主题：房地产业：地产股垃圾时间即将结束

　近期,整个行业和股票都处于一个垃圾时间状态。说垃圾时间有两层含义:第一,全年成交、价格大局已定。对企业来讲,考核任务早已完成,其销售行为已变得不那么积极。对各级监管部门来说,现在是需要总结和等待中央最终确定方向的时候,垃圾时间由此产生。第二,二线省会城市占比越来越高的一线地产公司集体滞涨,垃圾股和重组股横行,其实是反映了市场对地产估值忧虑,正是对看清楚的企业意兴阑珊,才会去选择朦胧的重组公司。


　　随着时间窗口临近,12 月有可能是垃圾时间终结的时刻。最终行业是否能出现趋势性上涨,更多还是要关注两个内容。政策调控思路是否依旧维持原来,以及地产公司估值情况变化。实际上,目前很多二线地产公司市场盈利预测存在很大的弹性,一旦市场发生逆转,该类型公司业绩有低于预期的可能。相反一线地产企业,多年历史印证了它们的结算习惯,业绩相对有所保障。垃圾时间结束,有可能带来地产股风格轮换的发生,建议关注。

　　今年整体地产股投资分为几个思路:去年年底到2 季度处于过往投资思路阶段,典型的趋势投资,也是大家最容易把握阶段;2 季度过后,房地产市场显现最枪眼的并不是价格和成交量的恢复甚至新高,而是土地市场的疯狂,所以拥地为王;3 季度调整后,2 线城市机会开始显现,当然一些3 线企业也鱼龙混杂一起繁荣。

　　全年地产股投资呈现几个特点:首先,趋势性机会延续时间减短,全年只有很少时间属于这个阶段,即使到目前量价继续高位阶段该机会已经不明显。其次,地产股估值逐渐下降,经历了以PB 衡量之后,市场仅以预期收益20PE 为顶峰,显然比07 年大幅度下滑,这也反映市场对未来地产行业的态度。最后,投资标的增多,组合投资效果要逐步明显。无论是多土地储备还是重组再造等类型,今年整体性机会都比较突出。这3 个特点我们认为明年将持续,值得继续关注。

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