主题：土地市场国企称霸 一季度国企买下六成土地


去年就被热议的土地市场“国进民退”的趋势，在2010年得到了进一步强化。

　　3月15日，北京一天成交6块居住类用地，诞生3块地王，均被央企拿下。3月17日，成交7块土地，其中6块地均被国企获得。截至3月17日，今年北京共出让29块非工业用地，国企及国企背景企业拿下18块，占了62%，而被视为“国进民退”凸显的2009年，该比例尚为43%.

　　业内人士认为，国企尤其是央企财大气粗、融资成本低、风险意识差是国企大肆拿地的主因，而高首付的土地新政进一步弱化了私营、民营房企的竞争力，一线城市土地市场国进民退的趋势将进一步强化。

　　土地市场国企称霸

　　2009年，北京公开出让的涉及住宅类地块为78块，其中有34块地为有国企背景的企业获得，占据市场总比例43%，而民企为57%。而且去年下半年以后产生的地王几乎都是被国企或国企背景的房企拿下，因此，业内惊呼房地产行业“国进民退”趋势明显。

　　但从今年一季度以来北京市土地市场的情况看，该趋势在2010年得到了强化。

　　据北京中原三级市场研究部统计，今年截至3月15日成交的22块非工业用地中有12块为国企及国企背景企业获得，占总地块的54.5%。其中，城八区共推出6块土地，仅年初的姚家园新村一期配套用地非国企拿到，其他均为国企获得。

　　3月17日，本市再次公开出让7块土地，其中6块被国企拿下。

　　从成交价格看，国企获得的土地总成交额为2406000元，平均楼面地价为11093元/平方米，民企总成交额为1190648元，平均楼面地价为7950.3元/平方米。国企获得的土地价格比民企高了39.52%.

　　显然，国企不仅占据了土地市场的过半江山，而且对地价推动明显高于民企。

　　财大气粗是主因

　　面对高企的地价，开发商的资金实力成为决定土地归属的根本保证。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，在拿地时，企业的判断主要基于企业现金流和对市场的预期上。从目前的市场看，相对于民企，国企在融资上的优势很强，不仅在贷款时银行会优先考虑，而且融资成本远低于民营企业。因此，国企的现金流普遍优于民企，拿地时不差钱。在对市场的预期方面，通过这几年的经历，民企风险意识明显提高，两会后对房价的走势普遍把握不准，因此拿地非常谨慎，而国企在这方面相对较弱，对市场的走势普遍看高，所以拿地时很果断。

　　张大伟认为，今年以来土地市场国进民退的强化，还与土地新政有关。“首付款高达50%，10个工作日内必须签订出让合同，这些政策使得资金宽裕度及融资难度明显较弱的民企很难竞争过国企”。

　　民企被迫转战二线

　　由此看来，民营房企的劣势在短时间内不会转变，而资金雄厚的国企，尤其是央企，在土地市场的优势还将持续。因此，民营房企，甚至财力不够雄厚的国企，都将被迫让出一线城市的土地市场，转战二三线城市。

　　连一直认为“有能力者得市场”的华远集团总裁任志强在竞争大望京村地块失败后，撰写微博表示，“华远拍地再次以失败告终。自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败，我们无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。”

　　张大伟认为，今后的土地市场可能形成一线城市国企聚集，二线城市民企搏杀的现象。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

日益凶猛的央企“抢地”狂潮，会否因一句“有序退出”就戛然而止，进而平息房地产市场的躁动？

　　昨日，国资委在新闻发布会上表示，78家不以房地产为主业的中央企业，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。不过，国资委并没有透露具体的退出安排和时间表。

　　国资委发布的《中央企业房地产业务有关情况说明》显示，目前以房地产为主业的央企仅16家。

　　不过，多位权威人士和专家昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，限制央企不是房地产市场的治本之策，且国资委的限制政策很可能会“有心无力”。

　　国资委出招“有心无力”？

　　国资委新闻发言人杜渊泉昨日没有针对本周北京土地拍卖中央企集中竞标发表评论，他在发言时指出：“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。”

　　据国资委统计，目前仍有78家不以地产为主业的央企开展了地产业务。但国资委方面此次并没有给出这78家企业退出的具体安排和时间表。因此，此次会议也被认为国资委仅在给外界一个说法。

　　“这个消息只是国资委对其下属企业的一种规范。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者，“我对此不抱希望”。他认为，此举或是因考虑到这部分央企是否在“主业”和“副业”之间有所冲突；另外，也可能更多是出于响应中央政府号召的考虑，而不只是为了实现国有资产的保值、增值。

　　记者从国资委内部获悉，在限制央企投资行为方面，国资委可能“有心无力”。

　　按照《公司法》规定，国资委只是履行出资人的职责管理中央企业，且主要负责央企的人事变动和业绩考核，以及重大事项决定，不能就具体行业发展制定政策。国资委出台禁止投资房地产业的文件，并没有相关的法律依据。

　　“很多央企下属上市子公司拿地，由于该公司是独立的法人实体，同时牵涉到多家股东，并不是国资委一个文件就能退出房地产市场的。”国资委内部一位相关人士表示，事实上，国资委一直在出台相关文件，不鼓励央企参与炒地。在具体监管方面，如果央企投资房地产非主业，获得收益在业绩考核将减半计算。

　　“由于国资委只是国资监管机关，不是权力机关，因而整顿房地产应该从更高层面制定政策。”一位分析人士亦指出。

　　3月17日，一位接近国资委的权威人士也对《每日经济新闻》记者表示，“国资委如何重组央企的房地产业，还只能继续等待。”不过，他承认，“民众对于央企拿地的抱怨正在引起国资委重视”。

　　分析：限制央企非治本之策

　　尽管国资委对78家央企发出了“有序退出”的要求，但多位权威人士和专家在接受记者采访时，并不认为此举能缓解甚至根治土地市场过热和房价过快上涨现象。

　　《中央企业房地产业务有关情况》显示，2009年，央企房屋销售面积约占全国商品房销售面积的3%。“这些汇总数据表明，央企参与房地产业务的比例仍然很小，不足以对整个地产市场构成影响。”前述接近国资委的人士表示。

　　该人士认为，“关于房价上涨的深层问题非常复杂，央企退出商品房市场并不是治本之策。”他指出，央企退出商品房市场从某种程度上会抑制“地王”诞生过于频繁，但并不意味着民企房地产商就不可能制造新的“地王”，更不意味着房价就此不会过快上涨。

　　该人士还表示，目前央企参与土地竞标，基本上遵守了三条原则。“其一，遵守了严格的土地出让制度；其二，以地产为主业的央企，其下属上市公司必须储备土地，比如远洋地产等；其三，总体而言，央企的土地储备占整个房地产市场的比例仍然很小。”

　　一些业内专家也持相似观点，合富辉煌首席分析师黎文江认为，由于房地产市场过于庞大，央企只占很小比例，即使央企退出商品房，“短期内对市场并无实质影响”。东海证券的房地产行业分析师桂长元也表示，虽然央企在推高房价的过程中起到了很重要的作用，但非地产主业的央企撤出房地产行业，对房地产市场的影响不大，对房价更是影响甚微。

　　牛凤瑞进一步指出，央企进入房地产市场，其实增加了这个市场的有效供给。但现在存在一个悖论：一方面，房价快速上涨；另一方面，很多政策又限制外部要素进入增加供给。

　　牛凤瑞说，如果只针对某一些企业制定限制政策，这和社会主义市场经济的完善方向是背道而驰的。对待央企和民企应该一视同仁，包括两者有同等的竞价权利，拿到地后受到同等的约束。

　　初步统计数据显示，2009年，所有中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%.

　　2009年，上述16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%.