主题：房地产：估值已合理 “金九银十”或可持续

　　多数券商给予房地产行业“推荐”评级中原证券

　　近期，有多家券商聚焦房地产行业，针对不同地区的房地产销售情况及企业新开工情况展开了调研，并对该行业进行了相应的投资评级。

　　下半年新开工不宜盲目乐观

　　针对新开工情况，申银万国认为，不能对下半年新开工面积的增长过于乐观，预计环比上半年增速为12.8％左右。他们认为，从开发商调研情况来看，大多数房地产企业“短期乐观，中期彷徨”，大多数房地产企业对中期的判断仍较谨慎，短期增加新开工面积主要则是出于补库存的需要。从建筑企业调研结果来看，建筑企业对下半年新订单的预期不是十分乐观，平均预计下半年订单较上半年环比增长30％左右，和往年类似。上市公司分布较多的一、二线城市由于库存消化更为明显，新开工上调幅度相对更大；但从全国范围上来说，库存依然较充足。申银万国指出，随着房价走高和流动性从高点回落，未来房地产销售将逐步趋于平稳。

　　“金九银十”或可持续

　　经过各地市场调研后，国泰君安认为一二线重点城市整体成交量仍在高位，维持一直以来的观点：中央将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，房地产行业趋势并未改变，而未来6 个月左右行业的供给将持续偏紧。预计“金九银十”的销售旺季将可持续，销量环比将逐渐改善，房价稳中趋涨，上市公司2010年利润预期有望继续提升。

　　而联合证券认为，广深地区近期成交量的下滑与供给偏紧有关，但与房价过快上涨导致一部分自住需求开始受到抑制也有关系。如果房价继续保持在当前的高位，而信贷没有进一步宽松，则“金九银十”的季节性交易量波动或许要被大大弱化。

　　深圳市场：价涨量降

　　针对区域性市场中的深圳市场，联合证券调研显示，深圳市场成交出现分化。与2009年6月相比，深圳楼市成交量已经连续3个月出现下滑，而与成交量连续下滑形成鲜明对比的则是房价的节节攀升。在成交量持续下滑的情况下，深圳市场商品房成交均价还创出历史新高的原因主要在于豪宅成交比例的上升。联合证券指出，豪宅市场依然较为火暴的原因在于：富裕阶层在壮大，寻求资产保值增值的动力较强。

　　联合证券认为，当前深圳普通住宅市场出现分化的原因主要在于购房客户群的分化。从需求结构来看，当前需求基本上以自住客为主，由于最为刚性的一部分已经在上半年集中释放，当前购房需求弹性加大，市场重心开始从“买得到”转向“买得好”，市场热度在减退，需求方逐渐回归理性，变得更加谨慎和挑剔。

　　深圳二手房市场方面，联合证券认为其价格短期内冲高动力不足，若房价没有足够吸引力，或没有信贷条件的明显宽松，二手房成交量将难以明显回升。

　　广州市场：需求偏紧 成交跳水

　　针对区域性市场中的广州市场，联合证券调研显示：整体供应偏紧，但需求下滑已现端倪，成交量大幅跳水，价格逼近历史高位，而二手房市场有价无市，二套房政策执行与深圳相比也略显严格。总体来看，联合证券认为供给的偏紧是广州市近期新房成交量的下滑的主要原因。但个别楼盘的销售热度较差，显示房价上涨带来对需求的挤压的迹象也再度开始出现。

　　政策效应：联合证券认为政策微调给购房成本带来的实质影响并不大，更多的是对购房人心理预期的影响，但的确在抑制投资和投机氛围上起到了较大影响。中投证券认为，未来半年，若房价不出现暴涨，政策调控方向依然是支持行业健康发展，政策将具有一定的稳定性。兴业证券认为，未来半年加息可能性极小，且CPI将持续环比上升，因此真实利率不断走低，将有利于地产行业的表现。

　　机会与风险

　　投资机会：中金公司继续看好地产板块，他们认为地价推升房价，同时上市公司毛利率将改善、净资产值（NAV）上调，而房企去库存化后，下半年销售将实现从保量到保价的转变，行业龙头公司仍是首选。国泰君安认为目前和未来行业趋势并没有出现拐点，继续坚定维持行业“增持”评级，建议继续超配，并认为调整是买入机会。联合证券则相对谨慎，他们认为尽管只是个别楼盘出现销售速度下滑，但楼市的局部降温也将封杀地产股获得超额收益的空间。同时，近期股价的大幅调整已开始使行业估值具有吸引力，但他们判断地产股仍然缺少重新获得大幅超额收益的催化剂。兴业证券指出，从目前估值而言，地产股普遍已经回到合理估值的区间的相对低位，维持对行业的“推荐”评级。即使流动性的收缩限制一线地产股的反弹，有独特业务模式的二三地产股也有获得超额收益的机会。

　　下行风险：申银万国指出，关于房地产新开工增长情况的预计对销售的敏感度很高，如果未来销售大幅超预期，将上调新开工假设。高华证券则认为风险主要来自意外的政府紧缩政策以及中国宏观经济复苏慢于预期。中投证券认为，风险主要可能来自国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期等。


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