主题：全球楼市复苏 抄底资金涌入

　近期，一家新加坡投资基金整体收购了上海新天地知名项目锦麟天地雅苑面积达3000余平方米的商铺，涉资达4亿元;澳洲诞生了过去18个月内金额最大的商用物业交易，瑞士AFIAA环球房地产投资基金，收购悉尼甲级写字楼「The Atrium」，收购价为1.37亿澳元，起首回报率为7.35%。


　　本报获得的数据显示，预计到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物业交易(每笔交易金额大于1000万美元)总金额将达到200亿元人民币，而2008年全年成交金额为180亿元，同比增长20亿左右。而在欧洲，10月的交易量高达16亿欧元，其中价值1-3亿欧元的成交数量大幅提高。

　　越来越多迹象表明，很多国际资金在临近年底的时候开始选择出手，主要基于对全球房地产市场复苏的较一致判断，而中国市场今年亮丽的表现再次成为资金投资的重点考虑对象。在不少国际研究机构看来，这是明年全球房地产市场复苏的先兆。

　　年底购买力爆发

　　在经过半年多的观察后，国际房地产业内终于确认了今年中国豪宅热卖背后强大的购买力，不少海外物业开始出手，希望在中国市场庞大的购买力中分得一杯羹。

　　“中国及亚洲豪宅市场的热销，成为此次推荐重点选择亚洲资本活跃城市的重要因素。”千年合伙人公司董事总经理鲍默特近日在上海推出了旗下一个名为“千年塔”的豪宅物业，希望借中国豪宅的购买力，打开这个位于美国旧金山豪华公寓的销路。该项目已有23套公寓售予新加坡人及移居新加坡的外籍人，而千年合伙人公司希望在亚洲总共卖出100套，中国则是其重要市场。

　　DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成告诉本报，金融危机的影响使今年初上海大宗交易市场非常平淡，从第二季度开始成交逐渐活跃，仅下半年完成大宗物业交易就超过2008年全年的总额。这也显示房地产投资市场受到金融危机的影响正在逐渐消退。“千年塔”等海外物业来华推介现象的出现，进一步证实国际市场对中国投资恢复的充分肯定。

　　叶建成指出，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会。例如近期上海大宁国际的四幢写字楼就被中银香港整体收购;有神秘买家花费近6亿元买下了上海浦东保利广场一幢写字楼，均价高达约9万元/平方米。预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。

　　值得注意的是，在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

　　一位参与大宗物业交易一线服务的国际代理行人士告诉本报，目前一旦有项目要出售，就有很多资金追逐，市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业还不多。未来大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一线城市，二三线城市反倒有更多机会，物业增值空间也更大。

　　全球房地产复苏启动?

　　物业的租赁表现，往往成为投资市场的重要参考依据和交易活跃度的衡量指标。

　　“上海不少物业今年在经营上进行了重点投入和提升。例如淮海路东段改造至今总投入不低于5亿元。”华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂向本报记者透露，目前，淮海路东段现在首层店面一铺难求，其中商业业态调整最大的无限度广场总出租率也已超过80%。

　　仲量联行最新专题报告预测，2010年，全球房地产市场复苏将拉开序幕，直至2011年，全球房地产市场才会出现普遍增长。该报告指出，伦敦、纽约、东京、莫斯科等物业价格超跌的城市将率先复苏。亚洲和欧洲的部分城市物业价格和成交量正在触底反弹。“亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹，而美国市场触底则要等到2010年末。”

　　不过，中国房地产市场领先复苏已经得到确认，而随着中国本土投资者的不断壮大并逐步占领传统物业交易市场主体地位，国际大型资金对中国的投资正在经历投资模式的升级。

　　据了解，黑石和陆家嘴集团在上海建立的首只人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金，都属此类合作模式。叶建成透露，未来这类人民币基金募集完成后将可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率要求一般在15%-20%之间。

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　美联地产市场部总监张大伟告诉本报记者，顺义别墅龙湖滟澜山的一位业主，因准备移民出国，11月初将自己5居350平米的别墅在美联物业中央别墅区分行挂牌740万。11月20日顺义新地王诞生的当天下午，该客户将自己的挂牌价格提高至800万。


　　业内人士根据新地王的容积率和楼面地价判断，新地王出售价格应为每平方米5万元以上，而目前该区域天竺二手别墅价格仅为每平方米2万元至3.5万元左右。

　　与美联地产一样，区域内的中介公司员工在随后几天，除了接待大量新增的购房客户，大部分的工作是接房主修改房价的电话。

　　被推高的房价

　　国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，房企之所以有能力大肆拿地，地王屡现，与充足的流动性有关系。据国家统计局1至10月房地产资金来源数据分析，2009年的房地产企业，资金相对宽裕，其中很大成分是政府的贷款支持，尤其是国企，获得资金的渠道较宽。

　　邹晓云分析说，“市场上钱太多，不仅是银行贷款，还有国外热钱，这些钱相当一部分没有进入实体经济，而是流入了虚拟经济，一部分钱流入到土地购置中。”

　　顺义高价地诞生后，北京将陆续有一些“重量级”地块入市。根据北京土地储备中心显示，朝阳公园地块和奥运南区商业地块已开始挂牌，中服地块也有可能在2009年底入市。亚豪机构研究人士判断，接下来即将拍卖的地块将比顺义地块价格更高。北京“地王”记录很快将被改写。

　　一项数据，可以从侧面佐证高价地的频繁诞生。亚豪机构提供的研究数据显示，2009年以来，土地开发投资激增明显，前三季度北京的土地开发投资总额达35.6亿元，与5年来全年的历史最高水平相当，但土地购置和开发面积却居于历史低位。这与2009年来土地市场过热、高价地频出有直接关系。价格升高的同时，土地出让面积却位于历史低位。

　　地价上涨的预期令市场普遍担忧房价会进一步上涨。今年7月，国土资源部公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示，620个案例地价占房价比例平均为23.2%，但该报告刚刚公布就立刻引起行业协会的异议。

　　中房协副会长兼秘书长朱中一接受采访时公开表示，有两个关键问题必须要指出：一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差。二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在国土资源部公布的地价中，缺少计算土地增值税。

　　邹晓云认为，由于“地王”一年后甚至几年后产品才能入市，对市场更多是心理上的影响。现实是，区域地王产生后，对周边房价的影响。例如地王频出的北京广渠路地段，广渠路10号地诞生后，该区域一二手房价均迅速上涨。21世纪不动产门店经理称，有的房主挂牌价一周内二手房每平方米上涨了3000元。首城国际的价格已由年初的每平方米13000元涨至21500元，计划于2010年2月推出的时代帝景预计开盘价格也在每平方米25000至30000元之间。

　　亚豪机构认为，地王的出现，不仅导致开发成本的增加，形成了房价预期上涨的走势，同时对周边项目的在售价格起到了直接支撑的作用。

　　地价拉动房价在减弱?

　　绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平近日在绿城秋季恳谈会上表示，今年一些地块是“咬牙切齿”拿下来的，尤其是苏州“地王”。但高价地意味着城市最好的土地资源，也意味着更高的利润。

　　能够影响开发商拿下高价地的最重要因素是市场预期。2009年，一线城市房价快速蹿升。例如，京城3月新开盘项目的开盘均价仅为每平方米11066元，10月新项目的开盘均价达到每平方米16363元，房价上涨非常明显。其他城市如上海、深圳、广州等房价也是快速上涨。房价上涨极大地增强了开发商对后市的信心，资金的充裕也引发2009年地王大战。北京、上海等地，地王竞相出现，广渠路15号地以40多亿被中化方兴拿下，上海长风地块被中海集团以70多亿的高价摘得。

　　但在广发证券分析师沈爱卿看来，这更像是一场博弈。开发商之间、开发商与政府之间和购房者的博弈。新地王的产生，得以让老地王解套。

　　左右房价上涨的因素有很多，地价只是其中之一，但地价和房价相互作用的螺旋已然形成。一种变化已经悄然发生。

　　9月7日，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿拿下房山长阳地块，楼面地价每平方米6445元。地块总建筑面积34.1万平米，其中含16万平米、限价每平方米5500元的限价房。此前房山的最高楼面价也不超过3000元。

　　房山地王出现后两周，美联地产市场部做了一次调查，结果显示，90%的接受调查者认为“楼面地价高得不真实，现在房价这么高，不一定推高周边房价”，只有10%的网友认为“房价可能还要涨”。市场成交情况也验证了这一调查：房山的二手房市场并没有因为地王的出现而价格猛涨，甚至在银监会的84号文(为整治二手房阴阳合同出台)正式实施以后，房山二手房价格出现了2%左右的下降。

　　广渠路、通州、大兴等地区均出现了相似现象：地王诞生后，周边楼盘普遍提高售价，房价先是急速上涨，然后进入滞涨阶段。在局部区域，房价不仅不一定被地王拉动继续上涨，有时反而使大量的业主加价抛售房源，而市场出现明显观望。

　　美联地产总经理白纪远认为，地王特别是郊区地王的提价作用已经越来越弱，房山地王便出现了地价飙升而成交缩量的情况。局部区域房价即使绝对值不高，但在相对前期价格已上涨40%以上的情况下，地王需要拉动的房价已经不是原来的一头牛而是一头大象。