财务结构稳健合理。报告期末，公司持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。货币资金中，人民币占比91.9%，美元、港币及其他币种占比8.1%。截至报告期末，净负债率为35.04%。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债人民币1586.7亿元，占比为70.4%。

土地投资保持平稳。上半年公司获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

物业服务保持行业领先。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元，同比增长113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元，同比增长84%；商业物业服务新增饱和收入8.31亿元，同比增长189%。

投资建议：维持“优大于市”评级。预计公司2019年和2020年EPS在3.61和4.34元。此外按照8月22日收盘价27.16元计算，对应2019年PE为7.53倍。目前行业龙头企业2019年平均PE在6.20X。。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2019年9-10XPE水平，对应合理区间价值区间32.49-36.1元，维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因：1)截至2018年末已售未竣工金额5307.1亿元，同比增长28.1%；2)具备较好稳定现金流业务。

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