主题：新型投资工具房地产信托基金有望一季度推出

http://www.sina.com.cn 2010年01月28日 14:18 晶报
　　2009年12月CPI的急速跳升，放大了人们的通胀预期，普通百姓纷纷寻找收益相对稳定、还能跑赢通胀的投资产品。记者昨日获悉，随着央行工作会议上发出“试点”信号，在境外已有50年历史的房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，简称REITs)，即将走入中国百姓的视野。REITs这种能长期跑赢CPI的产品，未来将成为人们一个很好的投资工具。

　　试点：一季度将启动REITs

　　CPI的急速跳升，进一步激发人们的通胀预期，百姓理财跑赢通胀迫在眉睫。

　　“沪深股市连续大跌，风险太大；想买房子投资，可是门槛太高，万一房价调整变现也难，不买房，又怕将来房子继续上涨。”市民钱先生昨日在谈起他的投资时有些困惑。他说，他只要一个年收益率能长期稳定在7%-8%左右的产品就好，但这样的产品也很难找。

　　记者昨日获悉，央行此前召开的工作会议指出要加快开展房地产投资信托基金(REITs)试点。“试点”信号的发出，意味着在国外已有50年历史REITs即将走入中国普通百姓的视野。

　　“由于REITs会定期配息，如果跟CPI指数比较后发现，不管在任何市场环境下，其红利配发的比例都能够超越CPI的指数，CPI上涨，其收益也涨，而且长期看，REITs的收益跟道琼斯工业指数相比都有不错的表现。”荷宝投资管理集团大中华区及东南亚行政总裁章嘉玉说。

　　一位业内人士称，中国内地REITs试点工作目前已准备就绪，试点实施方案制定，预计首只REITs一季度可上市。

　　现状：准REITs提前投石问路

　　尽管真正意义上的REITs产品仍在筹备中，但面对投资者的房地产投资需求，准REITs产品已提前入市试探市场。

　　记者昨日从平安信托获悉，该公司以“REITs”谐音“睿石”命名的房地产信托基金的1号信托产品日前已悄然问世。该产品先以信托方式募集一笔资金，然后以股权、债权或其他多种形式投向多个房地产项目。这种模式无论是募资方式还是投资管理方式，都和股票市场的私募基金类似。

　　从产品说明书上可看到，这个产品不仅可投资实业，也可投资于金融(资本)市场，其中包括房地产开发贷款、以股权方式直接投资房产项目开发及相关行业所发行的债券、可转债等，产品的投资回报也不受REITs以租金收入为主的局限。

　　一家第三方理财机构研究员说，由于只是一个准REITs，这个产品有浓厚的“实验”色彩，而且投资者根本并不知道其资金投向的具体项目，收益也不承诺保底，风险等级偏高，产品投资资金门槛高达300万元，并非所有客户都适合投资该类产品。

　　市场：房地产信托受热捧

　　在火爆的房地产市场中，房地产信贷信托产品一度受投资者的青睐。用益信托工作室统计，2009年1年期信托产品平均预期年收益率为6.44%，2年期信托产品平均预期年收益率7.12%，3年以上期产品平均预期年收益率7.99%。

　　“这些产品是通过信托计划把一个房地产项目打包后变成一个融资项目，这也是类REITs。”章嘉玉说。

　　实际上，REITs种类很多，一类是抵押权型产品，也就是产品所募集资金，用于发放各种抵押贷款，着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。

　　另一类是权益型的，也就是将募集资金购买不动产的产权以取得经营收入，收入主要来自于将这些物业出租所得租金作为长期的盈利目标，这也是最流行的品种，其运作周期比较长。

　　据悉，普通投资者能参与的只有权益型REITs，也就是“坐收租金”。

　　名词解释

　　REITs最早在1960年代在美国市场推出，是一种通过发行收益凭证向特定人或不特定人集合资金，然后通过对购物中心、写字楼、酒店、服务式公寓等房产标的进行投资并获取收益，然后定期向投资人配发红利的基金产品。经过几十年的发展，REITs已在世界范围内取得成功。

　　据悉，REITs主要针对商业物业的金融投资工具。而住宅物业除了一些特殊的类型，比如说服务式酒店、出租型的住宅，目前REITs涉足的还是很少的。目前，在美国大约有300个房地产信托基金，总资产超过3000亿美元，这些基金每年给投资者带来的回报率约为7%。



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