主题：“退房”大限即将来临 央企加紧寻找买家

16家主营房地产业务的央企中，保利、中粮等显露出初步的接盘意向。招商局地产等公司高层也称乐于看到好的房地产项目进入产权交易市场。另有消息称，包括复地等民营企业也在密切关注央企准备退出的房地产资产。
第1页:“退房”大限即将来临 央企加紧寻找买家 第2页:“退房”蛋糕引发产权市场暗潮涌动 第3页:疯狂的房价叫板土地招拍挂
　　根据国资委要求，到4月12日，78家央企退出房地产市场的详细方案将浮出水面。而根据上海证券报了解，在制定退出方案的同时，部分央企已经开始广泛接洽同行企业，推介需要退出的房地产项目。买方一边，16家主营房地产业务的央企中，保利地产（600048）、中粮地产（000031）等显露出初步的接盘意向。招商局地产等公司高层也称乐于看到好的房地产项目进入产权交易市场。另有消息称，包括复地等民营企业也在密切关注央企准备退出的房地产资产。

　　多家央企挂牌转让房地产资产

　　3月18日，国资委高调宣布78家非主营房地产业务的央企将退出房地产市场。第二天，国资委紧锣密鼓地召开会议，给出了15个工作日内拿出有序退出方案的“铁腕”限令。一时间，央企退出成为房地产调控焦点话题。而在楼市“钱多地少”、“僧多粥少”的整体氛围中，众多央企手中的待退出项目正受到越来越多的企业关注。

　　根据记者初步统计，截至目前，已经有中远集团、中国航天科工集团、中国核工业集团和中国石化（600028）集团公司等四家央企在国资委“退房令”宣布前后，于北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。

　　知情人士透露，在接盘企业中，已经有保利地产、中粮地产等企业初步接洽交易机构，有意了解项目情况，并有可能出手接盘。其中保利地产已经就公开挂牌的两个央企项目向交易所拿到了资料，准备接盘。

　　中粮地产上海分公司高层表示，目前虽未有集团方面传出接盘意向，但如果可以成行，对中粮来说是“极好的事。”另一家大型央企招商局地产某高层也向记者表示，在企业“大把的钱没处投”的情况下，如果退出的央企房地产项目资质较好，则非常愿意接盘。

　　房地产代理机构易居中国高层表示，保利、中粮、招商局等央企是目前市场上拿地风头最劲的企业，如果78家央企退出的项目合适，“钱不是问题”。

　　根据专业人士介绍，78家央企的项目绝大多数将通过几大指定的产权交易所挂牌出让。这也为产权交易所带来新的业务增长空间。另有小部分项目可以通过回售给地方政府的土地收储中心的方式由政府收回。“虽然交回给政府的项目没有公开挂牌出让价格高，但背后可以通过协议方式与地方政府谈定一对一的利益互换，地方政府从其他方面给予补偿。”上述人士称。

　　部分潜在买家仍心存疑虑

　　不过，也有企业对央企退出项目的资质和进展表示担忧。“最近好几家需要退出房地产业务的央企找到我们，希望能够转让项目。但目前为止，还没有看到合作的可能性。”大型民营投资集团北京中坤投资集团董事长黄怒波告诉记者。

　　央企推介项目可能并不如市场想象般顺利，其中一个原因是很多央企的项目是“地王”项目，拿地成本很高，转让价格也相应较高。另外，部分央企地块有不少历史遗留问题，比如动拆迁进展较慢等。这些因素都令潜在买家心存疑虑。

　　对于所谓的历史遗留问题，中国建筑（601668）一位高层向记者解释，因为之前很多项目是央企和地方政府的合作项目，央企承担了不少地方政府应该承担的责任，比如旧区改造和成片开发等。这就会出现更多动拆迁问题。另外一种情况是，很多央企本身就是一个小社会，部分房地产项目其实是在自已的土地上建的各种企业或职工用房。这些在转让处理中都出现问题。

　　一个值得关注的现象是，目前多数在谈或已经挂牌转让项目的央企身在北京。上海方面，包括宝钢集团、东航集团等央企的资产处理尚未有明确说法。一位央企人士解释，上海地方央企市场化程度较高，早在国资委“限房令”发布前，上海部分央企已经通过联合开发、旧厂房出让、项目转让等方式将房地产项目送入民营轨道。

“国资委发布‘退房令’以来，我们开始集中走访、摸底，为需退出央企的房地产项目进入产权交易市场做准备。”上海联交所总裁助理杨钧对本报记者表示。

　　产权交易业内人士指出，作为企业国有产权转让的必经通道，此轮78家央企退出房地产业务，一大部分要通过产权市场完成交易，这块蛋糕相当大。另一方面，产权市场也是有承接资格的央企进行并购整合的重要渠道，记者了解到，16家央企中部分已有进场意愿。

　　杨钧告诉记者，按照《企业国有产权转让管理暂行办法》（简称“3号令”）和《企业国有资产法》，产权市场被选定为企业国有产权转让的必经通道。按照以往经验，央企的房地产业务转让有三种形式，包括：通过内部协议转让，由央企自己处置；在央企之间进行股权调整，而这需要国资委批准；凡是要进入公开市场处置的，产权市场将承担主要责任。杨钧指出，这78家央企凡是要走市场化途径进入公开市场转让的，绝大部分还是要通过产权市场交易。

　　如今，上海联交所在北京有四个部门集中对口各个央企单位，特别是这78家央企，上海联交所都有不同程度的接触。“目前我们正在集中走访、摸底，为这些央企的房地产项目进入产权交易市场做准备。”杨钧说，“目前接触到的央企进场意愿还是很明显的。”

　　除上海联交所之外，京、津、渝三大产交所也担负着中央企业国有产权转让的主要任务。杨钧坦陈，尽管四家交易所的信息披露是共通、公开的，但具体交易过程中存在一定的竞争关系。也有业内人士透露，蛋糕太大了，正在摸底调研的绝不止上海一家。

　　公开资料显示，中国航天科工集团公司、中国核工业集团公司、招商局集团此前已在北京产交所挂牌转让下属房地产项目股权，而中国石化（600028）集团也通过上海联交所挂出了房地产项目转让公告。不过这显然只是开端。杨钧告诉记者，虽然现在78家央企的房地产业务转让还没有形成态势，体量还不大，但一旦有好的项目，不排除有资质从事房地产业务的央企来承接。杨钧透露，16家有承接资格的央企，都有做大做强主业的意愿，因此一定会有并购活动，这也是资源配置最主要的形式；并且他们中已有一些表现出了很强的进场承接意愿。

　　值得注意的是，一旦78家央企的房地产项目进场，意向买方绝不在少数。有相关项目对接俱乐部负责人告诉记者，很多民营地产开发商也对产权市场的这类项目兴趣很高，但央企退出的路径还不明朗，因此他们会等相关方案出台再做打算。杨钧也认为，从上海联交所房地产项目出让的历史统计来看，民营企业有望成为承接央企退出项目的主要承接主体之一。

　　据上海联交所市场部相关负责人介绍，房地产项目一直是产权交易市场的热点，从近期的挂牌情况来看，央企酒店资产剥离工作也正在陆续进行，产权交易市场的房地产项目将由于“退房令”的实施和央企酒店资产的剥离出现爆发式增长。目前联交所也在通过举办定期推介会等形式来搭建投资人沟通平台，特别是与一些行业龙头和民间资本沟通，积极积累买方资源，为房地产项目实现在保值增值情况下的退出奠定基础。

随着一个又一个“地王”诞生，土地招拍挂制度吸引越来越多的人关注与思考。究竟是暴涨的房价拉高了地价？还是土地招拍挂推高了房价？一贯被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度正在受到越来越多的质疑。

　　应当看到，将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。

　　但是，应当看到，土地招拍挂源于土地私有制度。而在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。如果谁卖出去谁受益、卖价越高越受益，哪里还有我国土地的公益属性？因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来，只谈“一缕阳光”和“价高者得”的市场法则。

　　权威人士指出，我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。

　　土地招拍挂制度完善的道路还很长。

　　首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。

　　其次，作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。

　　再次，必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。

　　北京市近日决定暂停热点地区高价土地入市交易，采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，这是基于对现实情况的正视，有助于制度的完善。



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