主题：“学区房”价格飙涨背后：开发商投入几何？

　相比较为引入教育资源而支出的数百元/平方米,房价涨幅已达2万元/平方米


　　今年年初的价格还在1.45万元/平方米,如今即将推出的房源售价达到3.5万元/平方米,华润置地开发的西堤红山项目着实让人领略了“学区房”的升值神话。

　　在中介机构——中国不动产研究中心近日发布的《北京教育地产分析》报告中,可以对一些教育地产项目的投入和产出管窥一二。

　　位于北京宣武区广安门外大街的西堤红山（此前案名为红山世家）,因与宣武区教委签约,引入名校北京小学而得以跻身为教育地产项目。西堤红山规定,只要是本项目的业主,子女即可依据业主身份直接入读,免收助学费,而不必受户口等问题的限制。

　　这直接给西堤红山带来了成交量和成交价格的双重回报。《北京教育地产分析》介绍称,该项目约有20%～25%业主是直接冲着教育资源来买房;15%～20%的业主是看中项目的投资价值,间接地为教育地产埋单。

　　在价格上,周边二手房近期有超过44.7%的涨幅,而该项目从年初的1.45万元/平方米上涨到3.5万元/平方米,涨幅已经达到140%。

　　今年上半年楼市火爆程度本来已经超过社会各界预期,而教育地产的火爆更是令人咋舌。除了西堤红山外,龙湖旗下的唐宁ONE项目因为和北京名校中关村二小签约,售价也已经从去年11月的2万元/平方米,上涨到目前的3.5万元/平方米。

　　房子的最终售价已经高高在上,开发企业为引入这些“名校”教育资源所花费的代价又是多少呢？

　　根据《北京教育地产分析报告》,华润置地需要支出的成本包括:其一,规划中修建5000平方米的学校,而华润多增加了2000平方米的校舍投入;其二,学校硬件设备配置;其三,实现幼儿园至中学的一体化教育,而土地的使用权交于宣武区建委与北京小学;其四,后续维护中,华润置地每年都会帮业主交一定的助学费用,小区业主的子女都可以免费就读北京小学。而周边的片区业主子女入学每年还要交赞助费,大约每年1万元。

　　上述四项费用汇总,华润置地需要上千万的费用投入,分摊到20万平方米的建筑面积上,每平方米约合数百元。

　　与2万元/平方米的涨幅相比,每平方米约合数百元的成本似乎可以忽略不计了。

　　《北京教育地产分析报告》也认为,华润的经验在于,教育地产并不一定在于它有多大的议价空间和利润收益,而是在市场萧条的时候可以卖得好一些,在市场景气的时候,可以卖得贵一些。

　　对于和北京名校中关村二小签约后,唐宁ONE号称其业主（包括购买商用产权的业主）,不论买多大面积,不管户籍在什么地方（外地户口也可以）,其直系三代内子女,都可以就读中关村二小。

　　那么该项目为引入这项“教育优惠”政策所付出的成本呢？

　　在搜狐焦点举办的“教育地产前景研讨VS价值分析论坛”上,龙湖集团营销总监魏健回避了CBN所提的关于龙湖与中关村二小签约细节问题。他只是表示,该项目的主要成本还是土地成本,“其他的成本跟它相比根本不算什么”。

　　唐宁ONE所在的中关村甲3号地,早在土地招牌挂时就受到多家开发商的关注,包括SOHO中国、保利等知名开发商。2007年12月21日,该宗地最终被重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体以20.6亿元的总价竞得。该地块总面积56639.7平方米,规划建筑面积178092.22平方米,另需配建6000平方米廉租房,2500平方米的公交场站,折合楼面价接近1.3万元/平方米。

　　在当时来说,这块地的价格不菲,但如今的房价也超过了3.5万元/平方米。“房价里面教育肯定是加分的,现在来看这块土地拿得价格还算可以。”魏健称。


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