主题：华联股份：转型商业地产 期待华丽业



　　华联股份（000882）（000882）拟与北京国际信托有限公司、上海昌鑫（集团）有限公司、北京广合置业有限公司、北京鑫盛源投资咨询有限公司、北京澳达天翼投资有限公司和北京京茂房地产开发有限公司共同出资11.2亿元在北京设立一家子公司，其中，华联股份出资2.2亿元，持有19.64％的股权。

　　项目公司将主要投资中国各地区的以零售为主的购物中心开发，包括收购土地以建设购物中心、投资在建的购物中心、收购已建成的购物中心等。华联股份对项目公司开发和培育的购物中心拥有优先购买权。

　　【点评】

　　公司主营业务原为商业百货，2008 年及2009 年经过两次资产重组，置出部分百货资产，置入商业地产，主营业务变更为商业地产租赁管理与商业百货，经过2009 年的资产重组，公司旗下已开业和即将开业购物中心从年初2 家增加到13 家，资产规模增加了148.87％，公司购物中心规模化、连锁化优势将逐渐凸显。公司在进行资产重组后，置入资产的盈利能力远高于置出资产的盈利能力。公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过自建、租赁与受托管理三种方式获取店铺资源，力争五年时间成为社区购物中心的领导者，公司将以北京为中心，在资金等有保障的前提下在全国经济较为发达的城市逐步扩展。

　　【投资亮点】

　　一、公司明确了其未来5 年的发展规划

　　1、公司通过转型已经具备一定的项目资源和人才资源基础。

　　2、投资专业购物中心开发公司和引入高资质的海外战略合作者为今后的业务拓展奠定了良好基础。公司有望成为其海外战略合作者在A 股的资产上市平台。

　　3、保持高于90％的分红比例和低于60％的有息负债率的风险控制措施也能够为投资者提供持续稳定的较好回报。中长期来看，投资者有望获得分红和物业升值的双重收益。目前，公司拥有净资产约15 亿元（未审计数），同时有较多项目储备和资产基础，可以借此通过：发行公司债、银行借款、出售持有的参股公司股权和引入战略投资者等方式来募集所需资金，短期筹措和每年投入资金的压力相对不大。

　　二、我国购物中心的发展潜力

　　我国零售业的快速增长及消费升级带动了对购物中心的强劲需求，购物中心每年以30％的速度增长。在美国等发达国家，以服装销售市场为例，购物中心销售占服装服饰市场的份额达40％以上，而在我国这一比例只有16％。在未来，中国购物中心将仍具备广阔的发展空间。

　　1、购物中心的发展优势

　　相比单一的百货、超市或家电专卖店等专一卖场，购物中心具备商品结构和店铺多样化优势。购物中心的面积一般在3-10 万平米，内设主力百货店和综合超市，品牌专卖店林立，集购物餐饮休闲娱乐为一体，停车等服务设施齐备。因此，可最大限度的满足现代人一站式购物、休闲的需要，符合快节奏的生活状况。相比分散的店铺，购物中心更加节约商业资源。购物中心集客能力强，各业态、商品结构统一规划管理，使得各店铺共享客流，能够获得最大化的平效（每平米销售）。品牌消费意识强烈，部分消费者喜欢逛购物中心的原因是其中的很多品牌以店面而非专柜的形式存在、品类更全。这也是为什么在发达国家，购物中心消费比较高的原因之一。

　　2、购物中心的盈利模式

　　购物中心以收取租金和经营管理费为盈利的主要来源。持有购物中心可获得持续的租金收益，并随着购物中心的成熟，租金水平会稳定而持续提升。需要强调的是，购物中心的经营并不是简单的收租金。一个好的购物中心开发经营者需要具备地产和零售的双重技能，从事“商业管理”而非“物业管理”。

　　3、社区服务型购物中心更具发展前景

　　社区型购物中心是以家庭消费为主导的业态组合连带服务配套设施，一般四、五层左右，建筑面积在5-8 万平方米，覆盖周边5 公里范围商圈。相比其它类型购物中心，社区购物中心更具备发展潜力：首先，社区购物中心满足便利性的消费需求，商品与服务的选择性也更加的丰富，因此具备持续性消费等先天优势，是未来中国未来购物中心发展重点；其次，随着居民生活水平的提高，享受型的消费水平越来越受到重视，社区型购物中心满足了消费者的消费文化和消费方式变化的需要；另外，随着中心商业区逐渐饱和，百货店、超市的布局开始更多考虑进入社区型的购物中心，这就使更多的零售商开始青睐区域型商业龙头项目；再有，从开发商的角度，社区购物中心有利于错位开发降低开发商的综合风险，相对来说培育期比较短，而且经营比较稳定，特别是从开发的角度，比较有利于资本市场价值放大，并且受到资金的青睐，这一点即使是在发达国家的开发商也明显表现出这种投资倾向。

　　快赢数据分析：





　　华联股份(000882)资金流向04-08日净流入：2759.26(万元) 占成交额比：17.06％ ;5 日净流入：4200.38(万元) 占成交额比：9.05％ ;20日净流入：-1676.89(万元) 占成交额比：1.32％ ;30日净流入：2177.17(万元) 占成交额比：0.96％ 批发和零售贸易行业资金流向04-08日净流入：-24132.27(万元) 占成交额比：2.25％ ;5 日净流入：-7101.85(万元) 占成交额比：0.14％ ;20日净流入：-185089.21(万元) 占成交额比：1.21％

　　30日净流入：-313800.3(万元) 占成交额比：1.22％

　　华联股份(000882)20100409收盘价10.3元目前距离上部第一成本密集区元，该区套牢成本-手,在此区间可适度减磅。目前距离上部第二成本密集区元，该区套牢成本-手,在此区间可适度减磅。目前距离下部第一成本密集区0.52元，该区套牢成本270446.97手,在此区间可适度补仓。目前距离下部第二成本密集区0.17元，该区套牢成本72869.82手,在此区间可适度补仓。

　　技术面分析：

　　该股上升通道保持良好，有加速趋势。



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