主题：中国建筑：新科龙头在起舞

　　关于房地产谁是老大的争论似乎逐渐进入白热化的阶段，尽管万科依旧表现出强劲的实力，但包括麦格理、招商证券等机构的研究报告都认为房地产的新龙头已悄然更名。

　　而中国建筑股份有限公司并没有停止其大象起舞的速率，除了继续在土地拍卖市场四处出击外，收购光大地产已成为他们未来日子的重点工作之一。花20多亿元就能买下40亿的资产何乐而不为呢，总比花70多亿元追逐一块土地划算。

　　新龙头？

　　10月下旬，麦格理发表研究报告表示，2009年第四季度香港有更多项目推出投标，预期承包商会提高投标项目毛利率，相信中国建筑来自香港项目的毛利率会扩大。这将使得中国建筑取代万科成为A股市场房地产龙头。该行表示，中国建筑毛利率每上升10个点，对其2010年及2011年每股盈利预测将增约1.5%。

　　国内越来越多券商的研究员认为中国建筑已经取代万科，招商证券的研究报告就表示，“我们认为，不管从开发实力、品牌价值还是土地储备上来看，公司基本已取代万科成为A股房地产市场的新龙头。”

　　实际上，把中国建筑拿出来与万科相提并论似乎有些不妥，因为两公司并非相同意义的对手。中国建筑旗下包括建筑业和房地产业两大业务类型，即便是房地产业务也包括中海地产、中建地产两大品牌。在中国建筑整体上市之前，业界通常只会把他旗下的中海地产与万科作比较，现在就宣布中国建筑超越万科似乎为时尚早。

　　无论如何，资本市场就是一个展示数据的场所，从刚公布的三季度业绩报告可以看出一些端倪。数据显示，中国建筑1~9月完成销售额为370亿元，而同期万科卖出461.5亿元的房子。问题是前者的增幅达到80%，而后者仅增长了不到三成。如果维持同样的增长率，明年中国建筑仅房地产业务一项就可以完全超越万科。

　　所以龙头之争更多的是考验公司的成长性，而房地产业考察成长性最关键的数据就是土地储备。

　　经过2009年上半年的蛰伏，中海地产这几个月的拿地势头让人侧目。8月17日中海发布公告称，在济南市以38亿港元购买了三块地。这似乎是一场大戏的序幕。进入9月后，全面扩张方案开演。9月1日中海击败万科、保利以3.9亿元的价格拿下青岛四方区清江路F地块。9月4日经过百轮叫价后，中海地产以6.83亿元价格拿下成都市青羊区土地。紧接着高潮到来，9月10日中海70亿元拿下上海长风地王。

　　两月内，中海地产闪电扩张土地储备300多万平方米。中海地产董事长孔庆平表示：“离2009年预期400万平方米的拿地任务还差大约70万平方米。”

　　扩张的不仅仅中海，中国建筑旗下的另一品牌中建地产也是急剧膨张，其扩张速度不亚于中海，2009年前三季度其获得了近350万平方米的土地储备。

　　收购光大

　　尽管成绩惊人，但中国建筑并没有因此而停下步伐。孔庆平10月曾表示还会考虑增加土地储备。这次增加的方法就不再是拍卖场真刀真枪地血拼，而是玩起了资本并购。

　　10月10日，中国建筑发布公告称，其上市子公司中国海外发展收购香港上市公司蚬壳电器已获得香港证监会正式批准。蚬壳电器持有光大房产70%的权益，倘若中国海外发展公司最终收购成功，有望通过蚬壳电器，达到曲线收购光大房产的目的。

　　光大房产在国内也并非无名之辈，这个背靠华南发展起来的地产商曾一度计划独自赴港上市。而4年前其大股东是央企光大集团，只是由于大股东希望专心于金融，而将7成股权转让给蚬壳电器。

　　根据2008年的公开资料，光大房产分别在北京、广州等城市全资或合资拥有10个房地产物业或正在发展的项目，涉及土地面积近300万平方米。而且最令中海眼红的是光大的土地储备，均属于一线城市中少有出让的优质地块。

　　例如，广州光大花园所在区域的销售均价已超过15000元/平方米，而项目有待开发的建筑面积就有35万平方米。此外光大在广州的核心居住区域还有着三幅大面积住宅用地。同样，在北京北三环还有一栋8.6万平方米住宅项目。这些土地均价值不菲，而且在这个资产膨胀的年代，土地价格依然在不断攀升。除此之外，光大在桂林、呼和浩特和合肥还拥有规模庞大的一级土地整理项目。业内人士保守估计，如果这些土地没有产权纠葛，总值不下40亿元人民币。

　　按照中海地产与蚬壳电器达成的收购方案，中海涉及的金额最多为26.17亿港元。前三个月，中海用了近120亿元才买下300多万平方米的土地储备。如果这次成功收购，中海仅仅需要23亿元人民币就能获得300万平方米的土地。

　　但是记者从光大地产处了解到，他们并不甘于自己被廉价收购，前大股东光大集团正运用各种途径酝酿反击。

　　冰冻三尺，其实早在8月这场收购战就已经打响。8月10日蚬壳电器就曾披露，正与独立第三方磋商重组以及发行新股，可能导致公司控股权变动，预期认购人将提出全面收购建议。出售信息披露后即遭光大集团申诉，后者表示其持有光大房产30%的股权，若蚬壳电器有意出让光大房产股份，它拥有优先购买权。而在4天前，蚬壳电器刚罢免了光大房产总经理兼董事刘展。

　　在中海逐渐浮出水面后，光大集团的子公司AssureWin（光大地产第二大股东）就蚬壳电器向中国海外发展公司出售股权一事入禀法院，指称蚬壳电器违反协议，未事先通告AssureWin，其并没有放弃股份购买优先权。同时，光大集团还指责蚬壳电器罢免刘展程序不当，未得到光大房产2/3以上董事表决通过。

　　整场收购大戏尚在上演阶段，甚至还没到高潮。中国建筑能否廉价拿下高素质土地尚不得而知。但对于中国建筑来说，纠纷主角是光大集团与蚬壳电器，他们并不会牵涉太多的精力。只要产权清晰，收购成功则徒添廉价优质土地。而且房地产公司由于天然的属性所致，在管理整合上并不存在过多难度。如果收购失败，只会稍微减缓对万科的追赶速度，但对整体战略安排并没有更多的冲击。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。