主题：：“金融街三年十倍绝对不是梦”!

经常光临我博客的网友，听到我讲这样的话，一定感觉双色杜梋疯了！但双色杜梋是一个比较理智的人，绝不会说疯话的：“金融街三年十倍绝对不是梦”!这个时间点就是2011年，从2008年的金融街股价低点7元开始算，也就是到2011年，金融街的股价有能力超越70元。

双色杜梋追踪研究金融街已有两年多时间，直到近期得出这样的结论。

下棋看三步，做股看三年！我就分析一下09-11年金融街的项目结算情况！

2008年，金融街实现房产销售面积约28.12万平方米，合计实现营业收入约47亿元，占公司营业收入比例约为84％；经营物业包括丽思卡尔顿酒店、惠州喜来登酒店、金融街公寓和金融家俱乐部，合计建筑面积约为14.14万平方米，实现营业收入约31,440万元，占公司营业收入比例约为5.62％；持有出租物业包括金融街购物中心、金融街C3四合院项目、金树街餐饮及金融街区域部分写字楼和产权车位等，合计建筑面积约为18万平方米，实现营业收入约25,310万元，占公司营业收入比例约为4.52％。

2008年，公司营业收入55.95亿，增长33％，净利润10.3938亿，增长约42％（扣除会计策影响因素）。截至2008年年末,金融街手握现金73亿元,资产负债率为46％,净负债率仅10％。公司仍有计划发行56亿元公司债和10亿元短期融资券,如若实施,将给未来发展带来更有力的资金支持。

2008年下半年,金融街在市场相对趋稳后,通过招标、收购的方式以41亿元新增北京核心地段80万平米项目储备,其商业、办公楼约占50％。截至2008年底，公司拥有总建筑面积约为622万平方米的项目资源，其中，目前已经开业的出租及租赁物业为32万平方米，在北、惠州及天津等地的在建出租物业约为50万平方米。

2008年，公司完成总开复工面积约152万平方米，其中新开工面积约24万平方米，竣工面积约49万平方米。
2009年公司计划开复工面积约187万平方米，比2008年增加23％；其中，新开工面积约为89万平方米，比2008年增加2倍。2009年公司计划安排房地产项目投资约95亿元，其中新增项目投资约30亿元。

以上是2008年度的结算情况及目前项目的开复工情况，本文把金融街2008年的业绩作为比较的基础。

看看几个主要项目的结算情况：

天津环球金融中心：津门公寓11.2万平米，商业0.51万平米，920个车位；津塔公寓5.26万平米，商业0.52万平米，以上为销售项目，销售额约35亿左右。估计09年结算10亿，净利润3.5亿，10年结算25亿，净利润8.75亿。津塔写字楼22.96万平米，地下商业0.75万平米，1000个停车位，津门地下商业0.9万平米，为自持出租项目，10年底建成，11年开业，进行公允值计量，估计公允值50亿，公允值增加15亿。津门酒店6万平米，合作经营，11年开始经营，当年盈亏平衡。

美晟国际广场，商业写字楼，南楼结构封顶，下半年复工，11.12万平米，11年开业，估计公允值33亿，公允值增加10亿。

重庆金融街，写字楼商业，已开工，22万平米，11年开业，估计公允值30亿，公允值增加8亿。

南昌金融大街（85％），写字楼公寓商业酒店，下半年开工，25.14万平米，写字楼和商业自持，12万平米，11年开业，估计公允值15亿，公允值增加3亿。酒店5万平米，11年开业，当年盈亏平衡。公寓销售10万平米，销售，净利润2亿。

金海湾（70.41％）：酒店公寓09年结算1.8亿，净利润0.5亿，别墅下半年开盘，10年结算2亿，0.6亿，别墅和住宅11年结算5亿，净利润1.8亿。商业09年开工8万平米，11年结算10亿，3亿。

石景山项目（51％），35万平米，已开工，10年结算面积5万平米，销售5亿，净利润1亿，11年结算10万平米，销售10亿，净利润2亿。

南昌紫金圆三，四期，重庆彩立方和融城华府，北京大屯项目，顺义别墅等，都在结算期，就不一一估算了。



2011年公司的结算评估情况：

一，公允值计量：

津塔写字楼和商业，重庆金融街，西单商业项目，南昌金融大街，进行公允值计量，产生公允值增加36亿左右。

二，经营出租物业:

今年开业的A3，德胜国际中心B,E，近20万平米，到2011年运行达到成熟期，加上购物中心，金树街，RITZ等老的物业32万平方米，及后续开业的项目，11年总的经营及出租物业将达到100万平米左右，达到5亿左右的利润是可以预期的。

三，开发业务：

金海湾项目，南昌紫金圆四期和金融中心，重庆彩立方和融城华府，顺义别墅，大屯项目，石景山项目等，都在结算期，产生40亿的销售，10亿的利润。



这样就比较清楚了，2011年大概51亿左右的利润，合每股2元多的收益。也就是三年的业绩增加4倍。

以上的估算是比较保守的，是按目前的房地产价格估算的，以现在的趋势，房地产和上涨是可以预期的，而目前的自持项目也会产生公允值增加；开发业务的利润会高于现在预期。

复兴门项目和金融街剩余地块（约17万左右的建筑面积）的开发，金融街西扩项目，通州商务园一级开发等，都未计算收益。

但从前几天于蓉的谈话中可以确定，通州商务园35万平米的土地将以协议转让的方式在下半年并入金融街的版图，金融街将进行二级开发；作为通州商务园的股东之一，在近三年会取得土地一级开发收益是肯定的。另外，西扩的两块地，在年底或明年初有希望取得，但有收益也是三年以后的事情了。

2011年，中国的经济基本走出低谷，应该处在一个正常的发展时期，股市到达平均估值水平，给与金融街35-40倍的市盈率，对应股价70-80元,（2007年股市高峰时，金融街的市盈率按07年收益计算66倍）。

现在应该比较清楚了，金融街在2011年达到70-80元的股价，是可以预期的。

所以，双色杜梋是一个比较理智的人，绝不会说疯话的：“金融街三年十倍不是梦”



那么，其他地产股有没有这样的潜力？从目前我关注的20只地产股来看，没有！

以万科来分析，若房价保持目前的水平或和上涨，以2008年的利润情况分析，三年的业绩增加4倍，他的销售要从目前的410亿左右，要扩张到2000亿，这简直就是神仙做的事情，估计王石做不到！保利目前的销售量小一点，应该稍好一点，但从155亿到750亿也相当困难！陆家嘴还有两块地的预期收益，以后近三年的开发项目较少，国贸三期的开业，在11年利润可能翻番，但09年业绩下降是大概率事件，万通08年做的很好，但后续项目跟不上。所以，就我的分析，近三年业绩具有发力的企业并不多，从我的观察范围来看，未发现有可能超越金融街的公司，可能一些较小的公司，会有超越的表现，但我觉得持有金融街更踏实一些。但对金融街来讲，2008年结算56亿，到2011年结算250亿以上是可以预期的（注：包含公允值结算，虽然不会反应在销售收入中，但对利润的贡献是相当的），因为现在的销售额小，增长起来相对容易!

对于企业的发展所处的阶段，做个比喻：金融街年方二八，含苞待放；保利花样年华，就那么美了；万科半老徐娘，不变丑就不错了！ 现在大家就知道取老婆应该选那一位了！

那么，为什么金融街能做到三年的业绩增加4倍，这取决去企业的发展模式和发展阶段。

2005年之前，金融街控股仅在金融街发展，处在婴儿期；真正的扩张从2005年开始，如惠州项目，天津项目。可以说直到2008年，公司大量增发融资，大量扩张拿地，截止2008年底，公司拥有总建筑面积约为622万平方米的项目资源，现金73亿，为企业近几年的业绩增长打下了良好的基础。但以前，扩张的项目并未进入结算期，光吃粮，不长个；从2009年开始，金融街到了少年阶段，是开始长个的时候了！进入项目结算周期和业绩发期，09-11年是金融街的黄金三年，是一生最辉煌的阶段！而这个高潮就是11年，是业绩结算的顶点。2008年结算56亿，到2011年结算250亿左右是可以预期的!

从未来项目结算的规模的角度分析：2008年公司开发业务结算了28.12万平米的建筑面积，而竣工面积约49万平方米,出租及租赁物业为32万平方米，营业收入不到56亿；2009年公司计划开复工面积约187万平方米，比2008年增加23％；其中，新开工面积约为89万平方米，比2008年增加2倍。这些开复工面积在未来的三年结算，而根据房地产开发的规律，开工的面积大多集中在11年结算，到11年自持出租经营的物业将在100万平米以上。所以到2011年结算达到250亿左右是可以预期的，净利润达到50亿左右可能的!

从未来项目利润的角度分析：公司2005年取得天津项目，楼面地价不到1300元/平米，估计总投资50多亿，而这个近60万平米的项目，津门豪宅开盘售价20000万，津塔酒店公寓18000元，是利润很高的项目，也集中在09-11年结算，而11年津塔等自持出租物业进行公允值计量，结算达到高峰。金海湾项目2005年取得，楼面地价不到150元/平米，09年开始结算，到11年中区商业项目结算，也是利润高的项目，并且酒店的招商进展很好，喜来登去年开业，现在招商的酒店有三个，一家开工，一家奠基，一家签约，现在看来，原来大家担心的金海湾项目的前途问题，现在已比较明朗。西单商业项目肯定是自持出租，11年进行公允值计量；大屯项目的地价高，但提取了跌价准备金，其他的项目应达到房地产行业的平均利润。所以09-11年，大体量的低成本项目结算，会保证公司业务较高的利润率，这也是业绩发期的基础。

开发和持有并举，商务为主，住宅为辅，长短结合的发展模式，能带来业绩的累积递增效应，并保证公司发展的现金流量，从香港地产的发展历史来看，是很成功的稳健的发展模式。2008年开始的公允值计量，效仿香港地产企业的模式，只要房价和上涨，就会体现业绩的累积递增效应。但金融街在2008年由于物业价格微跌，公允值减小，吞噬了部分利润；但2009-2011年，老物业和升值及新物业的开张，会使金融街业绩如虎添翼，将会导致业绩的发。

公司稳健的经营作风还是值得赞赏的，在本轮房地产的调整中，金融街的经营表现是做的不错的，在2007年到2008年初的房价高峰期，接连抛售了三栋大体量的写字楼，在08年初进行了末班增发，在经济通缩时期拥有的了大量现金；在08年下半年地产低迷时期，连续买地兼并项目，投资46亿元抄底地产项目，取得84万平米的储备，在其他公司减少开工量的时候，金融街却逆势增加开复工量，以减少项目建筑成本，在市场启动的时候，占了先机。而王石，潘石屹，冯仑，任自强等作秀表演多多，但在这一轮地产调整中，并没有做的很好！所以，我很认可高管稳健低调的作风！

公司的商务地产项目，都是当地的地标或核心建筑，基本都是具有方支持背景的项目（如项目补助，后续项目招商地方优惠策的配套等），且公司融资能力强大，发展模式日臻成熟，这在中国特色的市场经济中，是非常难得的，业绩超常规发展就是自然的事情了。

综上所述，金融街在未来的三年时间，经过多年的积累，项目进入结算周期，业绩具有强大的发力。

在过去的时间中，无论是公司的经营还是股价的表现，金融街都是非常优秀的公司！5.19是个值得纪念的日子，尤其对于金融街。过去的十年，历经牛熊两次轮回，大浪淘沙，指数没涨多少，而金融街股价却创造了19倍的涨幅，是两市地产第一牛股！出乎预料吧，原因是什么？告诉你借壳上市是契机，其后的发展模式和稳健经营是关键！自2005年起，金融街扩张，苦心经营三年有余，相信在以后的三年时间，以其独有的发展模式，厚积薄发，再创奇迹！



从宏观的角度看：在目前的中国，没有第二个产业能取代房地产对GDP的拉动作用，对地方和国家财的贡献，及对相关行业的带动作用；若这个行业出问题，银行，钢铁，水泥等相关十几个行业也就有问题。美国网络经济破灭后，房地产等资产的振兴救了经济。目前，在中国面临严峻的经济形势下，房地产市场稳定发展显得尤其重要的，销量增长，房价维持稳定或和上涨是经济发展所需要，是府所希望的，尤其对于商务地产。

纵观国内的经济发展的历程，通货膨胀为常态，从一季度的国内货币供应情况看，通货膨胀不是遥远的事情，而房地产是抵御通货膨胀的利器，在这一点上，富人比穷人敏感，天津环球金融中心5月23日开盘，津门豪宅和津塔酒店公寓销售达6.6亿，就是一个很好的佐证。

德胜拆迁土地以13000元/平米的楼面价成交；广渠门土地，富力以15000元/平米的楼面价竟得；西长安街扩建，拆迁补助超过40000元/平米建筑面积。这些现象不得不注意，无论是府或企业行为，都预示着房价的趋势，所以维持房价在未来三年和上涨是切乎实际的想法。



以史为鉴，可以知兴替，从经济周期的角度，看看香港股市和房地产的历史，相信会在国内重演！

香港房地产周期过程中地产股的运行情况。我们注意到，地产业从低谷走向高潮一般会持续三至五年左右，在这个过程中龙头地产股股价累计涨幅一般会在10倍左右。比如，长江实业，在上世纪80年代后期的地产牛市中，股价从1984年7月31日最低的1.18港元（向前复权价，下同）上涨至1987年8月的13.72港元，三年间股价涨幅达到1062％；在90年代初的地产循环中，股价从1989年6月的6港元，上涨至1994年1月的52元，四年半时间股价涨幅达到766％。

A股市场，从2005年到2007年股市顶点，金融街股价上涨11倍！

2008年，是中国房地产市场的第一次大的调整，以后的发展我们将拭目以待！



大道至简，以下都是一些基本的道理，但却是投资的真谛：房地产是会财富的最终聚集点；国家意志决定了未来的通货膨胀；商务地产比黄金更能抵御通胀，黄金不能生息，而商务地产可以收租；由于流通渠道不畅的原因，中国目前的商务地产被低估，出租收益率处在相对高的位置，资本追逐价值洼地是必然的。这些道理古今中外都一样！



未来三年对商务地产具有影响的几个事件，大家多关注：REITS，保险投资不动产，这些都是提高商务地产的流通性的事件，有利于其价值的提升；物业税，交易环节税费向持有环节转移，是大势所趋，但目前金融街等有出租业务的公司，已缴纳了房地产税等税费，我的看法，若征收物业税，房地产税等将被取缔，但关键的是物业的质量，对于优质物业，即使会增加费用，也会转移给承租者，因此物业税对金融街的影响是非常有限的。



小富靠拼搏，中富靠机遇，大富靠思想！在投资方面一定要注重战略，高屋建瓴，目光远大，在适当的时间做恰当的事情，投资高概率事件，一定会事半功倍，超越市场！市场短期的趋势是很难把握的，市场是很难预测的，但长期看，价值投资始终是市场的趋势，金融街的过去十年的股价增长19倍的历史，已经验证了这个规律！价值投资的最大的艰难不是你选择了好的品种，而是坚持你的的信念，要有超乎常人的恒心！金融街具有三年十倍的潜力，但到达这一目标的道路会充满荆棘，就像唐生西天取经，不经八十一难就难成正果！就以这段话和金融街的股友们共勉吧！

下棋看三步，做股看三年！对金融街的投资者，现在要做的事情，就是耐心持有，短线的涨跌不要太在乎，有能力的可以高抛低吸，增加股数，降低成本，不离不弃，长相斯守，等待三年十倍的收获！





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楼主激进一点了吧,三年时间也太长了点,年报后上18.00/20.00是没问题,11年上30.00也没问题,但上70.00是激进一点了,

该贴内容于 [2010-01-17 20:50:55] 最后编辑

我补充一点,(0000402)金融街从09年到11年三年总收益大概不少于80/90亿是事实,09-11年是金融街的黄金三年,至于是一生最辉煌的阶段恐怕为言过早,公司将利润分摊在哪个年份是有弹性的,密切留意就是了.

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太没出息了,30年才10倍

是三年啊，当时股价7元时说的