主题：华联股份2019年半年度董事会经营评述

2019年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、概述

　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务及商业保理业务。截至2019年06月30日，公司资产总额为125.88亿元人民币，归属于母公司的股东权益为78.82亿元人民币。2019年上半年度，公司实现营业收入6.14亿元人民币，归属于母公司股东的净利润4156.45万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　1、聚焦购物中心核心主业，提升购物中心运营管理水平
　　2008年公司实现了主营业务由百货店经营向购物中心运营管理的战略转型。转型以来，公司通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。截至本报告期末，公司负责运营管理的购物中心数量从2008年的2家增长至30多家，旗下购物中心资产规模超过百亿，项目遍布北京、成都、合肥、南京、西宁、沈阳、兰州等地区。
　　报告期内，公司深耕购物中心核心主业，坚持以利润指标为导向，聚焦业务发展优势地区，以门店为核心，在致力于提升旗下购物中心运营管理业务水平的基础上提高盈利能力。公司要求旗下购物中心以消费者需求为核心运营要素，回归零售为本质的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润四大指标做好运营管理工作，并推进内容创新及服务创新，逐渐形成购物中心差异化核心竞争力，致力于建立购物中心经营理念新高度，做有爱、有美、有趣味、有效率的购物中心。
　　(1)深入研究消费者需求，推进旗下购物中心调改
　　由于消费需求及结构的不断变化，公司要求旗下所有购物中心做好市调基本功，将调研工作制度化、日常化，深入研究商圈内消费者需求与偏好，加强对消费者消费行为、偏好等方面的大数据分析，为店铺调改、店铺定位与品牌招商、市场活动等提供决策支持。报告期内，公司以满足消费者需求及提升顾客体验为出发点，推进并完成6个购物中心项目的调整改造升级，根据社区需求合理布局购物中心内各业态的比重，并通过完善自身软硬件设施，打造舒适的购物环境，给予消费者更好的购物体验。
　　(2)加强运营管控，推进内容创新
　　报告期内，公司致力于提升购物中心运管与管理水平，围绕客流、销售、空置率、利润四大指标，推进旗下购物中心内容创新，优化各项运营工作标准及流程，并进一步完善运营管控机制。
　　消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一站式购物中心模式转变。
　　公司继续推进内容创新，回归零售为本质的商业逻辑，狠抓零售四要素，并坚持"八好+"原则，推动旗下购物中心品牌创新、业态创新，鼓励建立自主品牌，做好"全员淘"活动，按照"三有结构"、"四个比例"的要求持续进行购物中心内容创新，并且及时关注消费者需求变化带来的内容更新与业态优化，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点。报告期内，公司将海洋馆、幼儿园等创新业态引入购物中心，拓宽商场区域与服务内容的功能性，在增进客流的同时提升消费者的体验度，保证商业生态稳健发展。另外，公司积极推动建设品牌资源库，与众多知名品牌及特色品牌建立长期合作关系，为购物中心提供多元化的租户资源及最优化业态配置基础。
　　在做好购物中心日常运营管理的基础上，公司加强各项系统检查和现场检查，督促门店提升运营水平，并完善数据化运营管理系统建设，加强对各店客流、租户销售额的监督与管控，借助数据资源加强消费者需求及品牌数据分析，提升风险预警及管控能力。
　　(3)推进服务创新，加强精细化运营管理
　　报告期内，公司持续推动服务创新，鼓励全员服务创新行动，狠抓服务提升与金点子计划工作，多次组织业务部门及门店相关运营管理人员参加提升服务水平及服务创新相关的培训学习及调研，并要求门店进一步制定切实可行的运营服务细节提升方案，不断提升消费者及租户的体验感，通过提升服务品质及体验的方式带动客流及销售提升。
　　(4)完善整合营销体系，增进顾客黏性
　　2019年上半年，公司着重加强品牌重塑、客流提升、数字化会员运营及社群打造等方面工作，将整合营销体系规范性、系统化、流程化，并加强对营销活动的效果评估，以深化塑造人性化购物中心品牌形象，并通过市场营销活动及会员管理增进顾客黏性。报告期内，公司旗下购物中心通过《社区春晚》、《听她们说》、《全城足迹，奔跑有Young》三个营销项目进行品牌宣传活动，开展多项主题营销活动及面向社区的市场活动，提高项目内租户在市场活动中的参与度与积极性，并着手推动社群营销工作，以增加购物中心平台、消费者与租户的联动能力，强化BHGMall的社区服务理念，拉动门店客流、销售持续提升。另外，公司在上半年完成数字化会员平台及数据化销售体系的初步搭建，加强对消费者需求的大数据分析，为项目运营提供决策支持。
　　2019年上半年度，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.33亿元，相比上年同期增长4.39%。公司在报告期内注重购物中心的运营与管理水平，报告期内，公司旗下门店在日均客流量、日均销售额、毛利率较2018年年度同期均有大幅提升。
　　2、以业务发展为导向，完善公司内部管理流程
　　公司根据相关法律法规的规定，以目前经营业务发展为出发点和导向，不断加强自身建设及内控制度与流程的执行、检查及更新，积极推动组织改进，促进公司规范运作，提升公司内部管理效率及水平。
　　报告期内，公司致力于提高管理效率，执行并完善项目组合管理机制，完善BHGMALL技术标准、设计类、工程施工类及物业管理类等业务相关制度，促进运营工作标准化及流程优化，并对内部管理制度、模板化设计、审批流程、沟通渠道等多方面进行梳理及优化，加强公司内部控制建设，形成高效的管理体系。
　　3、完善人才储备机制，创建学习创新型组织
　　公司关注个人目标与组织发展之间的关联性，推进开放、公平、更有活力与创造力的企业文化建设，加强员工激励、人才选拔与培养机制，创建学习创新型组织。报告期内，基于业务发展与绩效为目标，公司继续探索以业务发展为导向的人才培养体系，将人才培养融入日常工作中，Mall天轮人才培养体系全方位升级，各层级培训更系统与专业化的同时，加大力度进行各业务条线的专业培训，全面提升员工的专业技术能力和素质，为公司持续发展奠定人才储备与保障。
二、公司面临的风险和应对措施

　　1、经济波动及行业竞争加剧带来的风险
　　据国家统计局，2019年上半年，全国居民人均消费支出10330元，比上年同期名义增长7.5%,扣除价格因素，实际增长5.2%;另据商务部网站消息，1—6月，全国实现社会消费品零售总额19.5万亿元，同比增长8.4%。随着政府调控朝着调结构、扩内需的方向发展，消费将具有很大的增长空间。公司核心主业为购物中心的运营管理，存在主营业务受国内外经济波动影响的风险。并且随着购物中心竞争加剧，居民消费需求的不断升级及消费结构的不断调整，对购物中心运营提出更高的要求。
　　为了应对上述风险，公司通过充分调研目标客群的消费需求，对旗下购物中心业态调整及改造升级，推进内容创新及服务创新，以不断提高专业化运营管理水平，减少经济波动以及行业竞争带来的影响。
　　2、影院竞争加剧及新传播媒体竞争带来的风险
　　近年来，影院数量呈现快速增长的趋势，年度单位银幕产出继续递减，影院竞争将更加激烈。以互联网为代表的新传播媒介已经通过改变消费者的消费理念、消费方式和信息获得方式对包括电影在内的传统媒体构成了冲击和挑战。众筹、电子商务、视频网站等互联网商业模式与电影产业嫁接，重塑了电影产业链。在电影放映环节，目前我国电影的放映渠道仍以城市院线发行和影院放映为主，但随着视频网站的兴起和在线付费观看逐渐被接受，网络平台播放将凭借其价廉、便利、选择性强等优势，逐渐成为电影投资的重要的回收窗口。
　　为了应对上述风险，公司不断创新经营与管理模式，加大放映设备设施及技术的投入，在电影放映产品及不同消费群体方面制定差异化发展策略，增强旗下影院的体验性，推进场景消费与产品消费，加强影院服务与运营水平。
　　3、多元化运营管理风险
　　随着公司购物中心、影院和保理业务三大主业的不断快速发展，对外投资业务增加，公司经营规模、辐射区域、组织层级不断扩大，对经营管理、专业人才需求、财务运作以及风险管控等方面的要求也随之提高，公司面临的运营风险加大。
　　为了应对上述风险，公司将积极创新商业模式和管理方式，加强专业化管理，不断强化优势区域的竞争力，逐步提升公司综合运营管理能力，加大市场化运作手段，完善人才储备机制，进一步提升公司综合竞争力。
　　4、客户信用风险及操作风险
　　国内保理业务的客户信用风险主要包括：卖方信用风险和买方信用风险。操作风险包括交易背景真实性风险、资金回笼管控风险、业务操作风险等。
　　为了应对上述风险，华联保理制定了一整套规范的管理制度和内部控制流程，对保理业务实行全流程管理。在准确认识国内保理业务主要风险点的基础上，一是合理评估买、卖方信用风险，对核心企业逐户评估、逐户准入；二是加强交易背景真实性审核，合理匹配融资规模与企业经营销售规模；三是有效监控应收账款回款资金，加强各环节操作风险控制；四是加大业务人员培训力度，提升业务办理人员风险识别能力和展业能力。
三、核心竞争力分析

　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断引入创新业态丰富购物中心内容。
　　1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
　　2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
　　2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，以"平台+内容"为发展思路，将娱乐、教育、餐饮等购物中心内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、合肥、西宁、沈阳、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
　　5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

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