主题：金融危机下的北京写字楼市场

北京写字楼信息网讯：第六届中国写字楼年度风云榜officeoftheYearchina暨北京写字楼年会将于2010年1月12日在北京汉华国际酒店举行。届时将邀请有关部门领导、协会领导、知名学者、业界大腕、各参选单位领导、业界人士、外资基金代表、代理公司代表、顾问公司代表和客户代表、网民代表参加颁奖典礼，并邀请各大电视台、报纸、杂志、网络媒体与会报道并刊发全部榜单。新浪网、搜房网、和讯网、北京写字楼信息网、房龙网、腾讯蓝房网、地产中国网等将进行现场直播。以下是尹宝军先生的演讲内容：

　　尹宝军：非常感谢刘总，非常感谢各位在座的朋友。今天我们也想从代理行这个层面对北京的，在09年这种金融危机下的写字楼商业地产市场做一个评述。今天是我们单方面对这个市场的总结和看法，也包含了我们很多代理行朋友，在2009年的贡献。

　　简单讲一下北京的优质写字楼市场。刚才王总也讲了，就是说在北京不仅有CBD，我们也看到在北京还有一些相对成熟的写字楼的成熟。除了CBD以外还有金融街、中关村、燕莎、东二环，可能还有刚才王总讲的亚欧板块新进起来的一些优质写字楼市场，其实还有一些更远一些的，比如望京、亦庄这样的市场，我没有把它放在这里面。

　　这张图我们也对今年的，目前来看市场的租金和空置率做了一个更新。大家可以看到，在整体来讲，09年空置率是一个非常高的一个层面，很多时候都已经超过30%多，但是非常可喜的是在第四季度空置率有一个很大的降幅，包括CBD从原来的37%左右降到了29.2%。金融街和中关村保持一个比较好的层面，都在10%以内。燕莎也从25%左右降到了21.9%。东二环目前还是在一个比较大的，比较高的一个空置率层面，因为在09年一些新的楼入市了以后。

　　这个页面我们主要对09年优质写字楼做了一个评判，主要是一些包括全市的一个综合性的评价，还有A级和B级不同的写字楼的市场，细分以后我们对中心标价，吸纳量，空置率的一个比较，这个比较主要是对与上一年度的对比。所以大家可以看到，总体来看就是说09年整个的写字楼市场是经历了相对比较困难的一年。租金比上一年08年降低了，全市平均降低了6.2%，吸纳量降至了6.8%，空置率也有一个提高，从原来的16%到现在将近20%。但是在这种情况下这种市场表现什么样呢？我们也可以比较清楚的在通过第三、四季度的情况给大家做一个总结，主要受金融危机的影响，优质写字楼需求是呈下滑态势，但是在市场空置率还是走低，到09年第四季度空置率达到了19.9%。虽然全年市场需求量比上一年是下降的，但是全年整体市场需求呈逐季回升的态势，特别是第四季度市场需求达到了18万多，也恢复大了经济危机前的水平。从一季度下滑5.1%到四季度微升0.9%，租金已经走出下跌的阴影，到09年第四季度北京优质写字楼租金为每平方米194.4元。我们比较一下客户的主要租赁客户的情况，国内机构在09年前三季度成为市场的需求的主体，而外资机构而在第四季度发力，成就09年优质写字楼租金从下跌到企稳回升的这样一个转变。

　　下面我们可以看一下主要的一些成交，这里面我们主要列了一些大面积的，主要在几千米以上的成交，排在前面的都是中资机构的，以银行业为主，在不同地区，比如金融街，比如在建国门附近，还有在CBD不同的成交，其中也包括在东三环的凤凰置地广场这些大面积的成交。这些主要是，我们看到包括国内公司和一些国际公司它们在09年的一个市场的变动。

　　我们讲租赁以后我们也想讲一下投资市场和楼的交易的市场情况。其实我们可以看到这里面只是列举了其中一部分的整栋写字楼的交易情况。大家看的非常清楚，这个写字楼交易其实遍布到整个市区，东边、北边、西边全部都有。我们看到09年的写字楼市场交易非常活跃的，主要的交易主体是以国内公司和机构为主，而外资公司在这个时候主要是采取一些观望的态度，主要是它们对于经济的信心和它们资金的一些方面的特点。内资公司购买写字楼主要以自用为主，而且对未来市场预期比较乐观，市场的承受能力相对比较强。外资公司在写字楼上大多采取比较谨慎的态度，在出售的时候多采取股权方式。国内方式倾向于资产交易的方式，第一就是说它比较安全，它的购买就是可以在未来出售的时候更方便，另外它们也是对于租金方面它们相对的考虑的因素比较低一点，它们更多的是对于未来三年到五年的市场的，在二手市场上的交易它们更充满信心。还有一点需要提及的就是国内公司或机构它们的资金相对比较雄厚，而且资金的成本都比较低，所以在这种情况下如果是单看这种投资回报，目前来看可能只有5%左右，6%左右的情况，国外资金很难做到的，所以出现国内资金或机构，或者国内大型公司它们自用的这样的一个特点。

　　看一下2010年的情况，这里面我们只是给了四个，还有其他的一些项目，我们可以看到CBD和燕莎地区占了将近80%的面积，其他地区占了13%左右的份额。所以在2010年市场供应还是集中在燕莎、东长安街这些地区。

　　未来市场的情况会是什么样呢？我们看到国内经济现在已经平稳增长，而且也是国内的需求在09年有一个很大的释放。我们现在意识到就是从第三和第四季度开始国外的公司和一些合资公司在整个市场上的表现非常活跃，大家从这个图上也看到了几个大的租赁的案例。目前从我们单方面来看，就是我们在第四季度我们一个季度租赁的面积超过两万平方米。可以看到通过我们代理行的努力在第三、四季度的市场交易程度是非常活跃的。所以伴随着市场情绪的改变，吸纳指标我们认为会好转，在今年预计投放大概在80万平方米投放，有可能有些项目还会继续往后继续顺延，入市时间可能会推到11年。总体来看我们觉得10年市场要比09年市场更乐观，租金是开始向上回转。

　　成本控制仍然是众多跨国公司的主要关注之一，这点刚刚王总也提到了，就是它们在盘古这个项目里有一些世界五百强公司关注这个项目，其实他们也帮助我们业主提升了写字楼的品质。肆意我们觉得这个图我们也很清楚，我们觉得现在已经到了触底反弹的时候，09年是住宅市场的快速回转的一个爆发的时间，我觉得10年我们商业地产写字楼这方面我们会有一个非常好的一年。我也预祝我们所有的代理行，包括业主，包括我们开发商在10年能够取得更好的业绩。谢谢。




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