主题：房地产投资基金“胎动”


　　3月，由数位房地产公司负责人联合发起的盛世神州房地产投资基金管理有限公司破茧而出；金地集团董事长凌克表达发起房地产投资人民币基金的愿望；首家外资管理的房地产投资人民币基金投下了第一单；更多境内房地产公司与外资机构都在重复着他们的故事……

　　房产公司“关联交易”？

　　从信托融资到设立房地产投资基金，在银行信贷收紧期间，房地产公司总会孜孜不倦地找到新工具，给自身输血。

　　3月8日，一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——盛世神州房地产投资基金管理有限公司宣告成立，其管理的房地产投资基金首期募资规模达到5亿元。基金发起人包括阳光100置业集团总裁易小迪和复地集团董事长范伟，富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇等多位地产公司老总。

　　据悉，盛世神州基金管理公司作为盛世神州基金的普通合伙人，出资额达到一期融资规模的5%，其他发起人承诺出资会占基金首期融资规模的约10%.

　　两天后，金地集团董事长凌克在2009年业绩说明会上表示，金地集团将和投资伙伴一起发起人民币基金，主要投资住宅房地产产业，期望三年人民币基金管理的规模达到80亿~100亿元。

　　“在此之前，已有几家房地产公司悄悄设立了房地产投资基金，但基本都是带着投资项目募资。”一位国内房地产投资基金负责人直言，房地产投资基金风声水起的背后，其游戏规则依然“模糊不清”。

　　在他看来，尽管房地产公司发起设立房地产投资基金的优势明显，包括提供足够的优质地产开发项目，并具备专业的项目开发管理经验等，但它们首先得化解“关联交易”的不确定风险。即房地产公司既是项目提供者，又是基金管理者，有些基金出资人会担心资金能否流向优质项目，其中是否存在内幕交易。

　　为此，盛世神州基金管理公司邀请曾在美国发起创办JWStone商业不动产投资信托基金(REITs)的王戈宏担任公司总裁，通过引进独立第三方解除出资人对关联交易的疑惑。

　　“最好的办法，还是向出资人提供的公允的投资价格，及项目投资前景分析。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥认为，出资人未必排斥关联交易，但他们需要相信自己出的钱都流向优秀的开发项目。

　　“房地产投资基金比较倾向给市郊与二、三线城市地产项目融资，正好弥补银行房产贷款收紧留下的资金缺口。”一位建设银行信贷部人士告诉记者，目前很多银行已不会批准土地储备贷款，对房产开发贷款审批要求趋向严格，不但要求房产公司三年盈利，对贷款项目的审批要求也集中在城市中心地段等地价抗跌性较好的区域。这导致一些房地产公司通过设立房地产投资基金募资，给自身市郊或二、三线城市地产项目寻求资金支持。

　　外资机构“水土不服”

　　在房地产企业牵头模式之外，一些境外房地产投资机构也将目光瞄向了风声水起的房地产投资人民币基金。

　　去年12月，普凯投资基金在天津开发区成立房地产投资人民币基金，募集金额为6亿元，主要投资于二线城市以住宅为主体的房地产开发项目。

　　3月中旬，普凯投资基金与蓝光地产签署投资合作协议书，共同投资开发“公馆1881”项目。其中普凯出资等值约5000万美元的人民币资金，合作模式是双方先设立一家专门开发“公馆1881”的项目公司，普凯房地产人民币基金以购买相应股权的形式出资。

　　多年在中国运作房地产开发项目投资的经验，让普凯投资倾向与二、三线城市住宅类地产开发项目合作，一方面这些项目拿地成本偏低，风险可控；另一方面则是销售前景若被看好，预期高投资回报基本容易兑现。

　　“我们尽量不去碰那些拿地成本高的地产项目，必须考虑到当市场前景极度不明朗时期，开发的房子还能不能卖得出去。”甘美兰指出，“这让很多境内出资人信任我们，愿意出资。”

　　不过，普凯房地产人民币基金的成功募资，只是个案。

　　记者发现，尽管多数境外房地产投资机构看好成立人民币基金的发展前景，实际行动却是“雷声大雨点小”。目前，除了普凯宣布募资成功，只有环信(天津)投资管理有限公司落实环球空港园区开发基金的4亿元种子基金。

　　于是，有些外资房地产投资机构选择联合国内房产开发商设立人民币基金，以此获得丰富的项目资源，与房地产项目开发的“中国经验”，并通过其与房产开发商共同出资，募集更多的社会资金。

　　金地集团总裁张华纲曾表示，继2008年与瑞士银行合作组建美元房地产基金之后，金地集团正在就成立人民币私募基金进行探讨，不排除与瑞银等金融机构做类似PE方式的合作。

　　外资机构设立人民币房地产基金“水土不服”的难题，最大的是募资困境。

　　“除了法规法律的限制，外资机构要设立房地产人民币基金，得先赢得境内出资人的信任，就得有成功投资案例与良好业绩做铺垫。”郑锦桥分析说。

　　此前，普凯房地产美元基金从天津和武汉两个地产投资项目顺利退出，投资收益率都至少达到25%，无疑成为吸引境内出资人的重要募资筹码。但有丰富国内房产开发项目投资经验的外资机构，的确屈指可数。



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