主题： 地产生死局：万亿资金缺口下的百家公司生存

让地产商先死，还是让地产商“拖累”的银行先死？房地产这个经济增长的“火车头”，会否在这个晚春戛然熄火？宏观调控、信贷缩紧、融资困难，资金依赖度非常高的房地产公司，从未面临如此严峻的挑战。To be or not to be？

　　
　　 46％地产股债务风险大

　　
　　 4月16日，央行公告将存款准备金率上调至16％，这是今年内的第三次上调。而在去年，央行连续6次加息，10次上调存款准备金率。银行信贷的门槛已经越来越高。

　　
　　 “房贷上保个人按揭，压开发贷；开发贷上保大砍小”，已经成为银行对待地产商态度的真实写照。而在资金收入端，随着去年9月“第二套房贷款首付比例不得低于40%”措施出台，以及目前相对高位的房价，让持币待购者众，开发商资金回笼压力骤增。

　　
　　 而一份份披露出来的年报，也让市场心惊。二三流地产公司每况愈下，如东方银星(600753行情,股吧)（600753.SH）账上仅有57万元现金，ST中福(000592.SZ)资产负债率高达181％。一线地产公司也疲态尽现：富力地产（2777.HK）净负债权益比高达136.5％，万科A（000002.SZ）长期借款也达到163亿元，占总负债的24％。

　　
　　 理财周报此番详细分析了所有A股地产上市公司的财报，发现有46％的地产股有巨大的债务风险，18家公司“命悬一线”。此外，已经披露一季报的95家地产公司中，有51家公司一季度筹资活动现金流为负值。“悲伤的”卢志强和他的泛海建设(000046行情,股吧)（000046.SZ），以－6亿元倒数第一。

　　
　　 地产商四处“找钱”

　　
　　 本期理财周报记者特意连线了社科院金融研究所研究员易宪容，以及房地产行业首席首席分析师张宇和方焱。

　　
　　 正如张宇所说，房地产企业资金来源中60％-70％甚至80％以上都是银行的钱，即便项目实现了销售，其中60％以上的钱还是银行的。地产商今年的主题就是“找钱”，其中包括找PE。

　　
　　 3月29日，泛海建设公告称，拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目。而仅仅在3个月前，泛海建设向大股东定向发行3.8亿股购买房地产资产。但此次增发能否获批仍是未知数。此前，中国证监会通知要求，对房地产公司借壳上市、再融资实行更严格的审核制。

　　
　　 过去两年的牛市，让行业龙头万科从资本市场融得174亿元资金。这次，万科还能从资本市场以及其他渠道顺利“找钱”吗？至少易宪容不乐观。“股市的严重下跌，让开发商融资困难，造成开发商不能便利地获得企业所需资金。”面对血淋淋的现实，无怪恒大地产推迟香港上市。

　　
　　 地产股投资高度谨慎

　　
　　 理财周报曾在去年8月——其时仍是牛市，做过一期“地产股牛榜”。当时，我们考察了79家公司5年的数据。实际上，本期主题也重在分析地产上市公司的内在价值，从几个方面判断其抗风险的能力。我们选取的指标主要包括土地储备、现金流、偿债以及融资能力等。

　　
　　 比如土地储备是一把双刃剑。如果说此前上市公司的竞争重点在土地上的话，那么在货币紧缩的背景下，大量的土地储备若得不到及时开发（同时面临价格造成的需求压力），将面临极大的资金压力。

　　
　　 还是举恒大地产这个例子，该公司为扩大上市融资规模，2007年一年间土地储备膨胀近8倍。高价拿地、IPO申请失败，4578万平方米的土地储备，成了恒大地产头顶上的“达摩克利斯之剑”。

　　
　　 对于地产股的投资，今年初一直唱多的机构也出现了分歧。“黑色星期一”和近期的市场大幅调整，让地产股集体堕落：万科上周五下探最低价19.8元、南京高科(600064行情,股吧)已然跌破净资产……长期的趋势谁也不能判断，通胀压力和货币紧缩影响下的短期操作，恐怕还是观望为好。




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