主题：地产调控效应初显

　　1-2月全国商品房销售面积为7155万平方米，同比增长38.2％，与去年同期相比，同比增速增加37.7个百分点，与07-09年各年0.52％、-4.23％、-0.25％的同比增速水平相比，今年的增速更是近四年以来的最高水平。根据我们对18个重点城市交易价格的跟踪，1-2月重点城市周均价涨速逐渐放缓，部分城市周均价已由原来的上涨态势转变为震荡横盘。

　　而根据观察，目前行业杠杆有所下降，系统性风险有所降低。1-2月房地产开发企业资金来源为1.05万亿元，其中自筹资金为3446亿元，占全部资金来源的32.9％，与去年12月31.3％相比，占比上升了1.6个百分点。该数据表明行业杠杆有所下降，由去年12月份的3.19倍下降至目前的3.04倍，呈现向2.85倍的历史平均水平回归的趋势。

　　同时，土地市场略有降温。自09年12月份房地产行业政策由超宽松转向趋紧后，土地市场也逐渐显现出一丝凉意，该月份的单月土地购置面积同比增幅由11月的25％骤降至0％。特别是在“国四条”颁布后，土地市场更是出现了底价成交、土地流拍等现象：其一，3月5日，上海杨浦区五角场街道311街坊地块，由于无人竞争，该地块直接以底价成交，楼面地价不足6000元/平方米，而之前周边拍出的土地楼面地价均在万元以上；其二，2月广州土地市场更是出现了2008年以来的首次土地流拍；其三，2月24日下午，北京市土地储备中心对通州半壁店、房山长阳、亦庄新城、密云、门头沟等六块地块进行现场拍卖，其中有三块地均没有开发企业参与现场拍卖。

　　另外，我们预计3月份房屋销量环比将继续上升。回顾往年各月商品房的销售情况，1-2月份均为传统淡季，其主要原因包括：天冷加上元旦、春节长假因素，看房、买房的人减少；寒冬也不利于打造营销实景，北方地区尤甚，开发商在这段时间推盘意欲较低，不愿去办理预售证；政府部门春节放假，节前行政审批效率低下。上述三个原因导致房企春节放假比其他行业要长。

　　以北京、深圳为例：北京去年12月商品房批售21087套，而2010年1月批售量仅为13786套，到了2月份批售量骤降至3447套；深圳2010年1月全市计划仅有十几个存量项目推新，无新楼盘开盘，而2月份除了无新盘开盘外，存量推新项目也为0，市场上销售的均为之前的老盘。

　　我们认为，今年二季度地产供应将有所改善，销量较一季度将有所增长。回顾08年行业的调整期，当时楼市低迷，开发商拿地扩张意欲薄弱；尽管09年上半年行业开始回暖，但开发商在战略导向上仍以消化库存为主，投资、新开工和施工各项指标从08年二季度就出现了明显的调整，直到09年三季度才恢复增长。考虑到合理的工期，我们相信2010年2季度供应将略有改善。因此我们认为，随着传统淡季的结束，今年二季度推盘量将逐步增加，新建商品房销量环比将增长。

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