主题：海南高速2019年半年度董事会经营评述

一、概述

　　(一)报告期经营情况简介
　　2019年上半年，公司始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入贯彻落实党的十九大精神、习近平总书记"413"重要讲话和中央12号文件精神、省第七次党代会和省委七届历次全会精神，深度融入海南自贸区(港)建设，紧紧围绕"产业转型发展"总体思路，坚持稳中求进工作总基调，按照高质量发展要求，有效应对市场环境重大变化，抢抓机遇，统筹抓好生产经营、转型发展、企业管理、党的建设、精准扶贫、安全维稳各项工作，公司发展经营形势呈现良好态势。上半年，公司完成营业收入10,368万元，实现利润总额6,020万元。目前，公司资产总额325,410万元，净资产总额277,568万元，资产负债率14.70%,财务状况良好，运行情况健康平稳。
　　(二)宏观经济及行业形势分析
　　2019年上半年，总体来看国内经济运行在合理区间，其延续了去年平稳、稳中有进的发展态势。但同时也要看到，当前国内外经济形势依然复杂严峻，全球经济增长有所放缓，外部不稳定不确定因素增多，国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济仍面临较大的下行压力。
　　上半年"以稳为主，一城一策"的政策基调导向，地方收紧性调控政策适度跟进，新一轮的人才政策更加注重与当地产业布局发展，机遇与挑战并存。受调控政策因素影响，商品房销售面积、销售额累计增长速度均有所下滑，分别同比回落5.7个百分点和3.5个百分点，一二线城市出现分化持续加剧，部分城市销售市场回归正常状态。
　　(三)海南房地产行业发展及去库存情况
　　上半年全省房地产政策依然以"稳"字当头，一方面，为了防止房价大起大落，扰乱房地产的健康发展，调控更加精细化，另一方面从土地端、金融端、市场端开启住房租赁市场。
　　今年海南颁布多项政策扶持产业地产发展，同时加大对人才的引进力度，加快海南自由贸易区(港)的建设为目前的首要任务。据海南省统计局数据显示，今年1-6月全省商品房销售面积394.43万平方米，同比下降57.1%,销售额620.39亿元，同比下降54.9%,自2018年4月海南全域限购后整体市场持续下降。截止至今年6月，全省商品房库存为1,495万平方米，去化周期上升至12个月，市场库存较稳定。
　　(四)调控政策对海南楼市及公司未来业绩的影响
　　在"房住不炒"总基调下，海南各城市县成交价、成交面积及投资额与去年同期相比，均出现不同程度的回调、下跌与减少。同时，在市场总体趋稳的情况下，政策调控呈现更加精细化，根据市场变化及时填补政策漏洞，有效引导房地产业持续健康发展。探索多种土地入市利用，探索存量商品住宅用地转型，出台各项政策引导土地端用于产业建设，积极推动海南产业发展。
　　公司目前唯一在售项目处于琼海市限购区域，当前调控对公司来说既是挑战也是机遇。
　　短期看，调控政策将直接影响我公司2019年销售业绩和清盘目标。但长期来看，政府的调控有利于海南房地产市场的长期、稳定、可持续发展，也有利于公司经营业绩的稳定。尤其是海南严控土地出让、严格审批项目预售、停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设，对于公司在售瑞海水城项目小户型产品(面积53-83平方米)来说，市场稀缺性愈发明显。
　　(五)土地储备情况
　　1、儋州东坡雅居项目
　　位于儋州市那大城北新区国盛路北侧，用地面积626.99亩。项目于2015年5月停工。2017年8月11日公司收到儋州市国土资源局《闲置土地认定书》和《听证权利告知书》。
　　儋州东坡雅居公司已于2019年6月25日与儋州市自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，于7月12日完成土地权证重新核发手续，目前正在加紧进行项目整体规划方案编制工作。
　　2、海口三公里项目。
　　项目位于海口市新大洲大道3.2公里处，项目占地127.64亩，实际可利用面积115.5亩，容积率为≤2.0,总建筑面积约153,998平方米，证载用途为商住用地，规划为：教育和商住用地。海口三公里项目正在办理土地确权工作。
　　3、琼海三期项目。
　　琼海瑞海水城三期土地位于琼海市银海路，土地面积56196.0平方米(约84.29亩),地块号为1-(1)-981-1-1,规划用途为商住用地。土地证使用权证号为：海国用[2003]第0424号，土地使用年限70年(自2003年3月26日起至2073年03月15日止)。
　　琼海三期项目土地性质为政策规定的存量商品房用地范围，为盘活土地，需要引入相关符合政府支持及我公司"十三五"发展需要的产业进行开发。在探索产业的同时，加强与琼海市相关政府部门沟通，推动土地过户相关事宜。
　　4、琼海四期项目。
　　2011年1月17日，公司通过公开竞拍获得琼海市丝绸厂和海南丝绸印染厂204.81亩工业用地使用权及地上房屋建筑物该宗地位于琼海市加积镇城南片区，由四宗相邻地块组成，分属原丝绸厂和印染厂，其中印染厂82.76亩，丝绸厂122.05亩，土地容积率初定为1.5,土地性质为工业用地。
　　四期项目土地性质是工业用地，公司拟向琼海市自然资源和规划局申请根据加积镇城南片区规划办理土地调规。公司将按照自贸区(港)"三区一中心"的定位及符合公司"十三五"规划发展的产业开发需要，加强与琼海市政府沟通，通过项目合作导入产业等方式盘活四期项目土地。目前，该宗地调规工作正在进行。
　　5、三亚南田农场土地。
　　1994年，为促进南田温泉旅游城的发展，公司与海南省国营南田农场签订了《关于在东线高速公路藤桥互通修建出口路的合同》，合同约定由公司垫资修建通往南田温泉旅游城的出口路，南田农场则以温泉旅游城内30亩土地作为补偿，提供给公司开发建设。2017年4月，三亚圣林与南田农场签订了《原合同之〈补充协议〉》，补充协议约定将南田温泉旅游开发区内E1-01-01地块约24亩开发用地和E1-01-02地块约6亩配套用地，作为投资补偿提供给三亚圣林。其中，E1-01-01地块用地性质为风情度假村用地，容积率为0.6;E1-01-02地块用地性质为道路防护绿地，上述土地尚未办妥土地使用权证。
　　(六)房地产销售情况
　　2019年上半年，公司房地产项目实现销售收入3959万元，其中：瑞海水城二期项目销售住宅22套，销售面积1,612平方米，销售收入1,470万元；销售别墅5套，销售面积452平方米，销售收入610万元；销售一期别墅9套，销售面积1,710平方米，销售收入1,879万元。
　　(七)房地产出租情况
　　权益比例建筑面积(m)出租率瑞海水城会所店面琼海银海路瑞海水城
二、公司面临的风险和应对措施

　　1.经营风险
　　目前公司无新开发房地产项目，2019年拟开发的项目地块存在瑕疵，其开发项目成本和开发进度存在一定不确定性，可能造成项目预期经营目标难以如期实现；目前，海南东线高速公路投资建设项目投资回报期即将结束。
　　应对策略：公司将积极做好项目重启、新项目开工等工作。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针。
　　2.策略风险
　　公司在房地产主业基础上，顺应当前市场"大旅游、大健康"趋势，加快新项目落地，推动公司产业转型升级，因此可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等策略风险。
　　应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。
　　3.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2019年我国将继续坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，以加快推进构建长效机制为主线实行差别化调控，各地也因地施策强化地方调控。过去一年，海南调控政策不断收紧，各项监管措施频频加码，楼市的投资投机性需求受到遏制，根据海南自由贸易区(港)产业发展定位，海南地产开发将朝着产业转型方向发展。
　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
三、核心竞争力分析

　　报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，核心竞争力未发生重要变化。
　　(一)公司作为以房地产业、交通基础设施投资、酒店旅游服务业为主业的国有控股上市公司，资产状况良好，现金流充裕，负债率低，财务风险小，具有较强的融资潜力。
　　(二)公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的"海南高速瑞海"地产品牌，公司具有较强的房地产开发能力。同时，公司也储备了一定的房地产开发土地资源。
　　(三)公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以"海南高速"为核心品牌，以"瑞海地产"、"金银岛酒店"、"海通监理"等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力和美誉度。

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