主题：借过来的智慧----深度分析金融街(000402)

大股东背景与多年来的业绩

看到金融街时，我就想：她是否就是中国的华尔街呢？建筑很雄伟，还有购物中心，还有高档的酒店式公寓，确实为金融界人士提供了一个全方位的高端服务社区。金融街里都是些金融大佬们，最牛逼的央行总部都设在那里，还有中国平安，中国人寿，还有中国银行、建设银行、工商银行等一大堆银行总部都设在那里。这毫无疑问是一种特权啊，想想，有哪个开发商能够把国家所有顶尖的金融机构总部都吸引了的？好像就只有金融街了吧。这就是特权啊，没人可以竞争的。我想，这家开发商也实在是太厉害了吧。后来再去了解，才知道这哪是什么开发商啊，那简直就是政府机构了。金融街的大股东是金融街建设集团，是国有控股，实际控制人是北京西城区国资委。这个背景不简单，背靠大树好乘凉啊。难怪十大流通股东里，也全是机构在霸着位子。
金融街是以开发北京金融街而出名的，也就有了金融地产商的美誉。房地产与金融相结合，本身就是一件美上加美的事情。房地产与金融是紧密相关的，而金融街搞的房地产项目又偏偏就是为金融服务的，这就创出了有自己特色的发展模式。金融街的赢利模式与一般地商业地产商有所不同，不同之处在于服务的客户不同。金融街服务的客户高度集中在金融行业中，金融街就像是帮金融大佬们盖房子，看房子，收房租的人。金融大佬们似乎总是不缺钱，他们都缺钱了，那就是金融危机了。因为金融大佬们不缺钱，也就顺理成章地使得金融街也不缺钱。只要不缺钱，开发商就好办事。金融街的模式最大的优势在于其独特的服务领域及其在该领域的成功捷足先登，这几乎使得其他开发商很难与其在相同领域展开竞争。金融街的模式无形中已经形成了一种具有垄断性质的力量，这为金融街的长治久安奠定了坚实的基础。看下面一段话，你就知道金融街这种模式有何等力量了.

“金融街作为首都金融中心区，经过多年的建设，区域内金融资产达到22.2万亿，占北京市金融资产近一半。2008年实现税收1247.5亿元，占全市税收总额的24.3%。目前金融街已经发展成为集决策监管、资产管理、支付结算、信息交流、标准制定为一体的国家金融管理中心，对全市金融业以及经济发展的引领和带动作用不断增强，产业聚集态势日渐明显。”

这段话来自北京西城区的一则新闻，我想，投资者应当可以从中看到金融街已经具备了强大的生命力，而一旦这种生命力在全国得到扩张，我想，金融街模式的力量将会创造一种奇迹。

尽管从业绩数据看，金融街是个美女，但是我们仍旧要对其核心竞争力进行分析，以便判断其是否具有长期投资价值。我是这么看的，金融街具有独特的赢利模式，那就是“金融+地产”的商业地产模式。而且，这种模式具有相对较高的壁垒，一般的开发商难以进入这个领域，这主要是由于政策条件及地域因素造成的。金融中心是个有政策色彩的产物，而且北京多年来都呈现出总部经济的特征，尤其是金融机构，总部几乎都设在北京，而且都集中金融街范围内。这简单就是得天独厚的竞争优势，金融机构总部不会像一些小型企业那样，一般不会轻易迁址，这几乎为金融街的持有型物业的出租打了“保票”，是稳赚不赔的买卖。金融街对于项目的开发，基本上是采用了订单式的开发模式，即未开发就已经知道有多少客户在等着了。这也是金融街管理层提出的“以销定产”，我觉得更像是一帮准客户先交了订金，就等着金融街赶紧盖楼。金融街的这种无须打广告就可以很轻易地实现租售的优势是许多开发商无法比拟的。当然，我不敢说金融街这种与生俱来的竞争优势能否在北京以外的地区有效复制，但是，至少在北京地区，金融街是没有同类型的竞争对手的。北京的潘石屹SOHO中国也是做商业地产开发的，但是，其客户群的稳定性及专业性远远不及金融街的。金融街可以去做SOHO能做的一些事，但是反过来，SOHO中国却很难去做金融街能做的事。让金融街开发SOHO族公寓，那还不是小菜一碟。但是，如果让SOHO中国去复制一个金融街项目出来，却几乎不可能，不是潘石屹没这个能力，而是环境不允许他这么做。这里不是贬低SOHO中国的能力，SOHO中国在商业地产领域也是非常成功的，但是其无法在金融街所从事的领域超越金融街，我想，就算是潘石屹自己也会这么看的，他也不想拿自己的短处去和别人的长处竞争。这就是核心竞争力啊，同行业竞争对手很难撼动的一种地位，不就正好是金融街最为引以为傲的吗？

金融街有没有一个存在这样可能的产品——就是有一种“天塌下来也不怕”的拿得出手的强项？这是衡量一家企业是否具备长期投资价值的一个非常便捷的方法。我是这么看的，即使是金融危机仍旧在扩散，金融街的那些办法楼还有相配套的酒店公寓、购物中心仍将会一如既往地生长着。金融街的客户可能会面临各种挑战，但是，就算是非常困难，他们还是要在金融街工作、生活。这几乎是无法改变的一种趋势。金融街的收入不会因为客户暂时的困难而有大的波动，即使有大的波动也不会危及到金融街的生存问题。金融街有一种与生俱来的生命力在支撑着，这种生命力是什么呢？我的理解是这样的：这是一种无法用简单的语言及数据说明的一种特有生命力现象。譬如撒哈拉大沙漠里的一颗大树，你很难想像它是怎么成长起来并且也很难想像它将会怎样再次生根发芽。

具备再好的核心竞争力也不一定能够健康地成长，不少企业具有很好的经济特质，可是业绩却非常地差，看到那种企业有时候你甚至会想，如果你是那家企业的老板，那就不会是那样子！的确如此，管理层的能力在企业的健康成长中举足轻重。投资者很多时候投资一家企业，是首先看人的。因为事实证明，即使是面对前景一片光明的项目，由能力不足的或者不可信赖的管理层掌控，结果都将会让投资者大失所望。投资大师巴菲特对于管理层的重视也说明这样一点，投资在某种程度上就是对人的投资，对管理层的投资。巴菲特与B夫人的故事我就不再唠叨了。说说中国的一个人人都熟悉的故事，就是那个三国时候的刘备儿子刘禅的故事，刘禅被称为“扶不起的刘阿斗”。怎么看这个人呢？又怎么看诸葛亮呢？刘禅是在刘备去世之后接的班，那时候的蜀国也还不差，毕竟曹操一家的日子也不好过，但是，诸葛亮还是很担心，因为刘禅是个没主见的国王，也没什么主意，凡事只能问诸葛亮，诸葛亮不在身边，他就束手无策了。后来，无论诸葛亮怎么去帮助他，刘禅仍旧没有什么起色，真有一种神仙也救不了的感觉。如果把诸葛亮比作投资者，他投资了刘阿斗，就是一个非常大的失误。刘阿斗的企业集团没有良好的经济特质吗？那当然不是，蜀国可是天府之国，具有非常令人羡慕的资源，而且在军事上有易守难攻的特点。用今天的话来说，刘阿斗拥有的蜀国就是有大量资源，而且不差钱！但是，偏偏结果让人非常失望，蜀国最终被魏国灭了。诸葛亮空有满腹经纶，却无法改变。以刘阿斗为首的蜀国集团管理层没有能力应对复杂的竞争局势，只能坐吃山空，束手就擒。投资者就算再聪明又怎么样？诸葛亮还不够聪明吗？诸葛亮恐怕怎么也没想到，以他的聪明才智，竟然无法扶助刘阿斗挽救蜀国的命运！让人深思。

金融街的管理层不会也像是刘阿斗吧？我可以肯定的说，当然不会。

金融街的管理层能力到底如何，很难精确地把握，至于值不值得信赖，那更难以把握。对于一般散户投资者而言，很少有机会能与管理层面对面接触，即使是开股东大会，所能听到的看到的也只是一些皮毛而已。就算投资者对管理层进行面对面的访谈，短时间也是难以把握的。不是有句俗话嘛，“路遥知马力，日久见人心。”对人的认识，或许时间就是最好的明证了。对金融街的生意，我相信投资者都不难把握，但是对金融街的管理层，往往就有些束手无策了。我的看法是，我们不必钻入对人的认识的那种可谓“玄之又玄”的死胡同了，人是个复杂的生命体，有思想，善变，想百分百的把握是不太可能的。

我对金融街管理层的认识不是来自于面对面的接触，更不是请人用中国的传统麻衣相术来鉴别，我的方法很简单，我相信比较有用。我是这么看的，管理层是否值得信赖，是可以间接反映出来的。拿什么来间接反映呢？拿业绩和决策行动。

金融街的业绩好不好？我在上面已经分析了，多年来表现都比较稳健，绝对可以称得上是房地产行业中的上等水平。这就不用多说了。有一点我觉得特别值得一提的是金融街管理层在2008年全行业危机下的“独特表现”。2008年是中国房地产行业印象特别深刻的一年，因为房地产行业从2007年的牛市顶峰“飞流直下三千尺”，险象环生，大有崩盘的迹象，拐点之声不绝于耳。但是，金融街管理层在这种危机时刻做了些什么呢？2008年初，金融街管理层赶了牛市的融资的“末班车”，迅速以27.61元/股的发行价增发了300,000,000股，这次增发为金融街储备了大量的现金，有多少呢？大约是82亿，这笔庞大的融资成功，恰好赶在了高峰期，金融街的资产获得了一个好的卖价。这是金融街管理层2008年的“开门红”，是他们做的一笔非常值的生意。增发完了又怎么样呢？增发在很多人眼里不就是“圈钱”吗？但是，金融街管理层又做了一件大快人心的事，他们很慷慨地制定并实施了分红送股方案，10股转增8股派3元现金(含税)，税后每股派现金为2.7元。这个分红方案可以说是一定程度上抹平了“圈钱”的阴影。接下来金融街管理层又做了什么呢？从2008年9月开始，金融街管理层就已经开始频繁拿地，花费资金约40亿元。买了北京繁华商业地带西单美晟国际广场，复兴门项目以及石景山区衙门口地块，这是金融街做的又一笔好生意吗？我想，可以这么认为，因为金融街管理层没有在2007年像其他房地产上市企业那样去争着做“地王”，而是在危机险象环生的2008年出手拿地，这本身就是一种非常理智的表现，不敢说金融街管理层是不是成功抄底土地资源，但是，至少是非常理智的而且有远见的一种决策表现。

除了上面所说的增发、分红和逆市拿地外，金融街管理层在2008年还做了什么些可以值得一提的呢？我觉得可以拿金融街管理层自掏腰包买自家股票的事来说说。据2008年9月金融街的一份公告显示，金融街部分董事、高级管理人员于2008年9月12日以个人自有资金以市场价格从二级市场购入本公司流通股票。其中，公司董事长工功伟持购入6万股。金融街2009年1月6日公布高管层再次增持的消息。据金融街公告显示，在2008年末，金融街高管们又以个人自有资金按市场价从二级市场购入公司流通股票，总计约36.9万股，当日最高股价7.70元/股，均价7.57元/股。金融街管理层在2008年两度出手买自家股票，到底是有些人认为的作秀还是认为股票价值被大大低估呢？我不想给金融街的管理层做任何判断，我只是觉得无论是作秀也好炒作也罢，至少管理层是在给股东增加信心，增持行为一点也没有错。如果增持总是被认为作秀，那又如何看那些大笔减持自家股票的一些上市企业的管理层呢？难道说，他们只是缺钱用吗？卖点股票套点现金罢了吗？我想，关于是作秀还是其他什么的，并无须定论，是好的表现还是坏的表现，我们都可以不用大脑去想，用脚去想就可以了。

金融街管理层在2008年的表现，我是比较认同的。当然，仁者见仁，智者见智。关于对金融街管理层的认识，我还想提到一件事。这件事就是金融街管理层在2007年大手笔高价出售三栋写字楼项目。其中，仅F1写字楼就实现销售收入19.60亿元。我是这么看金融街2007年出售三栋字楼项目的——金融街管理层无疑是感觉到了资产泡沫的极大压力，并且非常果断地远离了泡沫。高价位卖出本来应该自持经营的物业，实乃识时务者为俊杰。如果说金融街的管理层会犯什么错的话，我想，那也是天意吧，从其很多决策表现来看，其犯大错的概率比较低。金融街的管理层是否值得信赖，我想，还是投资者自己独立思考和判断为妙，不要指望任何人给你答案。


金融街在过去的岁月里，表现得相当出色，是否其未来也是满面风光呢？未来是投资者最期待的，也是投资者很难把握的。未来的确定性受到太多因素的影响，企业的未来就像是一个永远没有准确结果的圆周率，小数点后面可以有无限的数字，想要取小数点后几位数字为结果，取决于计算者，但是最终的结果是无法确定的一个数字。无法准确把握的未来是否就意味着我们无须去把握呢？当然不是。未来虽然无法完全精确地预测，但至少可以有个大概的判断，实际上，投资大师巴菲特说的一点都没错，“宁要模糊的精确，不要精确的错误”。金融街的未来我们可以大胆地想像，也可以做个大概的估算。我的看法是，金融街在未来十年内至少可以获得与房地产行业平均水平的发展速度，而房地产行业未来十年的总体趋势至少是温和上涨的。

金融街的成长性一方面取决于房地产行业的总体发展趋势，另一方面也取决于其现有资源的价值释放，还有就是管理层的积极进取导致的业绩增长。金融街2008年增发融资，手头掌握了大量资金，这是未来发展的一个重要条件。接着又逆市大量拿地，而且取得的地块不是价格上的“地王”，却是商业繁华地段，其价值可谓是“地王”，取得的地块及项目在未来几年内才会有真正的业绩释放。如津塔写字楼和西单商业项目等。另外，金融街的资产具有长期增值的趋势，金融的商务物业采用的是国际通用的公允价值来计量的，社会经济处于低谷时，或许出租型物业的租金水平就有所下降，经济好转时便会水涨船高。我国的经济在未来的很长一段时间内，仍将保持持续增长，这是由我国经济所处的阶段决定的，我国的现代化进程还在进行中，远远没有结束，城市化进程也在进行中，远远没有结束。北京金融街的“西扩”也是个大工程，金融街中标的可能性极大，这也是金融街未来业绩增长的源泉。北京金融街为什么要“西扩”，因为有需求，据金融街有关人士反映，很多金融机构都想在金融街安家，但苦于现有项目的规模，不能满足一些金融机构的需求。这也可见，金融街真有点“以销定产”的味道，金融街的项目基本上不用太担心没人要的。不但有人要，而且租售价格都会不低。

当然，储备资源的业绩释放及物业长期增值趋势是金融街业绩增长的重要动力之一。但是，我觉得这远远不是最重要的。我对金融街未来的想像是比较大的，而且我的想像是基于金融街战略的。我的想像是什么？那就是北京金融街的复制，金融街管理层可以动用雄厚的资金实力、特殊背景及已经积累的数量众多的专业的客户群体，在全国很多大城市建造出类似于北京金融街的项目来，而且其租售应该都会有比较稳定的需求。金融街是专业为金融界人士提供高端商务服务的，有品牌，有根基。能不能复制成功呢？从金融街在重庆北江嘴的项目中可见端倪。2009年4月，重庆市正式向国务院递交《重庆”两江新区”总体规划方案》，申请设立继上海浦东、天津滨海并列的走在开发开放前列的第三个实验区。重庆的“两江新区”是一个重要的战略平台，是一种在国家层面上形成的一个政策的洼地，集中发挥产业资本及金融资本的优势，最大程度上实现对经济资源的配置。重庆政府拟将重庆发展为“长江上游金融中心”。这个政策层面，2009年4月29日，连接重庆江北嘴中央商务区和弹子石中央商务区的朝天门大桥通车，这恰如打开了重庆打造长江上游金融中心的一个重要动脉，而金融街的项目正好处于北江嘴核心区域。金融街·世纪中心项目是由金融街重庆置业有限公司（金融街控股在重庆设立的项目公司）开发建设，位于江北嘴CBD黄花园大桥桥头(A09-1、A18-3地块)，是雄居渝中区，出入江北区、渝北区、江北嘴CBD和江北国际机场等地的要津之地，项目占地23350㎡，建筑面积为229272㎡，规划有办公楼、商业裙楼。这个项目若是成功建成并投入使用，必将大幅度提升金融街的业绩，并且金融街模式在全国的重点城市的复制具有重要意义。因为重庆是我国西部的战略城市，被立为直辖市以来，一直备受关注，重庆的房地产市场也是一路走高。一直以来，金融街都是以北京、天津为重点，在南方地区没有什么大的动作，尤其类似于北京金融街的项目，在其他城市更是还没有获得重大快速复制。我想，以金融街管理层在金融地产领域的多年积累，推动在其他城市的业务并不算是件太难的事情。“复制北京金融街”是我最看好的金融街未来具备的成长性特征。

金融街已有的项目、地块资源储备已经足以支撑其未来三年内的成长，如果再考虑我所想像的北京金融街在全国重点一线城市的复制成功，我想，金融街在未来十年具备较高的成长水平是不成问题的。除此之外，我考虑金融街的成长性时，还考虑到了两个比较重要的或许可以推动其成长的事件——第一件事是国家允许保险资金投资不动产。2009年的新《保险法》允许保险资金投资不动产，根据保监会要求，保险机构投资不动产，主要是允许其购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等，以获取稳定的租金收入。这对金融街有什么好处呢？好处很多。一方面，保险资金本身就是一个庞大的稳定的客户群体，保险资金在投资不动产方面的“开闸”无疑增加了像金融街这种商务地产的流通性，金融街更不用担心开发的物业不能套现了，金融街要做的可能是在持有经营还是一次性售卖套现两者之间做出选择。手头流动资金充足时，金融街可能就会持有经营，而当资金不足时，有保险资金这样的潜在买家，是很容易出手的，可以套现大量现金，有了大量的现金后，金融街想干什么就干什么，扩张性成长是顺理成章的事；第二件事就是REITs（房地产信托投资基金）在预期中的推出，我国推出REITs是可以确定的事件，只是存在时间迟早的问题，预计将很快实现在一些城市的试点，比如北京和上海。REITs可以推动金融街成长吗？答案是肯定的。而且可能会以不敢想像的力量推动金融街的成长。怎么推动？这就要先说说REITs。REITs实际上是将不动产打包后转化为投资性证券。比如，金融街要将西单商业地产项目迅速转化为更具有流通性的投资证券资产，就可以通过REITs的方式。怎么做呢？金融街管理层就可以找到运作REITs上市的一些专业投资机构，让他们对项目进行价值评估，取得一个公允价值，然后就把这个总的资产价值包分割成若干份出售给一些个人或者机构投资者，因为商业地产具有非常稳定的租金收入，所以很多投资者愿意购买这种金融产品。这就大大地为开发商缩短了投资回报期，开发商资产的流动性得到了极大的提高，在资产流动性获得在幅提高后，开发商将可以有更多的现金做更多的事情以促进企业的快速成长。

上面说的全是有利于金融街成长的因素。但是，成长并非一凡风顺，也有一些不利因素也许会阻挡金融街的成长。比如，物业税的推出可能会降低金融街物业的收益水平，当然这只是理论上的。实际上，我想，金融街总不可能坐以待毙吧，国家征收物业税相信会在客户方面得到分摊。当然了，还有好多因素可能会不利于金融街的成长，你也可以大胆地去想像，比如金融危机、管理层变换、国家房地产政策的变动等。但是，我想，所有这些可能的不利因素只能暂时地影响金融街而不会改变其总体向上成长的趋势。










该贴内容于 [2009-12-23 17:14:13] 最后编辑

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中央政府正接连出招遏内地楼市泡沫,令市场出现楼市可能调整的声音之际,北京与广州土地拍卖却相继出现地王,反映发展商估计政府投鼠忌器,故续进取.政府固不欲大力遏楼市,但若市场续与之博弈,中央政府只有加大调控力度.


内地楼市呈现微妙现象,一方面,市场对中央政府近日连番出招遏楼市泡沫,如上周五公布严格执行发展商买地首期须缴足地价50%,似洒下一场房地产降温冷雨.但另一方面,继北京上周四土地拍卖,由国企以高底价3倍取得地王后,广州昨天土地拍卖,由民企财团以高底价55%,即255亿元人民币,投得地王,反映不论国企还是民企发展商,仍看好後市.


最可能的是,不论国企还是民企,都在与中央政府博弈,一方面表示担心中央政府出招重,望以市场压力游说中央政府高抬贵手.同时又揣摩中央政府投鼠忌器,不会真正出重手挫伤房地产,故实际行动如争购地王等,反映仍看好楼市.
市场看通中央只要求楼市降温的意图,进行博弈,继续推高楼价,加上地方政府因经济利益关系,有极大诱因为楼市保暖,此却十分危险,因中央要看中长期经济稳定大局,若楼市续飙,中央政府只有不断加推更有力措施,力度过犹不及、推跌楼价的风险便随之上升,令楼市更难软着陆.市场是否、如何继续与中央博弈,将左右中央遏楼市泡沫政策力度,此是投资内地房地产与内房股的投资者,所必须关注的. -----我个人还是认为政府部门有必要放下架子,赶快与市场方即是房地产开发商坐下来商议,找寻中国龙头产业---房地产业的正确发展大计,不要一味闭门造政.也不要过份偏听供方--开发商和需求方任何一方的意见,要站在长远和目前的形势考虑问题.




该贴内容于 [2009-12-23 18:15:42] 最后编辑