主题：首创股份：海口西海岸土地开发进入回报期

公司披露业绩预告,预计 09 年实现归属于母公司所有者净利润比上年同期增长50%以上。
评论:4Q业绩如期改善,程度超出预期。

之前我们认为基于(1)随着水价上调,旗下子公司进入业绩改善通道,(2)工程于4Q 集中确认,公司4Q 业绩将环比改善。公司前3 季度归属母公司净利1.87 亿合EPS0.085 元,按照公司预告,4Q 单季收益将略超过前3 季度业绩,改善程度超出预期,预计主要原因是海口土地一级开发进入回报期以及水务工程的集中确认。

海口土地一级开发进入回报期。

海口西海岸项目进入回报期。07 年5 月首创股份与海口市土地储备整理中心签署了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》,规划总面积约5209 亩,分两期开发:一期开发面积约4050 亩,二期开发面积约1159 亩;土地的性质为综合用地,开发后纳入土地供应计划。土地出让收益在上缴相应的税、费后由政府和公司按约定比例进行分配。项目由北京水星投资管理有限责任公司(公司控股99%的子公司)旗下的全资子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司负责。

09 年下半年项目已经进入回报期,开始有土地成交记录。

项目回报丰厚。若按10%回报率算,回报期年贡献6000-7000 万,但实际可能更高。源于:(1)土地开发成本低,预计项目投资总额约在6-7 亿元,开发成本约为12-14 万元/亩;(2)土地升值明显,在“海口市政府新办公地址”和“国际旅游岛”刺激下不断升温,公司开发土地多集中在长流起步区,3 季度以来成交活跃,且成交价格高达100 多万元/亩;(3)海南土地一级开发享有优惠政策,06 年7 月,海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。”换言之,一级开发商最高可分得70%的土地纯收益。

考虑到 2010 年土地转让收益可能超出预期,以及水价上涨对全年业绩影响,预计公司09、10 年的EPS 分别为0.18、0.22 元,对应动态PE 为39.6、32.4 倍,维持“谨慎推荐”评级。


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