主题：住建部专家预测房价仍要涨 调控力度将加强

中央督察楼市酿新政 专家称二季度房价仍上涨
　　进入2010年，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。两会在即，这次被称为有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求，形成阶段性意见。参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。


　　酝酿调整楼市政策


　　从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，从此次中央督察的重点内容来看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。按照国务院要求，2010年“两会”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，国务院及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。


　　该紧的紧该松的松


　　对于未来楼市政策的走向，参与此次督察工作的住建部专家委员会一位专家对记者表示：“2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。”他还表示，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。


　　新年伊始房市降温


　　年初以来，国内房地产市场观望气氛渐趋浓厚，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。根据中原地产的城市监测数据，北京、上海两地成交量环比降幅达到约50%，成交量的持续低迷带来了房价的松动。


　　楼市在新年伊始火速降温，政府的调控之手已产生了效果。九部委督察楼市，要在“两会”向国务院上交阶段性成果，3月，无疑成为年后楼市走向的关键。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹向记者表示，“两会”期间或之后，中央还很可能继续出台调控政策，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。　据华夏时报


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　　揭秘众房企年终奖


　　国企民企待遇差5倍多


　　2009年房企销售业绩暴增，牛年逢牛市，个个赚得盆满钵满，到了过年的时候，房企的年终红包成为行业内外关注的焦点，佐证了房企去年的业绩飞涨。2009年房地产企业业绩达到历史最好水平，今年万科员工的年终奖是16个月工资。不光万科，像合生创展这样的民营企业，“年终奖”都是每年薪酬的大头，足以抵挡一年的工资。


　　但不是每个同行都有如此好的待遇。记者了解到，像国企金融街，其员工的年终奖是年薪的20%。从比例上看，万科的年终奖是金融街的6.4倍。而像华润这样的大型央企，过年根本没有年终奖，但到了每年7月份会有一次业绩奖励。远洋地产则是将这部分奖励划分成业绩，在每个月发给员工。国企也有对员工大方的，记者了解到，北京城建即按照资历来分配年终的福利。年前还组织了老员工出国旅游了一圈，而新入公司的员工则没有这份待遇。


　　同策房地产咨询机构资深分析师倪晓玲说，今年大部分房地产销售人员都已经赚得盆满钵满，按照行业普遍规定的万分之六的销售提成比率，全国商品房销售额的提成超过26亿元。据华夏时报


　　海南房市掀出货潮


　　海口、三亚上月房价涨幅领跑全国。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前曾被媒体报道时作为标杆、屡创新高的凤凰岛公寓项目，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。


　　凤凰岛公寓大年初一就出现出货潮，不少投资客开始打折抛房，甚至出现了低于前期市价一半的“甩货”房。一个“国际旅游岛”的概念，吸引了来自全国甚至全球的热钱。从目前的“甩货”迹象来看，海南房市短期泡沫确实存在。而泡沫能否顺利消化，取决于“国际旅游岛”是否可持续发展。世人已开始思考：国际旅游岛的规划，对于海南楼市究竟会有多大的利好带动？此轮房价暴涨，海南岛是否会有重蹈1993年房产泡沫覆辙的危险？



　　【新闻聚焦】 房价纳入CPI才有楼市新拐点


　　另据信息时报报道 房地产本质上应是居民的最终消费，既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。


　　随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，一线城市房价开始松动。那么，这一轮调控会否重蹈此前历次调控的覆辙？这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？以下三篇文章将作见仁见智式的分析。


　　——编者的话

　　国家统计局2月份公布的数据显示，尽管1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，但环比只上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。接受采访的专家表示，中国楼市在房地产调控政策的作用下将逐渐“退烧”，市场健康发展对各方有利。


　　随着“国11条”、上调存款准备金率、收紧二套房贷款等措施的相继出台，一系列调控政策密集作用于房地产市场，使得楼市出现了渐次“退烧”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。这会不会是房价出现“拐点”的前兆？按照通常的经济理论而言，一旦成交量萎缩，就意味着卖方市场的出现，价格就有下调的机会和空间。然而，在房地产市场，“价升量减”的现象已不是第一次出现，成交量萎缩和价格下调之间很难画上等号，这一次恐怕也不能例外。而经验也表明，不能因为楼市的成交锐减就断定价格掉头往下，从而出现“拐点”。


　　实际上，回顾以往的几次楼市调控即可发现，仅靠调控很难形成楼市的“拐点”，在短暂地压抑火爆的楼市之后，反而有可能引起价格上的报复性反弹。有例为证：2005年的“国八条”、2006年的“国六条”出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的房价仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平；2007年的“贷款新政”等楼市调控，却遭遇创下房价新高的尴尬，被媒体形容为“调控声声急，房价节节高”；如今新一轮的调控会否再次上演“狼来了”的结局，还很难说，但要想寄望于调控带来“拐点”，恐怕只是购房者的一厢情愿。


　　究其原因，在于现有的调控体系存在诸多缺陷，进而影响楼市调控的落实和效用。房地产不同于其他商品，地域性差别很大，不同的城市适用于不同的房地产政策。比如说一线城市的房价已出现泡沫，二线城市的房价开始上涨，三线城市的楼市才刚复苏，四线城市的楼市还处于低迷状态。但现在的调控措施都是由国家相关部门统一制订，且不说“一药难治百病”，而且这些措施需要房地产的直接管理者——地方政府的配合才能落实。这就使得调控的效果要看地方政府的配合程度，也就是执行力问题。调控措施在执行过程中往往被打折，导致房价很难被调控。


　　因而，有必要将房价纳入进CPI统计中，将其视为宏观调控的重要指标，从而改进现有的调控体系。房价没有进入CPI，传统的解释是，房地产是投资性需求，而投资品的价格不应该算在CPI中。但房地产本质上应是居民的最终消费，属于消费品市场。既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样，在价格宏观调控的范围内进行调控，如此至少可以避免现在越调越高的尴尬。在这方面有关物价的调控已经给出了很好的启示。


　　此外，既然将房地产定性为消费性需求，那么在调控时就应坚持不同需求分类调控的原则。对低收入群体的住房需求，以各种优惠的廉租房形式予以保障，并在土地供应、财政资金等方面要优先满足；对居民的自住性购房需求，在确定按揭首付比例、利率优惠时，应从国家宏观调控政策平衡出发，统一确定，并保持相对稳定；在二套房交易上，以税收调控政策，引导居民分散投资渠道，打击炒楼者。



　　最难以判断的就是房价走势


　　聚焦：房价


　　由于现阶段没有哪座城市可轻言放弃“卖地财政”而能够正常“开锅做饭”，因此，决定房价走势的不是有没有办法调控，而是敢不敢下决心调控。

　虎年春来早——今年中国经济稳定增长可期，各社会阶层收入有所增长可期，就业进一步改善可期，社保、医保等基础保障“扩面提标”同样可期，唯一很难预判并继续呈现焦灼状态的不确定因素就是房价走势。


　　对房价走势，社会各界有三种迥然不同的期待。对于蚁居者、无房户、急于买房结婚成家一族，当然希望房价能有明显下降，许多人甚至希望房价坐滑梯，以彻底挑破房市泡沫。对于手头有二套、三套房子者（如上海户籍市民平均每户超过两套房子），则既不希望房价泡沫进一步吹大，亦不希望房价大幅回落。前者意味政府调控房价失败，强大舆论压力会迫使政府继续加大力度挑破“房泡泡”，如是则意味着既得利益受损。房市投资者或投机者，当然希望能维持住现有房价水平，至少不能下跌过大，否则这部分家庭损失会很惨。


　　众银行也心态复杂。银行作为放贷人的选择是房价能够在现有基础上稳住，降10%~20%尚可接受，若跌幅过大，虽不至于引爆金融危机，但银行巨额流动性会因此失却一条主要释放管道，从而直接影响银行经营效益。


　　全国性房价涨幅失控，以上海、北京、广州、深圳为标志，其中又以上海失控程度最甚。就上海而言，最大的未必是道义压力，反而是高房价无休止抬高商务成本，加剧上海结构调整难度，再不加控制，上海每年的“卖地财政”所得将不及城市结构功能错乱及发展机遇一再错失而导致的巨额财政损失……“调控房价并不难，难的是下决心真调”——这句话出自上海市委书记俞正声之口，此回应过于简略，听起来让人不知所以然，但在笔者眼里，这是就房价调控说的一句“掏心话”。


　　就全国，目前的高房价肇始于新世纪初年，2005年闹腾到无法面对舆论时曾调控过一把。手段无非两条：一是调控按揭利率收银根，二是适度“开闸供地”平抑地价。然后，这两招令众银行不满，地方“卖地财政”减量而各项维稳（偿还各类民生欠账）开支却须刚性增加，弄得各地“闹粮荒”——于是，房价出现一波更为疯狂的猛涨。


　　2008年下半年，全球金融危机加剧，提前引爆经济危机，部分投机资金从房市中抽身，外加人们对危机后果缺乏清晰预估，房价在岁末年初曾有一波约10%~20%的适度回调。危机造成就业困难影响维稳，维稳是“头号任务”且需大量真金白银支出，为“保增长”，4万亿财政投资外加更为凶猛的商业信贷砸下来，天量流动性如决堤之水在房市内泛滥成灾……


　　去年下半年经济开始回暖，面对房价泡沫的又一个阶段性临界点所释放的巨大舆论压力，房价调控再次祭旗，态度上坚定而严厉，但执行情况如何还难说。“决心难下”，择其要害，还在于现阶段没有哪座城市可轻言放弃“卖地财政”而能够正常“开锅做饭”。


　　“房价可调控”的确不难：其一、政府“开闸供地”；其二、根本无须征缴物业税，只需临时征缴“倒房”之“利得税”即可，倒腾套数越多，征税比例越高，迫使投资和投机性资金撤离房市，房价想怎么调就怎么调，想调低多少就能调多少。可见，决定未来房价走势的不是有没有办法调控，而是敢不敢下决心调控。下月全国“两会”是个时间节点，若动真格的，房价二季度会有所下跌，但跌幅有限。不过无论如何，今年房价不至于如去年这般疯涨。


　　（鲁宁，资深媒体评论员）

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