主题：REITs发展路径多种参考

　尽管相关的法规和交易规则尚未由官方渠道正式公布，但外界对于中国在年底之前推出首单房地产信托投资基金产品(REITs)有着广泛的预期。就目前外界所得到的信息而言，中国的REITs将在银行间市场和交易所市场同步推进，券商、基金以及一些具有地方政府背景的企业正在积极介入REITs产品的开发。


　　在组织结构、管理模式和风险收益特征等方面，已有40余年历史的国际REITs产品发展经验为中国未来的RETIs市场带来了多种可供参考的模式。与此同时，有机构认为，中国的本土REITs在未来的运营中也将更多地兼顾本土特色。

　　主流REITs发展模式

　　简单地说，REITs是一种类似共同基金，但投资标的物是不动产的投资工具，上世纪60年代在美国出现。这样的产品主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，获得不动产市场的交易、租金及增值收益，同时又不需要实质持有不动产标的。

　　REITs的最大特点是产品的主要收入来自租金，同时REITs也需要将未来绝大部分的盈余用作派息。正因如此，REITs的派息率一般会远高于同期股市中大多数股票。

　　一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与债券之间。其将不动产作为标的物的特性，更使得REITs在通货膨胀的环境中能够为投资者带来更好的回报。

　　经过40余年的发展，在国际REITs市场中，各种不同特色REITs的组织结构和管理模式的特点已经较为明确。

　　例如，在组织结构方面，美国REITs主要采取公司的形式设立，澳大利亚、新加坡、香港等国家或地区则主要是信托形式。组织结构的选择，取决于各地区房地产市场的不同发展阶段以及各国相关的监管和融资体系。

　　在REITs管理模式方面，分为外部管理模式和内部管理模式。在内部管理模式中，负责REITs基金管理和资产管理的主体即为REITs的内设部门。内部管理模式对发起人的益处更大，管理费、物业管理费等将成为稳定的收入来源。美国通常采用公司形式设立REITs，其管理由公司内部的管理部门完成。而亚洲国家市场往往采用外部管理模式，外部管理模式使专业的REITs管理机构能够在资产管理公司中发挥更大作用，以保证更为专业和独立的管理服务，从而使其更容易获得监管部门的发行许可，并且得到广大投资者的认可，使其在发行和二级市场交易中更具吸引力。

　　来自中信证券的一份报告认为，中国REITs应当以基金形式为主，并由专业的基金管理公司进行管理。对REITs基金管理公司和托管行均应当进行严格的审批，并充分发挥审计师、评估师等中介机构的专业能力。

　　同时，该机构认为，在中国的法律体系内，REITs应以基金的基础法律关系为依据进行产品设计，据此将采用外部管理模式，通过引入专业的REITs基金管理公司对REITs的投资运作、资产运营进行管理，引入受托人对基金管理公司进行监督制衡以保证投资人的利益。

　　产品路径选择

　　尽管从目前的市场消息来看，中国的股权型和债券型REITs正在同步进行开发，但有机构的观点认为，在目前的国内法律体系下，债券型REITs推出的法律障碍更小，因而更有可能首先在国内银行间市场面市。

　　而从目前海外市场的情况看，股权型REITs在市场规模上居于更为主流的地位。中信证券的报告认为，股权型REITs更不易受到利率波动的影响，并且从历史数据统计来看，它能够提供更好的长期投资回报、更稳定的市场价格表现、更低的风险性和更高的流动性。

　　此外，投资者介入REITs的一个很重要的原因在于REITs会将未来绝大部分的盈余用作派息，而且其派息率一般会远高于同期股市中大多数股票。在目前海外主要的REITs市场中，美国、新加坡和香港均要求REITs90%以上的收入用于派息，在澳大利亚，这一比例高达100%。

　　中信证券的研究报告认为，我国REITs的最低分派比例应当为90%，并且每年至少分派一次。这不仅符合我国关于封闭式基金的规定，也符合基金运作的基本原理。同时REITs作为投资特性介于股票和债券之间的产品，以强制性高派息比例分红的特性在交易所市场推出，不仅丰富了资产市场的产品结构，同时也会带来一定的示范效应。


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