主题：二套房贷或收紧 一线城市房价将承压

昨日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并提出了四点措施。


　　对此，接受证券时报记者采访的业内专家认为，国务院常务会议显示了中央对部分城市房价上涨过快的担忧，因此，如何遏制房价过快上涨的势头将是明年的工作重点，有关具体细节将会相继出台，其中，二套房贷政策明年或收紧，一线城市房价调整的压力较大，而政策效果还需观察执行力度。

　　二套房贷政策明年或收紧

　　国务院常务会议提出的四项措施中，第二项是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，与此前的房地产调控政策提法不同的是，这次国务院常务会议首次提出要“加大差别化信贷政策执行力度”，这意味着过去比较宽松的二套房贷政策明年或收紧。他认为，二套房贷政策是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用最明显。与过去相比，此次提法明显的“有保有压”、区别对待。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，这条措施比较重要，此前的中央经济工作会议只明确了支持自住和改善型住房消费，没提抑制投资投机性购房，这次属于补充性说明，而且此前只提到“抑制投机性购房”，这次又加上“投资性购房”，说明抑制的力度将加大。因此，除了刚刚提出的二手房营业税优惠政策由两年恢复到五年外，二套房贷政策明年必定还要紧缩。

　　而国信证券房地产行业分析师方焱接受证券时报记者采访时则表示，目前还看不到将全面收紧房地产信贷的迹象，但为了实现房地产市场的健康、稳定发展，政府或许会限制外资在中国购房。国泰君安房地产行业分析师孙建平也表示，政府会否收紧房地产的信贷或者其他优惠政策，关键要看当前经济恢复的情况和房价上涨的情况。

　　一线房价降的可能性大于涨

　　为遏制部分城市房价过快上涨的势头，国务院常务会议提出的四项措施中，第一项就是要增加普通商品住房的有效供给。方焱认为，当前北京、上海、深圳等城市的房价上涨过快，已经透支了未来一年甚至两年的正常上涨水平，对房地产的过度依赖使经济的可持续发展面临压力。

　　杨红旭则认为“增加普通住宅供应”的说法比较笼通，中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念，估计未来住建部和国土部会出更细化的文件，否则无法落实。而公共租赁房则是明年的重头戏，应该会有文件出台。

　　对明年房价的影响，杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整是基调，一线城市房价下跌的可能性大于上涨。

　　保障住房建设力度加大

　　国务院常务会议中提出的第四项措施是继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　陈国强认为，这表明中央将更关注低收入群体，特别是住房困难家庭，保障房建设的力度加大。杨红旭也认为，原计划是到2011年解决747万户，现在激增至1540万户，说明住房保障又要提速，其中主要是廉租房提速。

　　此外，国务院常务会议中提出的第三项措施是要加强市场监管。杨红旭认为，这项措施意在整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等。接下来，土地招拍挂制度可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广，而商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。



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自从中央经济工作会议召开之后，关于房地产行业的政策调整不断发出新的信号。记者注意到，最近出台的政策及舆论主要是在强调增加中低价房屋的供应，抑制投资需求。但不少业界人士认为，在一线城市的房价成为政策关注焦点之时，二线城市的楼市反而是正在迎来需求膨胀的“春天”。


　　中央经济工作会议决策快速推行

　　在中央经济工作会议召开后的极短时间内，关于房地产行业的政策调整信号接踵而至。首先是关于二手房交易的营业税政策的调整，从2010年1月1日起，二手住房转让营业税征免时限，由两年恢复到5年。昨日，国务院召开常务会议，专门研究当前的房地产问题。会议指出，当前“一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”。会议要求，今后的工作重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　二线城市房市或迎户籍利好

　　据一家大型上市房企的高层介绍，今年以来，京、沪、深三地的楼价确实出现了令人惊讶的升幅。在此背景下，政府对房地产政策进行“微调”是很正常的事情。但据分析，本轮房地产“新政”与2007年底，2008年初的全面收紧有着非常明显的不同。

　　从中央经济工作会议透露出来的信息看，2010年，放宽中小城市和城镇的户籍限制，将是宏观经济领域的一项重要工作。“可以预计，户籍政策的放开，将会显著增强新市民对相关城市的住宅需求。这些二、三线城市的楼市有非常好的前景。”上述房企老总对记者表示。

　　我们注意到，昨日的国务院常务会议所强调的是“遏制部分城市房价过快上涨势头”。可以预计，财税、金融及其他相关部委后续仍将出台相关的措施响应会议的决策。但从政策效果上看，多数二、三线城市的楼市，不会受到大的冲击，业务集中于相关区域的上市公司，受到的负面影响很小。

　　水泥、建筑钢材连带受益

　　昨日的会议指出，今后将继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。与此同时，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

　　一家大型央企建筑公司的资深人士对本报表示，由于政策覆盖范围较大，且有较为明确的时间要求，上述政策对房地产投资需求的拉动作用可能超出市场预期。据介绍，在大中城市增加保障性住房的供应，虽然对房地产企业来说盈利空间不大，但这却能实实在在地加大对水泥和建筑钢材(主要是线材和螺纹钢)的需求。另一方面，城市和国有工矿集中成片棚户区改造涉及面非常广，这无疑也将对水泥、建筑钢材等上游行业形成明显的拉动。