主题：房地产：政策高压和业绩下调将是下半年的行业主题

　　投资要点：

　　下半年都将面临政策高压。我们必须以新的思维衡量此次政策的决心和政策风险。如果房价不能实现合理调整，政策持续的时间将会更长，新的更严厉的政策将会出台，其中房地产保有环节税收出台的时间窗口已经打开，将成为悬在地产行业头上的达摩之剑。

　　行业阶段性拐点出现。以“新国十条”为标志，行业进入深度调整的下半场。

　　供求关系已经逆转。供给在短期内已经大幅增加，而中长期看，供给将在1 到2 年内快速增加亦成趋势。与此同时，需求在短期急剧萎缩，下半年或将因为政策而长期低迷。供求的此消彼长使得市场之前的供不应求关系逆转，市场出现相对的供过于求。

　　调控政策导致房价下跌是大概率事件。此次政策调控的最终目标是实现房价的合理调整，只要这一政策目标不实现，已有政策将会持续，新政策将会源源不断地出台，而市场供求关系也已经逆转，这些都将使得房价下跌成为必然。

　　下调行业业绩增速。我们下调对于行业营业收入增速的预期至25-35%，与之对应行业净利润增速约为18-25%。

　　估值虽近历史低点，但并不意味着趋势性投资机会。行业估值已经接近历史底部区域，但由于行业趋势已经阶段性向下，低估值并不意味着趋势性投资机会。

　　继续维持“弱于大市”行业投资评级。在政策高压和业绩下调的压力下，行业估值重心将继续下移，尽管中间会有超跌反弹的局部投资机会。

　　风险提示。政策调控矫枉过正，导致行业深度衰退的风险；成交量大幅低于预期风险；通货膨胀超预期从而引发严厉的货币和财政紧缩政策。



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