主题：万科、金地均称：适当调控是利好

政策“变调”，2009价量“井喷”不会再现

　　今年以来始终恃宠而骄的开发商，这次可被突然的“一棍子”打懵了。

　　尽管具体的调控方式尚未出台，但中央“一锤定音”，已然明晰地告诉市场：房价单边上涨不可持续。此刻，市场显得异乎寻常的平静；平素喜欢舞文弄墨的大腕们，这一次也拿出了足够的忍耐与风度。

　　也许，调控对于国内的房地产开发商而言，早已犹如家常便饭。大家目前等待的，只不过是靴子以何种方式落地。

　　观望开始凝聚

　　12月9日，国家发改委主任张平“抑制投机性购房”的表态似乎并没有引起太多的关注，直到5天后的14日，国务院常务会议明确提出,遏制部分城市房价过快上涨的势头。措辞从“抑制”变为“遏制”，由此业内才开始意识到，中央对房价的态度“升级”了。

　　这次突然的“定性”，让不少开发商始料未及。广州一家大型房地产公司的内部会议上，其公司高层就直言，“政策来得确实太突然”。

　　事实上，就在中央经济工作会议之后，开发商原本对“政策退出”的担忧就已经消除，并对后市持乐观态度。因为积极的财政政策和适度宽松的货币政策并未改变，房地产仍将成为拉动中国经济增长的重要支柱产业。

　　华远集团总裁任志强就在自己的博客中写道：“中央经济工作会议的一锤定音，当然对中国的房地产市场也会是重大的利好消息。基础设施建设会加大城市的拆迁，投资会转化为强制性消费。以城镇化为依托的结构调整和城镇户籍制度的改革无疑会推动城镇化的速度和力度。对居民自住和改善性购房需求的支持，以及危房与棚户区的改造和保障性住房的建设，同样会推动和促进房地产市场的发展。”

　　在广州，土地市场依旧如火如荼。12月10日，本地国企城建集团以125%的平均溢价独扫广州大学城的5块居住地块，又一次刷新该片区的“地王”纪录。

　　与此同时，富力地产（02777.HK）北京和广东的负责人均向媒体披露，公司明年的销售目标将是300亿元，较今年的220亿元增长36%，这是大发展商中第一家披露明年计划的企业。

　　不过，在国务院常务会议关于“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的消息公布之后，开发商都显得异常沉默。而各地楼市也波澜不惊。保利（600048.SH）、万科(000002,股吧)A（000002.SZ）等大开发商依然在按部就班增持土地。

　　只是，观望的氛围正在凝聚。12月16日，广州土地拍卖中人气明显降了很多，往常密密麻麻挤满人的拍卖大厅内，入座率仅50%。到场的开发商，旁观者多，举牌者少。

　　退守二线

　　不过，在部分开发商看来，适当的调控并非坏事。万科董事会秘书谭华杰就提出：“这对房地产开发商而言是一个利好。”

　　谭华杰说：“房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号，这意味着自住性需求将被抑制，市场需求不断萎缩，而宏观调控的政策风险也将不断累积。”

　　他表示，一方面政策传递出的调控信号会促使企业疯狂扩张的节奏减缓，重新回归到以销定产的开发策略，并减少项目开工，最终导致市场供给较少，支撑房价在明年依然坚挺。另一方面，过热的土地市场会逐渐降温，有利于开发商降低拿地成本。

　　金地集团(600383,股吧)（600383.SH）董事会秘书徐家俊的看法与谭华杰基本一致。他在接受CBN记者采访时认为，房价上涨过快会带来更多市场和政策风险，2009年价量“井喷”的局面不会再现。

　　对于即将出台的一揽子调控政策，他表示，鉴于目前各地住宅市场的差异较大，一线核心城市住宅价格飙升过快，而二、三线市场价格总体保持平稳，明年房地产调控政策应该是逐步出台、区别对待，而不再是“一刀切”。

　　目前主要战线分布在二线城市的恒大地产（03333.HK），也对可能出现的政策调控持相对乐观态度。该集团总裁助理柯鹏认为，调控极可能是基于部分风险积累较高的大城市，这对早就积极布防二、三线城市的开发商来说，不会造成太大压力。谭华杰也表示，二、三线城市仍将是万科未来的战略重点。

　　静候调控细则

　　面对高层“基调”的变化，安信证券行业分析师陶学明在12月16日举行的投资策略会上表示，房地产调控政策取向已经明确，将涉及土地、金融、税收等方面，目的旨在控制房价，但仍然鼓励刚性和改善型需求，希望通过加大差别化信贷政策执行力度等方式抑制投资投机性需求。

　　陶学明预测，地产政策逐渐中性化是趋势，但明年二季度才会开始实质体现，全年新的总额仍会维持宽松，下半年的信贷量会低于上半年，而届时房贷优惠政策执行的严格程度会提高，如果房价过高、供给再进一步提高，下半年市场销售情况不容乐观。

　　事实上，业内人士都没有回答一个核心问题：一线城市的房价将如何遏制？显然，这是一个难以回答的问题。

　　只有任志强在其17日的博客中直言：“日益高涨的土地供给价格和房价却在给市场的正常发展制造着障碍。抑制投机需求再一次提上议事日程。取消二手房交易税费的优惠并不能有效解决一手房的供给问题。进一步改革现有的土地制度则在一锤定音之后成为应重点解决的问题。否则没有土地的增量就无法保证普通商品房的供给。”



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　国务院常务会议之后各地方政府将陆续出台楼市新政给予回应。

　　知情人士透露，国务院14日召开关于房地产市场健康发展的常务会议之后，上海市发改委等部门于第二天就紧急加班开会，研究房地产市场应对政策。“因为是周日，我们印象特别深，感觉这次应该会有政策方面的新说法。”一位被发改委问询过楼市情况的市场人士称。

　　此前，本报曾独家报道上海目前未就年底到期的楼市优惠政策出台新说法。相关人士分析上海楼市优惠政策有望延期。但随着中央基调的变化，上海可能重新考虑优惠政策退出问题。

　　开发商方面，上海绿地集团等此前高调拿地的大型房企近日召开紧急会议部署对策。另一“地王大户”绿城集团则未对新政给予正面回应。但被采访的开发商均认为，目前楼市存在泡沫已成事实。不过多数开发商判断，从宏观经济全局考虑，中央寄希望于房价适度降温，成交持续稳定，因此此轮调控楼市仍会以温和为主基调。

　　一位上海房地产业内人士透露，温家宝总理视察上海保障房建设后，中央高层已经对部分城市不断攀高的房价感到担忧。此后，营业税免征期调整，及14日国务院关于遏制房价过快上涨四项措施相继出台。

　　上海方面第一时间就中央精神给予回应。在日前召开的上海市区县长座谈会上已经传出信息，上海市将加快经济适用房建设进度，扩大供应规模，确保到2012年建设30万套经济适用房。上海市委副书记、市长韩正在会上强调，要从全局工作的高度思考和谋划，以维护人民群众切身利益为根本，在上海形成工作合力，抓落实、抓推进，让更多普通百姓得到实惠。

　　分析人士认为，上海新政不会仅停留在30万套经济适用房的承诺上，包括营业税、公积金政策、甚至契税等都可能作为上海遏制投资投机性购房的突破口。同时还有可能在土地出让金环节严格控制，收缩房地产市场的流动性资金。

　　“唐镇地块出让后上海市政府高层非常关注，我们预计，未来上海可能在政策上对高价地王现象给予打击。”一位接近上海市政府的市场人士告诉记者。

部分重点城市房价的高涨，给民众带来消费压力的同时也给政府带来决策难度。

　　在去年国务院机构改革后承担了“拟订稳定住房价格政策”职能的住房和城乡建设部，在今年下半年便鲜有政策出台。而这段时间，恰逢国内房价暴涨。

　　近日国务院接连两次召开常务会议，均涉及房地产市场政策变更，加上国家发改委主任张平也表态要抑制投机性购房，业界对楼市调控政策再度趋紧的猜测日益增多。但具体细化政策却一直没有出台。

　　据知情人士透露，为明年工作定调的住建部年度会议最快将在本周举行，届时全国各地的住建部门负责人将云集北京，研讨总结今年的形势以及部署明年各项工作，房地产市场议题必将涉及。

　　不过，在14日公布的“住建部党组中心组扩大会议”通稿中，并未涉及房地产市场议题，而是将极大的篇幅给了城镇化。而在一些乐观的观点看来，中央经济工作会议提及的城镇化是对国内楼市的长期利好。

　　住房和城乡建设部副部长仇保兴指出，目前我国城镇化存在三方面的“过度”情况。一是人口过度集中在大城市；二是城镇化发展模式过度粗放，中小城市宜居性比较差；三是经济投入过度倾向于大城市，城乡发展结构不平衡。

　　仇保兴要求，在住建部的工作中，要将城镇化工作放在突出位置，进一步完善村镇和集镇规划相关法规、条例的制定。要将对城镇化工作的认识提高到保增长、调结构的高度，对于城镇化的相关工作要上质量、上水平。

　　今年楼市大热，已有矛头对准掌管土地供应的国土部门，认为是土地供应环节的问题酿成了当前房价过快上涨的局面。而中央高层也对此有所关注，国土资源部曾专门派人奔赴广州调查地王闲置问题，并将报告上送至国务院。

　　在15日的国土资源部党组务虚（扩大）会议上，国土部部长徐绍史坦言，中央经济工作会议、中央领导同志对经济工作提出的新要求，给国土资源管理提出了7个大题目，其中之一就是“如何在保障房地产市场健康发展中保障、改善民生和保持社会和谐稳定”。

　　对于当前的土地供应形势，徐绍史认为，地产市场持续升温，量价齐升，地王频现，需要跟踪观察。

　　不过，他并未透露是否会有针对土地市场的进一步举措。近期，国土部曾为商品房用地出让设定单宗最大面积，意在打破大开发商拿地垄断和防范囤地，但该措施的真正效果在业界尚存争议。