主题：地产板块实际盈利能力减小

　　上周时间，随着大盘转暖，久已沉寂的地产板块出现集体走高态势。无论宏观调控政策如何，仅从前三季度报表来看，地产板块业绩呈现两极分化态势。

　　盈利数据变化不一致

　　部分企业业绩增长明显，其中行业领头羊万科A（000002）的前三季度净利润同比增长了30％，达到了30亿元；金地集团（600383）的前三季度净利润同比增长19％，达到2.9亿元；栖霞建设（600533）的前三季度净利润同比增加了10％，达到1.6亿元。

　　部分企业利润数据依然不佳，其中的冠城大通（600067）前三季度净利润同比减少了14％，为1.54亿元；绿景地产（000502）的前三季度净利润同比减少了67％，仅为2634万元；香江控股（600162）的前三季度净利润同比减少了17.8％，为7294万元。

　　而纵观企业的实际盈利能力数据，呈现杂乱无章状态，变化方向与业绩并非完全一致。少数企业变化向好，盈利能力提高。其中，万科的净利率由去年的11.7％增加到12.4％；香江控股的净利润率由去年同期的13.8％增长到目前的19.4％。而多数企业的利润增长速度不如成本增长速度，金地集团虽然业绩增长，前三季度净利率却由原来的73.3％减少到69.5％；招商地产（000024）前三季度净利率从去年的20％减少到目前的18％。

　　而代表公司综合管理能力的净资产收益率数据，也并没有跟随业绩同方向变化。比如香江控股，其三季度业绩减少，但其净资产收益率也维持在6％的水平，证明净资产规模有所缩水，发生了与净利润同比例的减少变化。保利地产（600048）2009年大规模扩张，导致资产规模增长迅猛，利润增长速度赶不上资产增长速度，前三季度净资产收益率由去年的9.7％减少到了目前的7.7％。

　　四季度业绩存不确定性

　　除此之外，地产板块的三季度环比数据也不一而足。其中，保利地产的二季度增长速度明显快于三季度，三季度净利润环比数据为-63％。绿景地产与之相比，刚好相反，虽然业绩同比减少，但上半年在盈利临界点上挣扎，三季度反而小有收益，三季度环比数据增长了150％。

　　综合上述，地产板块几乎只有万科前三季度的业绩、盈利能力、环比数据均在提高。招商地产与金地集团业绩虽然提高，盈利能力却在下降；保利地产业绩与盈利能力虽在提高，净资产收益率与环比数据却在降低；香江控股的盈利能力虽变化不大，但业绩减少明显；栖霞建设业绩虽然提高，净利率却在减少。
投资建议

　　中长线投资

　　价值要看年报

　　万联证券的黄晓坤认为，作为A股市场的龙头板块，地产板块的三季度业绩只能用差强人意来解释，受政策调控、供求矛盾、成本增长等因素影响，多数地产企业的2009年经营都遇到了重重困难，而楼价是否上升、交易量是否上涨都只有滞后效应，截至三季度还没有完全反映出来。

　　面对未来的不确定性，他倾向建议大家短线关注地产板块，根据政策导向做波段操作。至于中长线投资价值，最好等待年报提示后再作判断。



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