主题：房价和房地产板块后市探讨

　　房价是今年两会期间社会最为关注的话题之一，两会代表提出了很多相关议案，希望通过相应措施抑制房价过快上涨之势，这些议案得到政府的高度重视，温总理也在各种场合多次强调对高房价的重视和对抑制房价过快增长的信心。但是资本市场却表现出与社会舆论完全不同的趋势，资金对房地产板块的关注度明显提高，无论是二三线地产股还是一线地产板，明显有资金在逐渐买入，这也反映出资本市场对高房价问题的独立判断，也就是说资本市场对高房价得到有效抑制表现悲观。

　　对于后期房价的变化走势，笔者有以下几点认识：

　　1、两会后全国各地“地王”频出，房价后市方向的变数较大。开发商不计代价的高价拿地，虽然有很多不理性的成分在其中，但是也反映出对后市房价趋势的乐观态度，业界对政府的调控措施并不以为然，结合进入21世纪以来的房价走势和政府的态度来看，开发商的这种认识也在情理之中，因为政府每年都在讲控制房价而房价则是越调越高。因此，对政府调控和开发高不计成本拿地的博弈中，力量消长的变化难以判断，房价走势的不确定性也很大。

　　2、中央政府和地产政府的博弈是导致高房价的重要原因。中央政府希望房价稳定从而平息民怨，也看到高房价对经济长远发展的不利影响，希望通过调控措施使房价保持基本稳定。而地方政府则与中央政府有不同的利益需求，房地产市场对各地经济有至关重要的作用，高房价下的房地产行业对地产财政贡献最大，高价卖地的卖地款收入是各地方政府的最重要的收入，同时房地产行业的各项税费收入也在地方政府的收入结构中举足轻重，换句话说地方政府对高房价下的地产行业的依赖很严重，一旦房价走软，地方财政收入将大幅减少。各地政府在去年为了应对经济危机大量举债，一旦地产行业走弱，各地财政将出现严重的困难。因而，地方政府是希望房价上涨的，从利益角度来看无动力去抑制房价，因而中中央政府的各项措施很难在各地得到严格执行。所以说地产政府和中央政府的这种不同利益导致的博弈使中央政府的各项措施难以真正执行，也是导致房价高启的最重要原因之一。如果不对这种利益分配进行必要的调整，房价还是很难稳定。

　　3、部分央企是否退出不具根本影响。由于近期全国各地多处地王多为央企制造，舆论对央企推高房价意见甚大。近期媒体报道78家非主业地产公司将退出房地产市场，早间更是有报道称国资委要求15天内上报退出计划，这些报道的可信度还是较大的，预期部分央企将陆续退出地产市场。但是央企退出房地产市场与否对高房价并不具备关健作用，对房价影响最大的还是利益分配机制，参与成分变化并不重要。

　　4、中央政府如无强力措施出台，房价继续上涨是个大概率事件。由于地方政府对土地财政的依赖，地方政府成为房价上涨的最大推手，如果这种利益分配机制不发生变化，房价上涨的局面很难改变。同时，参照发达国家的房地产现状，住房做为事关国际民生的重要内容，各国普遍有限制炒房的政策或法规，比如对超标房产征税等，从而大量减少了对住房的需求，所以在发达国家炒股票炒外汇炒黄金的很多，但是炒房的很少，对投机投资的大力度限制措施也是抑制房价过快上涨的重要措施。因而中央政府如不能在利益分配机制和投机投资限制方面出台强力措施，房价快速上涨的局面就无法避免。但是，出台这样的措施会对既得利益者有较大的冲击，特别是对富人利益造成很大影响，阻力很大，需要过人的政治智慧和勇气。

　　对于房地产板块的走势和投资策略，笔者认为交易性投资机会存在，可适当参与，但不可重仓。

　　地产板块交易性投资机会存在，但是中期趋势难以判断。近期虽然地产板块走势并没有超预期的表现，但是从板块的走势来看资金流入的迹象十分明显，在国家连续出台抑制高房价措施的前提下，资金的连续流入超市场预期。而且从技术面上看，多数地产股后市向好趋势十分明显，地产板块转强现在可以说是万事俱备只欠东风，只需要一个事件的刺激，因而地产板块后市的交易性投资机会或就在眼前。

　　虽然地产板块短期来看有交易性的投资机会，但是中长期来看不确定性因素还是很多，特别是政策层面的，面对社会舆论的巨大压力，不减除出台强力调控措施的可能性，如果地方政府在高房价利益分配中利益减少，同时投资投机成本大幅增加，那么房价还是有可能出现拐点的。所以不能对中长期趋势过于乐观。

　　从操作策略上讲，房地产板块可适当参与，但不可重仓介入。通过上面分析，短期来看房地产板块具备交易性投资机会，因而可以适当配置房地产板块，后市获取一定收益的可能性还是较大的。但是由于政策面的不确定性，重仓介入风险还是很大的，因则对房地产板块总体的投资策略应该是：适量配置，但仓位不易过重，达到目标收益应及时获利了结。



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