主题：数学我最笨

假设明年,中国房地产市场风调雨顺,房地产价格不涨不跌(实际上这几年每年平均都以25%速度上涨),000402金融街2007年募集资金(80亿)的项目,将在今明两年建成,将有60%明年建成,80亿X60%=48亿,按000402房产开发(行业)毛利率40%计算:可得利润48X40=19.2亿,再加上原有的房屋出租(行业),物业经营(行业),额外投资收益收入总共大概5亿(按08年参考计算),19.2+5=24.2 题材方面:明年天津的项目华北第一高建筑,,,津滨金融中心,,中国第一家六星级酒店等光环,,,全力配合重庆市政府打造重庆金融中心,南昌市金融中心,惠州市金海湾旅游渡假高尚住宅产业文化我相信000402金融街还是令人深思的,公司地处北京市中心，是全国商业地产开发的龙头企业之一。公司所在的金融街地区聚集了以金融、电信、电力、保险、咨询等产业，其中包括我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企业。因此，金融街已经呈现出明显的总部经济特点，土地资源具有不可复制的稀缺性，区位垄断优势突出，物业升值潜力巨大。目前，公司战略重心回归商务地产,聚焦环渤海湾区域,作为现金最为充裕的地产公司之一, 收购冲动强烈.在此之前,公司已经开始大规模的储备商务地产项目,如前期收购的复兴门项目和位于西单区域的美晟国际广场;在商务地产行业见底和公司现金充裕的前提下,公司有望再次逢低吸纳,大规模拓展北京区域的商业地产储备。同时,通货膨胀预期进而导致资产重估,商务地产远高于住宅的投资收益率,将为商务地产提供远为广阔的重估空间,公司潜在受益空间较大。
　　天津地区超越预期
　　2009年公司业绩很大程度上取决于天津项目的销售情况.天津项目分为津门,津塔两个部分;其中,津塔项目两栋,1栋为写字楼,1栋为高级公寓;其中,津塔公寓共644套,为小户型。津门项目为3栋,2栋为公寓,1栋为酒店;其中,公寓部分共436套,为大户型。津门, 津塔公寓部分现已开盘预售,价格在2-2.1万元之间,目前预售额已经超过8亿元。另外,项目存在提价可能。由于津塔公寓和津门公寓的B栋,将于2009年交房,将对公司2009年业绩产生重大影响。我们假设该项目在2009年结算8.2万平方米,2010年结算9.2万平方米。
　　北京地区利润丰厚
　　德胜国际中心项目的A栋, D栋已经预售并在2008年结算收入,未销售的B栋写字楼及E栋商铺,预计将持有经营;而C栋写字楼将销售,并在2009年结算收入。至于德胜凯旋大厦, 该项目位于北二环的德胜门外大街旁。目前该项目主体结构已封顶,已进入内外部装修阶段,预计2009年9月交房。2008年7月中旬, 该项目的酒店式公寓已经开始预售,主力户型为61平方米的小户型(一室户, 精装修),目标客户定位为未婚白领。目前该项目所在区域暂无新盘供应, 且周边的商务地产较多,如在德胜门外大街对面,就是公司另外的德胜国际中心项目, 办公人群多为收入较高的白领.至于该项目的A栋,即写字楼部分,按公司过往的销售历史看,将有可能以整体销售的方式转让。至于公允价值变动损益,将成为公司2009年业绩很好的平滑剂,比如即将营业的金融街中心(A5)项目和德胜国际中心B栋;当然,A5公允价值变动损益的具体额度,或许取决于天津项目的销售及结算情况。另外, 新近收购的美晟国际广场项目,因为其南半部分已经结构封顶, 不排除其选择销售而非持有的可能。因此,我们对于其2009年的业绩,有较为充足的信心。至于前期公告转让的德外危改F1地块,公司收入约为1.7亿元,预计净利润为5千万元左右。
　　二级市场,该股前期经过近一段时间的震荡蓄势整理后开始企稳，量价配合较好，上攻意愿强烈，后市有望延续上行态势。此外，该股的十大流通股东中机构云集，也表明了机构对该股的看好，建议投资者重点关注。


该贴内容于 [2009-12-05 04:26:30] 最后编辑

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

另大股东:北京市城西区国资委占总股本比26.55%太少,有注资增持,重组整合欲望,据北京写字楼信息网讯 日前，香港九龙仓集团计划将以逾27亿元，把手中持有的北京首都时代广场项目中87.5％的股权和一笔股东贷款出售给北华融基础设施投资有限责任公司，完成后将录得12亿港元盈利。
根据协议，九龙仓将向北华融基础设施投资出售去所持有的北首都时代广场87.5％股权，作价人币22.803亿元，及以按1元算作1元的基准出售股东贷款，金额为4.277亿元。

公告还显示，截至去年12月底，北京首都时代广场及股东贷款在九龙仓的账项内的账面净值分别约为10.897亿港元及4.933亿港元。

据了解，北京首都时代广场集商业、办公、酒店、娱乐为一体，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，北起西长安街，南至牛肉湾横街，东起牛肉湾竖街，西至宣内大街东侧，占地1.31公顷，总建筑面积12.18万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有一个大型钟楼广场和近400个地下停车位。该项目被冠名为西单东南工程的龙头项目，由九龙仓与北西单商业区建设开发公司投资1.77亿美元合作兴建。

华融基础设施系北京华融综合投资公司下属全资子公司，隶属北京市西城区国资委，而且北京华融投资和金融街集团旗下的上市公司金融街控股的董事长均为王功伟，金融街控股副董事长鞫瑾担任华融公司总经理。

据公开的资料显示，北京华融综合投资公司成立于1992年，现已发展成为以金融街控股股份有限公司为旗舰，旗下包括有北京金融街建设开发有限责任公司、北京敬远房地产开发有限公司、北京德胜投资有限责任公司、北京金易房地产开发有限公司、北京富景文化旅有限责任公司、北京金融街物业管理有限责任公司、长城人寿保险股份有限公司、北京华融基础设施投资有限公司、北京华融文化投资有限公司等多家企业的大型国有企业集团，承担着金融街、西单、西直门等重要区域的统一规划、整体开发和区域运营


该贴内容于 [2009-12-05 04:32:35] 最后编辑