主题：土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响



第1页:土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响 第2页:央企日产三“地王” 土地财政难抑房价 第3页:上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地新招 第4页:旧城改造激活“ST楼盘” 第5页:中信地产：新拍“地王”上将盖10万平方米保障房 第6页:“地王”周边二手房价跟风飙涨 第7页:突围资金困境 开发商试水“私募化”融资 第8页:地产信托融资升温 新城B股梅开二度 第9页:调控悬念引发机构分歧 地产股估值迷局待解 第10页:地产股反弹已在酝酿中 第11页:国企“地王”缘何对舆论免疫 第12页:三地王像三记耳光 第13页:超七成居民称房价过高 非地产主业央企退市声音再起
　　【热点】央企日产三“地王” 土地财政难抑房价

　　【监管新政】

　　上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地“新招” | 旧城改造激活“ST楼盘”

　　【楼市动态】

　　中信地产：新拍“地王”上将盖10万平方米保障房| “地王”周边二手房价跟风飙涨

　　【融资渠道】

　　开发商试水“私募化”融资 | 地产信托融资升温 新城B股梅开二度

　　【资本市场】

　　调控悬念引发机构分歧 地产股估值迷局待解 | 地产股反弹已在酝酿中

　　【媒体评论】国企“地王”缘何对舆论免疫 | 三地王像三记耳光

　　超七成居民称房价过高 非地产主业央企退市声音再起

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　　新一轮的土地督察拉开帷幕,目前仅上海就集聚了多路“兵马”,奔赴华东地区进行土地督察。

　　从3月10日到4月3日，国土督察上海局派出4个督察组对浙江省的湖州市、绍兴市、台州市和宁波市开展土地督察，对农用地转用和土地征收审批事项等进行实地核查，同时开展土地督察巡视工作。据了解，今年，国土督察上海局计划对13个地级市（区）土地例行督察，占督察区域地级市（区）总数的43％。

　　几乎同时，国土资源部发起了全国重点城市土地情况调研和督察工作。由国家土地督察上海局和国土资源部有关单位负责人组成的上海调研组对上海的浦东、松江、青浦、金山、闵行及宝山等区展开了调研，调研时间为10天，调研工作已于3月15日结束，并在内部公布调研结果。

　　显然，针对闲置土地等的土地督察“风暴”已在全国刮起，广州、北京等地已纷纷宣布了部分闲置地块的处理结果。但到目前为止，公布的闲置土地处置量较其存量仍是天壤之别。

　　去年年底，国土资源部相关负责人介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

　　而在上海，土地闲置情况也不容乐观。截至今年1月，上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个，涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计，上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。而在拿地企业名单中，保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企位列其中，也包括中华企业（600675）在内的上海本地上市公司和中小企业。

　　“土地批而未用的原因有很多，既有历史遗留问题，也有规划变更、拆迁难度大等方面的原因，也有开发商故意囤地的因素。因此全面清理和启动闲置土地的难度仍然很大。”一位房地产业内人士如是说。

两会刚刚结束，因故推迟到3月15日竞拍的北京6宗地块就再次拍出三个地王，总价也达到了143.5亿元。而在此前推迟竞拍日期时就曾有消息称，相关部门担心两会期间出现高价地引起非议，从而特意将拍卖时间延续到两会后。而从结果来看，相关部门的这个延期决定还是很“成功”的。

　　央企不差钱 一日狂揽三地王

　　虽然国土资源部此前颁布了新的国19条，意在调控土地市场与楼市价格，但无论是竞买保证金不得低于出让最低价的20％，还是合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款的规定，对于财大气粗的超级央企们来说都略显无力。

　　竞拍当日上午，先是远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮现场竞价，以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合的楼面价27529元/平方米也创下了北京土地单价的新“地王”，同时也是望京区域楼面地价首次超过2万元。

　　而继远洋之后，中信旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价，打败保利地产（600048）、金融街（000402）、中国烟草等巨头以52.4亿元将大兴亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块拿下而52.4亿元的竞拍价也让其成功摘下了北京市场的总价“地王”。

　　之后，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司，再与绿地经过58轮的漫长拉锯战后，最终以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地，楼面地价为16836元/平方米。但是由于该竞拍文件中规定，竞得该地的企业必须在该地块上以不低于3.5亿元的成本建一栋地上面积为30000平方米、地下面积为10000平方米的酒店，并无偿交给蓟门工商公司。因此，该地块的可售楼面地价其实达到28308元/平方米，如果再刨除4000平方米的公租房，该地块的实际楼面价格高达30197元/平方米，一举超过上午的大望京地块27529元/平方米的实际楼面地价，一天之内就刷新了北京的“单价地王”。

　　而在三个新“地王”全部为超级央企所得的同时，我们还看到，像中国兵器装备集团、中国烟草总公司等这样的非房地产主业央企也开始全力进军地产领域。业内人士就认为,之所以有部分并未涉及房地产业的央企也进入市场，主要是因为现在楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，加上现在的经济形势还没有彻底恢复，央企宽裕的资金无处投资，所以进军地产市场自然就成了他们的最佳选择。

　　土地财政不改房价难抑制

　　而3月15日这几个新地王的诞生还令市场再次出现面粉贵过面包价的局面。链家地产市场研究部提供的数据就显示，望京地区的一些二手房如国风北京、朝庭公寓、望京新城等，其成交价都在21000元/平方米至23000元/平方米。而只当了一上午新地王大望京村项目1号地的成交价则达到每平方米27529元，比当前望京二手房的成交均价还高至少4000元以上，甚至到达了在售商品房的价格。而在2009年9月，SOHO中国曾以40亿元的价格竞得望京B29商业用地，折合楼面价仅为1.02万/平米，也就是说短短三个月时间，当地的土地价格就上涨了将近300％。

　　潘石屹还称，他们对大望京1号地做了测算，结论是销售单价45000元/平方米，才可以有10％的利润。这就要求远洋地产在销售这个项目的时候，其售价要超过现在的一倍。不过远洋地产的一位负责人则对媒体表示，望京现在也有售价上30000元/平方米的项目，而且一个项目要经过几年的开发，以现在的形势看，价格肯定会稳步递增，所以这个问题可以不用担心。

　　独立经济学家谢国忠就预期，由于不少国企发展商现时资金仍充足，料今年仍有其它国企发展商高价投地，令楼价持续高企。

　　同时，有越来越多的官员、学者认识到，如果不改变现今的土地财政状况，那么房价越调越高的怪圈就仍然不能解决。全国人大财经委副主任贺铿此前就表态说，如果不规范和加强土地出让金使用管理，地方仍能将土地出让金作为地方财政使用，不是用来做补偿安置和土地复垦使用，而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。

　　与此同时，在高首付政策的影响下，私营、民营房企已无力参与一线城市的土地竞争。今后的土地市场很可能形成一线城市国企聚集，二线城市民企搏杀的现象。而在手握“钱袋子”的央企争夺下，一线城市“地王”的更新速度在近期已经越来越快，或许今后“地王”这个名词将不再被经常使用，因为其很可能已经成为一种常态出现。

　　地产股受益“地王”效应

　　而在北京三个天价“地王”的刺激下，昨日的地产股也一改前日的低迷表现，除爱建股份（600643）、东湖高新（600133）等几只股票微跌外，其余地产股全部飘红，显示出“地王”效应对投资者心里预期的影响。并且，全国人大代表、住房和城乡建设部姜伟新部长在两会上“未来20年中国房价上涨压力仍然很大”的言论表明，房价继续上涨的通道在今后仍然会存在很长一段时间。而北京师范大学金融中心主任钟伟此前也表示，2010年，全国房屋销售面积虽然较2009年肯定要有所回落，但幅度不会很大，预计仍能销售7.8-8亿平方米。而这个面积完全能够满足开发商的销售面积需求，再加上2009年的部分业绩存量，2010年房地产上市企业的业绩肯定将会延续整体飘红的景象。

两会一过，刚刚因各地成交量下降搞出点“和谐”气氛的房地产业，又被土地市场搅了局。一边是国土部领衔的土地督察全面展开，一边是央企不断刷新一线城市的地王纪录。土地资源越来越多地集中在大型房企手中，加剧了闲置土地将继续积压的市场预期，以及政府对楼市供给失控的尴尬。

　　有数据显示，仅上海一地，截至今年1月，其闲置土地约300幅，涉及近4000万平方米建筑面积。又因为闲置土地的产生有各种繁杂因素，目前大量收回和重新启动难度仍然很大。于是，上至国土部等中央部委，下至地方政府，都在积极开拓可新增的住宅用地，以解决目前供给紧张的问题。有效利用农村建设用地的尝试，也就在这样的时机下悄然展开。

　　上海闲置土地近4000万平方米

　　开发商囤积的闲置土地到底有多少？又有多少能够通过督办的手段收回或重启？这是市场极为关心的话题。

　　去年年底，国土资源部为挂牌督办闲置土地处置工作召开新闻通气会，国土部相关负责人介绍，目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

　　以上海为例，根据记者获得的一份上海闲置土地清单，截至今年1月，上海共有闲置土地约300幅，涉及总建筑面积近4000万平方米。这一总量相当于上海2008年全年新建商品住宅销售面积的2倍。

　　在这份统计数据中，这300幅上海闲置土地分布在黄浦、卢湾、浦东、青浦、闸北、崇明等各区，几乎覆盖上海所有区县。目前地块全部处于未动工状态，但被区分为动迁中和土地平整两个阶段。地块绝大部分为住宅项目，少量地块兼有商业和办公配套。地块总占地面积3085万平方米，其规划建筑用地达到3908万平方米。而在拿地企业一栏，包括保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企，也包括一些上海本地上市公司和中小企业。

　　从拿地时间来看，上述闲置土地约一半左右为2003年至2008年之间出让，一半为2003年以前出让的地块。

　　其实，早在去年年中，上海官方就曾经公布过闲置土地情况，上海市规土局副总工程师蔡顺明曾介绍说，彼时上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，涉及70多个房地产项目。

　　业内专家分析，两份数据之差很可能是地方政府排除300幅地块中的两种情况，一是一些储备在一级开发商手中的土地，二是因一些历史遗留问题而难以清算的地块。“但从理论上来说，这两种情况都属于已经存留于开发商手中的商业用地。”专家表示。

　　以保利地产（600048）在2007年于宝山顾村拿下的地块为例，专家解释，当年保利共拿下三幅地块，开发同一个楼盘保利叶上海，目前已经开发的是第一块地。开发商有很好的理由来解释囤地，那就是一个楼盘一、二、三期分期开发，但从理论上说，如果三幅地块由不同开发商获得，那么三幅地有可能同期入市，增加当期供给。

　　另一个标杆企业是香港瑞安房地产，知情人士介绍，在上海新天地附近，目前仍有瑞安地产近50万平方米的土地储备，地块可能于2003年以前就已经取得，而目前仍未启动。

　　闲置土地分量几何？

　　天量闲置土地对上海房地产市场究竟意味着怎样的分量？一个可对比的数据是，2008年，上海新建商品住宅总销售面积是1965.86万平方米。也就是说，这些闲置土地全部入市可直接满足上海近2年的商品住宅供应。而从今年情况来看，从3月1日至14日之间近半个月的时间内，上海全市商品住宅供应量不足10万平方米，不到2009年3月供应面积的10％。上海住宅供给的紧张局面可见一斑。

　　而从此轮土地整治风暴来看，闲置土地处置力度确实大大提高。就在近日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称《通知》），随后公布了国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示，北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期开工建设开发商被曝光，中海、华润、合生、中粮等知名房企位列其中。李泽楷旗下香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京市土地交易市场的交易行为。

　　另据《通知》规定，从今年4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

　　然而，在市场人士看来，这种处置公示仍有“抓典型”的嫌疑。“一些开发商与政府有着千丝万缕的联系，加上一些动拆迁和政府规划变更等因素，很多闲置土地很难说是开发商的责任还是政府的责任。这种情况下，大量收回或启动闲置土地是很难的事情。”一位房地产专家表示。

　　各地争建“公共租赁房”

　　在闲置土地无法快速有效盘活的情况下，在中央政府批准的情况下，各地开始尝试农村建设用地的流转和再利用。

　　据了解，一份已经酝酿了近3个月的上海公共租赁房建设方案将于3月底前完成，并有望公布征求意见稿。这正是上海低调尝试农村集体建设用地再利用的重要内容之一。

　　一位参与了上述方案撰写的专家告诉记者，根据统计数据，未来近10年时间内，上海可新增的建设用地不足121平方公里。而在现有的上海建设用地中，有近一半为农村集体建设用地，其中包括一些企业用地、开发区用地、工厂仓库等。此前，将农村建设用地转为城镇建设用地需要繁杂的征地流程，导致大量农村建设用地没有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是，在不改变产权性质的前提下，大量兴建公共租赁房源，解决房地产市场供应紧缺的矛盾。

　　据专家介绍，除了上海以外，包括北京、常州、厦门、重庆等地都在大力推进公共租赁房的研究和试点工作。在土地增量指标不足的情况下，盘活农村建设用地，成为各地突破土地瓶颈、丰富保障性住房体系的重要课题。

　　部分企业土地闲置情况（上海）

　　土地名称 区域 土地现状 总建筑面积(平方米) 受让方

　　2007年16号公告南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块 南汇 未开工-土地平整 157478 中海发展（600026）（上海）有限公司

　　耀华小区济阳路地块商品住宅项目 浦东 未开工-土地平整 19392 万科企业股份有限公司

　　万科滨江项目 浦东 未开工-土地平整 116259 万科地产有限公司

　　静安花园地块 静安 未开工-土地平整 74589 九龙仓（集团）有限公司

　　卢湾122-3号地块 卢湾 未开工-未动迁 79274 香港瑞安集团

　　卢湾122-1，2号地块 卢湾 未开工-未动迁 76374 香港瑞安集团

　　卢湾120-1，2，3号地块 卢湾 未开工-未动迁 68400 香港瑞安集团

“我的房子多少钱也不卖，我要等拆迁。”最近几天，深圳莲塘某小区业主刘刚（化名）每天都关注着业委会的筹办动向，随时了解重建进展。他所住的小区1991年竣工，几年前还能闻到刺鼻的猪粪味，如今却因一则“可能拆迁”的传闻身价倍增。

　　3月初，深圳公布了今年首批89个城市更新项目，进入公示的楼盘项目价格飙升。刘刚所在小区这种老旧楼房，平时是少有人问津的“ST楼盘”，虽未进入公示范围却也成了炒作概念。

　　今年初，深圳最大旧城改造项目在大冲村启动，预计这里因此将诞生10个亿万富豪和400户以上千万富豪。这些老住户在过去几十年里，凭借“农民房”收租过着优越的生活，现在伴随旧城改造又将成为名副其实的“豪门”。在财富效应吸引下，不少新移民都希望挤进这条淘金之路。

　　“南苑新村1月份还成交了几套，都是从政府那里得到消息的投资客来买，现在已经没房可卖了。”世华地产置业顾问龚俊说，南苑新村3月初出现在今年首批城市更新项目中，一夜之间，业主把放出来售卖的楼盘全部撤了单。在龚俊看来，南苑新村房子破旧、治安很差，凡是有点钱的业主早已搬走，并不适合买来自住。但这不影响买主的热情，去年底南苑新村的房子均价约1.2万元/平米，今年1月份成交价已经到了1.5万元/平米。

　　3月15日，南苑新村挂出了“倡导和谐旧改”的红色条幅，但开设在小区里的地产中介世纪方略的小洪感到很苦恼。

　　她说，最近来问的投资客不少，但业主都改口不卖。唯一一套出售的房子价格已达1.6万元/平米，但就在买主准备交定金时，业主又要求涨到1.7万元/平米。不仅南苑新村无房可卖，对面的桃花园也开始炒作拆迁概念。“目前桃花园只有一套拿出来售卖，价格超过了1.4万元/平米。”龚俊说，桃花园虽然不在这次城市更新项目内，但业主认为这些破房子铁定会拆迁，只是时间早晚问题。

　　“ST楼盘”借旧改炒作，在深圳已然成风。一些房地产网站上，输入“拆迁”二字，就能出来很多个“准拆迁物业”、“绝对拆迁物业”，甚至出现房子越破价格越高的怪现象。位于南油片区的龙城花园仅仅因小区贴出了一份“拟拆迁倡议书”，就有投资客连房都没看，连夜用1.3万元/平米的价格买了一套放盘价不到1万元/平米的房子。

　　老小区的一些业主也开始动起了脑筋，希望能尽快促成自己的小区进入旧改项目。目前业主群正在积极筹办业委会，据说是有开发商看中了他们的小区，要出钱帮他们成立业委会以启动拆迁重建。“这个位置重建后的房价至少3万元/平米，如果按照1：2的面积补偿我就同意拆迁。”刘刚算了一笔账，如果获得2/3以上业主同意并且政府部门批准，小区重建后他将进账数百万元。与此同时，他也在积极寻找类似的“ST楼盘”进行投资，“越老越好，越破越好”。

　　不过，这种投资也存在风险。“2006年就炒作过旧改概念，当时一个1995年竣工的楼盘炒到了1.8万元/平米，结果等了这么多年还没拆迁。”刘刚的一位朋友并不赞同他把房子当成股票来炒。

　　“签约动迁早一天，幸福生活早实现。”红色的条幅在大冲村迎风飘扬。

中信房地产股份有限公司16日表示，在公司刚刚拍到的北京市大兴区X1－1B号地块中，将按照政府的规划要求，建设2万平方米的公共租赁房和8万平方米的限价商品房，政府将分别以6200元／平方米和7800元／平方米的价格回购。

　　15日，中信地产参加了北京市大兴区X1－1B号地块的土地拍卖，以总价52．4亿元、楼面地价13400元／平方米的价格，拍得了39万平方米的该地块，创下北京拍地最高总价。

　　中信地产表示，此次竞买是“按照市场化的要求，在可承受的价格范围内”参与的。在该项目今后的开发建设中，将严格执行国家关于促进房地产市场健康发展的政策措施，做好户型设计、工程质量等方面的工作，同时做好市政、教育、卫生等配套设施建设。

　　中信房地产是中国中信集团公司控股的全国性房地产综合开发企业，具有一级房地产开发资质，注册资金67．9亿元。

　北京望京新“地王”的诞生致使该区域二手房报价出现飙涨，最高涨幅达40％左右。面对愈演愈烈的央企“地王”现象，国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云16日表示，应严令央企全部退出商品房市场。

　　二手房价最高涨近四成

　　伴随着北京望京新“地王”的诞生，该区域的二手房报价再次火爆上涨，出现了房主要提价的现象，最高涨幅达40％左右。

　　“15日下午新‘地王’刚诞生不久，北京望京区域就明显出现了房主提价现象。”中原地产张大伟向记者说。

　　据介绍，有一个客户原本登记的一套二手房标价2万/平米，一直没有人看房，加之两会期间出了很多的政策害怕房价下跌，他本来打算把房价调低点，没想到等来了新“地王”。

　　“这位客户现在决定不卖了，因为他认为‘地王’的楼面土价都近3万/平米，以后房子肯定要超过4万/平米，所以他要等房价涨到3万/平米再出手。”张大伟还告诉记者，目前该区域内20％的房主惜售要涨价。

　　需要指出的是，由于该区域还有地块出让，为此一些房主还期待今后还有新地王的诞生，这进一步加剧了该区域惜售心理。

　　“土地市场的再疯狂必然会传导到楼市，房价肯定会有非常明显的上涨，望京已经从2008年的1万元到2009年的2万元，在‘地王’的刺激下2010年很可能出现3万元现象。”张大伟向记者坦言，一年涨1万元的市场已经出现了非常明显的泡沫，建议购房者不要盲目追高。

　　供地量不明拉高地价

　　央企缘何政策高压下集中拿地？土地市场未来预期如何？

　　一位开发商老总表示：“无论是北京地方版11条，还是刚出的‘国19条’，都要求保障和增加保障性住房供应，且供应占比均大幅提高，但是在用地供应的绝对量上却没有明确，这意味着普通商品房用地反而减少，粥少僧多，开发商们不得不争夺这些地块，‘地王’频出也就在意料之中了。”

　　记者也注意到，虽然“国19条”明确要求70％供地用于保障性和中小套型自住房，但是并不意味着今年全年房地产土地供应总量增长。相反，由于保障性住房用地占比达70％，意味着今年只有30％的土地给予普通商品房，这无形中调高了开发商们的拿地预期。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，从土地市场的竞争热度看，地价居高不下，各行各业都想分享房地产的高利润，但土地供应有限，由此今年北京的房价也基本没有降价的可能。

　　呼唤“非常手段”

　　面对目前楼市，一些常规化调控政策似乎效果并不显著，或许唯有用“非常手段”才能遏制如脱缰之马的房价、地价。

　　记者注意到，从2009年楼市回暖以来，央企地王就成为市场最受关注的焦点（北京下半年的地王全部为央企背景的房企获得），一时间“国进民退”的说法也遍布全国。在这种情况下，国资委还特意下令禁止央企当地王，而“国11条”也要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”

　　邹晓云分析表示，一个又一个央企地王现象，已经远远超出了简单的土地供求关系范畴。他指出，央企地王的背后，是房地产结构、金融信贷投放、土地财政等一系列的不合理机制问题。“应该好好问一问，央企的大量资金来自何处？”

　　邹晓云表示，土地财政制度也是地价居高不下的原因之一，为此应进一步规范和加强土地出让金使用管理。

　　邹晓云还给出了更为“非常的”药方。他建议，应严令央企全部退出商品房市场，将有限的国有资源投入到社会保障建设方面（如建设廉租房）。并且，对于捂盘的开发商，开征高额的房屋空置税。

由于信贷、信托、股市等融资阀门收紧，房地产开发商尤其是中小开发商未来的现金流问题引发了业内担忧。日前，盛世神州房地产投资基金在京成立。这是在私募阳光化后，北京第一家由开发商发起成立的房地产私募基金。在盛世神州成立前不久，国内已经有三四家类似的基金成立。在传统融资渠道四面受挤压的困境下，开发商正试图以私募化融资突出重围，甚至有人称，今年将是房地产业融资的一个基金年。

　　私募融资兴起

　　3月8日，北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金——盛世神州房地产投资基金成立，开启了北京房企探索私募化融资的道路。加盟该基金的有复地集团董事长范伟、阳光100置业集团总裁易小迪等多位房地产老总。据介绍，该基金首期融资规模为5亿元。

　　无独有偶，金地集团（600383）（600383）董事长凌克在近期召开的2009年业绩说明会上也表示，集团将和投资伙伴共同发起人民币基金，主要投资于住宅产业，期望三年人民币基金管理的规模达到80-100亿元。“现在的房企有几种产业扩展方式，其中一种是向房地产金融和投资方面扩展。”凌克表示，房地产的金融化势在必行，未来会有专门从事房地产投资的资产管理公司。金地集团总裁张华纲则透露，金地集团发起私募基金的合作伙伴可能是瑞银等金融机构。

　　而据全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，在盛世神州成立之前，国内已经有三四家类似的基金于近期成立。

　　盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长张民耕表示，北京这种一线城市，以前有4000多家开发商，现在有项目在手的公司可能不到500家。中小开发商都被挤出到二三线城市。私募基金的主要合作对象将是这些二三线的中小开发商。他表示，成立私募基金可以引导社会资金进入房地产市场，让民间资金分享房地产行业成长的红利，从而促进行业存量增长，使民间资金成为中国房地产业的稳定器。

　　张民耕还认为，我国房地产业是单一、全能型的开发模式，从筹集资金投入、建设、分红到最后的风险都由一家开发商承担，风险非常集中。而美国的投资者、开发商、建筑商、营销商的分工非常清晰，专业化程度很高。设立私募基金，有利于开发商集合社会各个渠道的资源，使房地产业发挥自身的金融属性。

　　“今年将是一个基金年。”一位基金界资深人士表示，2007年6月，有限合伙企业法正式颁布，这为发展合伙制企业打下了基础。经过几年的筹备，目前不少开发商都打算在地产私募领域一试身手，尤其是沿海发达城市。

　　突围资金困局

　　房地产业是个资金密集型产业，融资能力对于行业发展具有举足轻重的作用。但是，目前开发商的融资渠道，包括信贷、股市、信托等都受到挤压。已经上市的公司还基本没有资金问题，大品牌的公司影响也不大，最困难的是中小企业。房地产企业私募化融资，可以说是突围现行融资困局的举动。

　　目前，我国开发商的融资渠道十分单一，最主要的是依靠银行信贷，高负债成为开发商的普遍生存现状。当开发商的资产负债率较高时，不仅增加了企业的自身风险，也使银行贷款的风险加大。国家为防止出现大量银行坏账，频频对信贷出招，给开发商带来了融资压力。

　　国家统计局数据显示，2009年，房地产开发企业该年资金来源5.71万亿元，其中，国内贷款1.13万亿元；个人按揭贷款8403亿元。就此估算，直接与信贷相关的资金约1.97万亿元，占房企资金来源的34.5％。今年前两个月，房地产开发企业资金来源1.05万亿元，其中，国内贷款2489亿元；个人按揭贷款1443亿元，信贷资金达到房企资金来源的37.6％。

　　数据显示，剔除ST公司后，38家公布2009年年报的上市房企资产负债率达到68.21％，较2008年同期增长了1.14个百分点。有16家公司的资产负债率超过了70％。

　　由于长期依赖信贷资金，开发商的资金链深受银行信贷政策的影响。在银根收紧的背景下，不少开发商已经感受到了融资压力。根据央行公布的最新数据，2月份人民币新增贷款7001亿元，仅仅是1月份新增贷款1.39万亿元的一半，比去年同期大幅下降了3714亿元。

　　东海证券研究员李志兵指出，今年新增信贷的目标为7.5万亿元，按照均衡信贷投放的比例，一季度的新增贷款应该控制在2.25万亿元左右。目前，前两个月的新增贷款已达2.09万亿元，导致3月份的信贷调控压力增大。

　　在对银根收紧的同时，银监会也开始严格控制包括信托、金融租赁以及财务公司等非银行金融机构的融资项目，并追溯之前的违规贷款。即便是房地产上市公司，由于监管层收紧审批，已有半年多未能实施再融资。

　　“现在明显感觉融资变难了。”北京一家民营房企的负责人告诉中国证券报记者，目前企业的资金头寸比去年紧张了很多。“信贷收紧了，大型企业可能还好些，中小房企的日子普遍不好过。银行贷款很难拿到，原本计划走信托或者财务公司融资也更难操作了。在加快开发的同时，担心后续资金跟不上。”

　　张民耕介绍，从国外的经验看，房企从银行借款的比例很少，主要是通过与各种基金合作。国外的基金品种非常多，大型开发商与基金通常结成长期合作关系。房地产私募基金为我国提供了一种新的模式和渠道。从长远看，私募基金吸收了社会资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求。对于银行、信托等机构则创造了一个避险工具，使风险不再过度集中于金融领域。

　　监管亟待完善

　　私募基金虽然在我国已有几年的发展，但是以房地产为投资对象的私募基金并不多见，而由开发商作为发起人的更是刚刚起步。分析人士指出，对于这一尚处探索阶段的新兴事物，相关的法律法规和监管措施还有待完善。

　　张民耕介绍，目前房地产私募基金的资金来源还只是面向高端，例如盛世神州的投资门槛就是500万元，而且在注册基金管理公司时要经过多道审批。首先要通过北京股权投资基金协会，这是民间行业的自律组织；然后通过北京市金融局审查，最后才到工商局。对于基金的风险管理，重点在于加强成本控制、资金运用和项目筛选。“由于基金的管理者都是有经验的地产业内人士，所以有一定的优势。”

　　中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授指出，房地产私募基金作为一种全新的融资方式，满足了开发商和社会的需求，促进了房地产业的发展，但是在实际操作领域还需要进一步规范。应该重点关注私募基金的绩效考核和治理结构，尤其是风险的控制和管理。国家应该建立健全相关政策法律，保护投资者的利益。



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