主题：中粮地产募集资金管理违规遭查 项目危机膨胀


　　2010年3月随着中粮地产“沦落门”的报道，其各种违规操作渐渐浮出水面，不仅仅是三年利润回报率超低的问题，而是针对其募集大笔资金的一系列管理问题：令一个项目拖延长达7年才竣工;一个园林收尾工作需要耗资2.5亿历经2年4个月的时间;其募集资金管理有5项违规;资金管理漏洞频出等等，就此目前正在接受调查。

　　中粮地产是中粮集团中唯一的上市公司，大笔的资金注入却债务累累，如同牛刀所形容的：“好似带着一幅光鲜亮丽的金壳，十足的富二代姿态。当初被人看成是国内地产业的希望，而今却成了不入流的行业失败者。”

　　成都生态园进入项目延长怪圈

　　2010年3月10日，中粮地产发布了《前次募集资金使用情况鉴证报告》，报告中虽然仔细列出了2007年配股募集资金的去向，和涉及六个项目的最新进展，但仔细对比之后就会发现资金管理的漏洞。

　　中粮地产投资的成都天泉?聚龙国际生态园，是中粮地产与鹏利国际(四川)置业合作开发的项目，2007年合作初期在中粮地产《配股说明书》中曾有描述：总投资额为10.8亿元，中粮地产后续投入3.63亿元，目前开发进度为32％。项目分为四期建设，一期工程早已建成并销售基本完成;二期总共分为A、B、C、D、E建设区，其中B区也已竣工，C区完工只剩外围的园林景观未收尾。

　　合作当时开发进度为32％，直至2009年再次统计之后得出，一期和二期中B区及C区完成的工程面积恰好也在32％，这就是说在整个项目中这两年来开发进度基本没变，唯一有变化的就仅仅是二期中C区的外围景观改造和房屋整改了。然而截止2009年底，却已耗费了2.5亿元的募集资金，即承诺投资总额的69.37％，不能不说这样的进展让人叹为观止。

　　实际上按照原定的计划，静态投资回收期为2.64年，按10％基准收益率估算其动态投资回收期也仅为2.91年，就算是再宽松一些，直至2010年理论上项目都可以完全回收成本，而目前5788万的利润，相对于1.1个亿的工程窟窿来说又算得了什么?

　　26亿顺义后沙峪项目遥遥无期

　　2008年6月24日北京市国土局同中粮地产签下了土地出让合同，顺义后沙峪吉祥庄的C-03和C-06两幅地块预备开工。合同中约定工期从2008年12月31日起，至2011年6月30日竣工。然而在北京市国土局2010年1月22日公布的19个2008年12月31日之前购买但至今仍未开工的项目中，就有中粮地产的顺义后沙峪项目。

　　直至公布发出时，中粮地产签下的顺义后沙峪吉祥庄的C-03和C-06两幅地块仍在“办理规划审批”中。而据中粮地产2009年10月16日向北京市住房和城乡建设委员会提交的《顺义区后沙峪镇吉祥庄村项目建设方案》[顺义(2009)14号]公告中看，中粮地产投资(北京)有限公司将项目分为三期，但建设竣工日期却发生了很大的变更，由原来预计的一期2012年4月完成，拖延至2013年10月，而二期、三期更是延长至2014年6月及2015年6月，晚于年报竣工时间三年两个月，而比当初合约签定的时间超出达四年。

　　项目的无故延长资金问题显然是最主要的，整个项目原定总投资将达73亿元，为此中粮集团曾多次向中粮地产施以援手，前后给予约42亿贷款，然而剩余的数目依然庞大。在中粮地产股东大会通过了高达35亿的配股方案之后，取用其中9.1亿供给后沙峪项目，其余的则以收购资助后续开发。同时为了募集资金，中粮地产以后沙峪项目在建开发产品用于抵押，获得了20亿元贷款合同。

　　投入资金如此庞大，然而截至年报，后沙峪项目除去项目收购资金外，目前也仅仅投入了1.6亿元左右，数十亿的投资在2012年4月之前也显然没有任何现金可回收，这样的局面对于中粮地产这个商业地产操盘新手来说，将是场巨大的灾难，无论是竣工还是获利都将遥遥无期。

　　募集资金管理存在严重漏洞

　　中粮地产早在2002年深圳的澜山项目中，便“展现”了其资金管理能力和项目动作能力。接手初因color社区在施工时擅自更改规划，而导致延迟交房。中粮地产面对重大漏洞项目时的运作低效率，使得项目直至2009年才完成交售，这就是著名的七年之久的项目。

　　“中粮集团始终不断地在募集资金，配股、债券、反复的资产注入、抵押贷款，多次动用母公司以借债，但是不论募集到多少钱好像总是不够的。原因就在于他们的效率低，致使无法使到手的资金快速运转而产生现金流，反而仍然需要更多的资金补漏，如此的恶性循环，自然使得项目一延再延，这是必然的。”中国房地产指数研究院分析师丁杰如是说。

　　2008年10月中旬深圳证监局在巡回检查中发现中粮地产存在五大问题，于2009年3月5日正式出现于中粮地产发布的《关于深圳证监局巡检发现问题的整改报告》中。责令其整改通知中还有一点使人吃惊，中粮地产董事长孙忠人竞拍土地的权限之大，居然可以不受金额限制的决定通过市场公开招标、挂牌、拍卖等方式，以获取土地并开发房地产项目。然而他却无法在重大投资决策中发挥作用，实在是不利于控制公司购买土地的风险。这无疑预示着顺义后沙峪项目面临的危机，因为此项目恰好是在通知发出之前功尽获取的，投资额相当惊人，但如今前景却未卜。

　　深圳证监局指出中粮地产存许多漏洞，归结出五大违规：中粮地产募集资金的存储不符合规定，募集资金专用账户的设立未经批准;未明确募集资金使用的分级审批权限;未对募集资金使用情况进行报告;募集资金的使用未进行专户管理;募集资金实际投入金额计算错误、披露数与实际发生数不符。

　　这五大违规操作每一项都会影响到中粮地产财务报表，其真实性确实值得更仔细的审查。然而无语的是，之前中粮地产独立董事、监事会及审计机构开元信德会计师事务所都曾认定中粮地产内部控制比较完备。




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