主题：保利地产“试水”广州琶洲城中村改造

10月20日，保利地产以底价1.42亿元成功获得广州琶洲城中村改造项目4幅土地。由于开拍前仅有保利一家开发商对此项目报价，保利获得该项目开发权几乎没有一丝悬念。
　　广州国土房管局此次琶洲城中村改造项目所设的五道竞拍门槛，尤其是“竞买申请人须在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业”一条，被认为是为保利成功入主而设。

　　作为盘踞琶洲多年的地产大鳄，保利的总部正设在琶洲。保利在琶洲拥有广州保利国际广场、广州保利世贸中心等物业。可以说，保利在琶洲的长时间经营、多个项目的开发经验，使得保利对于此番琶洲城中村改造项目有着无可比拟的先天优势。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，此次保利获得的地块用地面积达到40万平方米，折合楼面地价约为4714元/平方米，而目前琶洲的房价已经上涨到接近10,000/平方米的水平，虽然将承担总计约44.7亿元的城中村改造成本，但其中的利润仍然相当可观。

　　但同时，黎文江也认为，城中村改造并不是一件容易的事情，保利在进入琶洲城中村改造时，可能仍要面对不少问题。

　　事实上，保利接手的琶洲城中村改造项目，有着苛刻的条件。根据国土部门的资料，保利必须在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆迁工作。复建安置住宅房屋须在2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。而且保利应于成交后10日内向海珠区人民政府另行支付3亿元人民币，用于琶洲地区综合整治。并应负责琶洲村改造范围内的所有市政道路与绿化建设。所有开发建设，保利不得成立项目公司进行。

　　这些条件都或将成为保利进入该项目改造的“绊脚石”。虽然此前保利也曾有与农林公司合作保林苑项目、联手杨箕打造保利克洛维广场、与冼村合作建设保利V座的经验，但此次琶洲城中村改造要求是开发商全部独立运作，政府不会负责拆迁安置。

　　此前富力在参与猎德村改造时，其村民回迁安置房的建设仍由政府组织施工。但从该模式对于保利而言显然不太适用。此次独立操盘琶洲城中村改造，对保利而言是不小的一个挑战。

　　据了解，对于琶洲城中村的改造目前仍没有一个很明确的规划方案，村民集体财产的安置，城中村模糊的房屋产权问题等等都需要保利妥善地处理。广州知名房地产专家韩世同认为，此次琶洲城中村改造，是保利对新业务的一次尝试。

　　资料显示，琶洲村所有改造用地总面积达到75.8万平方米，总建筑面积185万平方米，一共划分为13个地块，这次保利获得的4幅土地，总用地面积几近40万平方米。而保利此次城中村改造成功与否，很可能影响到其此后会否继续竞标琶洲其他地块的改造项目。





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