主题：被大幅度低估的招商蛇口

截至2020年2月7日收盘，招商蛇口总市值1300亿元，考虑到招商蛇口在前海妈湾持有大量的土地，判断这片资产价值被市场大幅度低估。

一、前海土地价值分析

招商蛇口在前海的开发主体叫深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，由招商蛇口和前海管理局各50%持股，招商蛇口并表。

根据2018年12月24日，招商蛇口公告的关于签署前海土地整备协议的公告及关于签署合资合作协议的公告，招商局与前海管理局的合资公司合计持有位于前海的经营性用地面积约92.67万平方米，总建筑面积约497.76万平方米，包括四类性质的用地：总部与产业用房、人才住房、居住用地、商业用地，价值如下：

1、总部与产业用房，总建筑面积约59.67万平方米，建成后由前海管理局以“地价＋建筑安装成本＋代建管理费”的方式回购，其中地价根据深圳市房地产评估和发展研究中心出具的上述对应地块的新规划条件下以2015年1月1日为评估时点的评估结果进行确定，不再另行评估，暂不知道多少。

2、人才住房，总建筑面积60万平方米，属于配建性质，产权归前海管理局。

3、居住用地，总建筑面积约50万平方米。按照10万-15万/平方米的前海房价计算，该部分居住功能用地货值约500-750亿元。

4、商业用地，总建筑面积约328万平方米。按照目前前海商业项目10万元/平方米计算，可售货值大约为3280亿元。


经过初略计算，前海妈湾土地对应的货值约4000亿元，按50%持股比例，归母价值为2000亿。上述测算没有考虑建安成本，若将建筑安装成本考虑进去，假设为2000元/平方米，总建安成本约100亿元，近乎可以忽略。

二、前海土地实际价值对净资产的影响

前一次重组时，前海土地装入招商蛇口的评估价约390亿元，按照上述价值测算，招商蛇口归母净资产低估金额为2000-390=1600亿元。截至2019年三季度末，招商蛇口归母净资产为762亿元，考虑了前海土地价值重估后的净资产为2362亿元，实际市净率约为0.55。

三、招商蛇口的底

过往三年，招商蛇口的分红率稳定在40%，按照wind一致预期2019年归母净利润183亿、223亿计算，目前价位对应的分红率分别为183*40%/1300=5.63%和223*40%/1300=6.86%。这样的分红率打底，目前的股价底部是非常坚实的。

综上，笔者判断目前招商蛇口1300亿的市值很有投资价值。

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