主题：银行迅速响应房贷新规 “认房”界定仍有“盲点”

　住建部、中国人民银行和银监会近日联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准：“以家庭为单位，认房又认贷”。

　　对此，银行纷纷响应。《第一财经日报》记者近日获悉，银行方面均表示将严格按照新出细则执行二套房贷政策。但受访的银行业人士同时指出，“认房又认贷”的标准非常具体的同时，在具体操作层面仍有“异地查询所持住房”等盲点。

　　银行纷纷响应

　　中国银行（601988）方面昨日回应称，该行将严格按照细则执行二套房贷政策。包括兴业银行（601166）在内的一些股份制银行个贷部负责人也表示，将严格按照新标准执行，但银行内部具体实施细则尚待本周初内部研究讨论后方能确定。

　　某大行广东省分行零售信贷负责人也对本报表示，将会严格按照新规定执行，并且该行已从5月1日起就以“认房又认贷”的标准发放按揭贷款。

　　“在过去两三个月时间里，关于二套房的认定，各行都有自己的执行标准，有些银行就此打擦边球。但这次出台的细则统一了认定标准，相当于各行不能再有自己的执行标准，并且要严格执行。”某股份制银行广州一分行行长道出了当下众银行的心声。

　　新“国十条”后，由于“二套房贷”等界定不明确，银行业对放贷存在操作标准不一的情形。以广州为例，有些外资行执行“认房又认贷”政策，有些银行“认贷不认房”，个别银行还会视客户的情况而有所松动，比如要求改善型住房买家提供第一套房屋出售证明，可享受首次购房优惠。

　　不过，众多银行在新“国十条”出台后便纷纷启动房贷新规。本报记者获悉，深圳发展银行就在新“国十条”后，便已实行差别化房贷政策，首套房执行85％以上利率，90㎡以上首付不低于30％；二套房首付不低于50％，利率为基准利率1.1倍以上；三套房首付55％以上，利率也高达1.2倍以上。

　　招商银行（600036）也自新“国十条”之后执行了二套房首付比例不低于50％，利率为基准利率1.1倍的政策，同时，该行还停止发放第三套房贷款。



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“异地查询”尚有漏洞

　　业内人士透露，虽然各家银行近期已经陆续跟进“认房”的房贷政策，但在操作过程中仍有一定的界定困难，一方面是银行本身缺乏可靠的查阅客户家庭名下房产的系统和途径，另一方面，“异地查询”尚有漏洞。

　　“认贷是肯定没争议的，之前银行也是这么做，但认房在操作上还是有难度。”一位股份制银行个贷部负责人对记者表示，认房的难度体现在，一是全国范围内住房登记并未联网，异地认定困难较大；二是住房性质复杂，如一些早前国家分配房屋，未上市交易的，一一核查难度较大。

　　“区域操作肯定没问题，但全国范围那么多银行分支行，在具体操作上可能会出现认定的不一致。但此次细则出台后，各银行可以按照同样标准执行，可以避免银行的‘不公平竞争’。”上述负责人表示，“总体来看，银行在做二套房会趋于谨慎。因为在政策从严的环境下，银行还要谨防可能出现的信贷风险，所以可能会执行得比较严格。”

　　事实上，此次三部门联合下发的通知中就明确写到：应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

　　“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”通知称。

　　通知还明确，各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　一位股份制银行上海分行零售贷款部副总经理则向本报记者表示：“现在我们的做法是，由银行开具证明，房贷客户可以以此凭证到房屋交易中心，打印其家庭为单位所持住房的明细，这份明细单目前是办理房贷必须提交的材料之一。”

　　“现在的问题是，房屋登记系统并未全国联网，所以还无法查询到购房人在外地的购房记录，所以可能就会造成核查时的漏洞。”他继续说道。

　个贷业务受影响

　　房贷新规对银行尤其是信贷业务影响几何？上述大行广东省分行零售信贷负责人表示，今年以来个人按揭贷款业务受房贷和房地产调控政策影响较大，业务不好开展，因此现在已不把房贷业务当作主要业务，转而开发和做大中小企业贷款市场。

　　上述股份制银行广州一分行行长也表示，今年房贷业务偏紧是银行业趋势，个贷业务不仅受到房地产调控的影响，也受到全行业信贷紧缩的影响。该人士称，房贷业务偏紧后，今年会寻找新的业务增长点，从全行的布局来看，今年偏向于中小企业贷款和政府扶持的行业贷款。

　　而据上海银监局快报数据，受房贷新规出台的影响，上海市61家主要中外资银行房地产业贷款和个人住房贷款投放规模总体呈逐月回落趋势，其中，4月房地产业贷款增加144亿元，个人住房贷款增加93亿元。

　　相关资料

　　第二套（及以上）差别化住房信贷政策适用情况

　　有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

　　（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

　　（二）借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

　　（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　日前三部委联合发文公布二套房认定标准，各地商业性个人住房贷款中，居民家庭住房套数应该依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女实际拥有的成套住房数量进行认定。昨日广州市房地产专家表示，认定标准正式出台，比目前广州市实际操作中的“认贷”更加严厉。因此广州楼市“被加码”，短期内对楼市绝对是利空。预计广州楼市成交量将再萎缩，并触发房价下调。最值得关注的是，二套房认定标准中强调，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行。这意味着首次置业者买金沙洲板块位于佛山地界楼盘，可能也要被认定为二套房。

　　根据广州市房协的蓝皮书，从目前广州市购房人群的结构来看，广州市购房人群占了总购房人数的60％，40％非广州户籍的购房人群中有很多是常住人口。据介绍，由于此前没有要求提供纳税证明等，因此40％非户籍购房人群中有多少将受新规影响还不好预测。

　　金沙洲板块受影响

　　中原地产项目部经理黄韬表示，金沙洲板块位于佛山地界楼盘受这条规定的影响可能比较大。目前不少广州人去金沙洲买房，购买的是佛山地界的房子，但是并不能提供佛山的纳税证明等，因此即便是首次置业可能也要被算作二套房贷。如果是第二套以上的置业，则金沙洲板块位于佛山地界楼盘可能还会被停贷。

　　新标准一点不松动

　　但也有质疑声音称，相比之前国务院“新国十条”，认定标准对于异地购房贷款的限制已有所宽松。按照“新国十条”的要求，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这在当时被业界一致理解为限制投机“炒房客”的最严重打击。

　　从暂停发放贷款到按照二套房政策执行，这其中是否意味着楼市政策正在“松动”？不少银行业人士给出的答案是否定的。一位国有大型银行个人信贷部负责人表示，政策的微调更多的是考虑到异地人真实的自住购房需要，因为按照二套房首付50％以及利率1.1倍的标准，对于投机客而言已是较高的成本。

　　你是不是二套房？

　　1。贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。

　　2。贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。

　　3。全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套。

　　4。全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。

　　5。当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。