主题：中国建筑千亿造城

中国建筑[3.51 0.29%]股份有限公司(601668.SH，下称“中国建筑”)6月21日公告称，未来几年将向北京门头沟新城投资500亿元。据不完全统计，上市近一年以来，中国建筑已经签署5个城市综合开发建设项目，加上原有项目，未来累计投资金额将超过千亿。

中国建筑 (SH:601668)最新价：3.51 0.01 0.29%行情走势 公司新闻 最新公告大单追踪 资金流向 持仓成本股票预警 优股预测 龙虎榜公司董事长易军日前在投资者交流会上称，未来中国建筑要打造中国真正意义上的城市运营商，并以此为盈利模式，通过建筑、基础设施、地产、设计四块业务的联动，创造规模效益和经济效益。

多点布局新城建设

中国建筑发布的公告称，已与北京门头沟区签订战略合作协议，双方拟推动门头沟新城的全面建设。在双方签署具体协议形成正式合作的前提下，中国建筑拟在未来几年内向门头沟新城投资500亿元，并负责门头沟新城的总体规划设计，进行城市综合开发建设。

根据中国建筑发布的公告披露，中国建筑与门头沟区签订的合作项目包括永定镇、门城老城区的整体开发，双方合作范围包括城市总体规划、生态环境、公用建筑和道路交通基础设施投资建设、棚户区改造及回迁安置房建设、土地整理、房地产开发等。

海通证券[9.06 -3.51%]分析师江孔亮认为，如果该项目最终实施，将推动中国建筑多项业务的发展，“至少能带动中国建筑设计、施工、房地产，甚至潜在的BT等业务的发展”。江孔亮估计，假如项目实施周期为五年，则中国建筑未来每年要投入的自有资金规模大约在30亿-40亿元左右。

在投资门头沟项目前，中国建筑已经有意识地布局二三线城市。

2009年9月21日,中国建筑与湖南发展投资集团公司签订合作协议，计划5年内合作投资200亿元用于湖南省长株潭“两型”社会试验区“35”城市群基础建设。2009年12月份，中国建筑又与安徽铜陵市政府签订基础设施项目合作协议，合作范围涉及城市道路、隧道、环境治理等领域。项目采用BT模式建设，预计投资额为30亿元。

2010年3月5日，其全资子公司中国建筑第五工程局有限公司与株洲高新区签订战略合作协议。合作范围包括高新区城市基础设施、园区开发建设、地产开发等领域，公司主要按照建设-移交(BT)方式负责项目的投资建设，涉及总投资金额约60亿元。

4月23日，中国建筑披露与西安沣渭新区签订战略合作协议。双方就综合性城市开发建设达成共识，拟就新区内房地产开发、城中村改造、规划设计监理、房屋建筑工程、基础设施建设、园林景观工程等业务领域展开合作，其中包括沣渭国际大厦、秦阿房宫遗址公园等标志性项目，涉及投资规模100亿元。

加上200亿投资西安大明宫项目(中国建筑2009年曾签署《大明宫遗址保护和周边开发项目工程建设及城市资源运营合作框架协议》)，中国建筑旗下涉及城市综合开发项目总投资金额已经超过千亿元。

打造稳定盈利模式

中国建筑为何如此重视城市综合开发业务？

中国建筑的管理层认为，城市是未来中国发展的大方向，同时也是公司面临的重大发展机遇。在城镇化加速、城市功能升级的过程中，地方政府有巨大的财政缺口，也有强烈的招商引资冲动，而血拼地王并不是央企优势所在。

不只一家房地产企业提出做城市综合运营商的想法。包括龙湖地产[7.90 3.81%]、恒盛地产[2.25 0.00%]、中国铁建[7.20 0.28%]、首创置业[2.23 1.83%]都提出类似的战略转型。城市运营商的内涵在于，通过参与城市规划、建设及运营等多方面, 争取获取整个产业链条上的最大化利润。这其中，房地产只是其中相对较小的环节，此外，还涉足园区规划方案设计、土地整理及挂牌拍卖等环节。

近期一些地方政府亦有加快建设保障房的需求，中国建筑也希望通过“城市运营商”的身份介入地方的保障房建设市场，获取更多的土地资源。尽管保障房建设并不是盈利点所在，但公司亦可以通过其他环节收回成本，甚至达到更好的综合收益。

中国建筑董事长易军多次强调，未来中国建筑要各业务线协同作战。中国建筑旗下有6000多名设计师，全国有一半数量的超高层是中国建筑建设的，中国建筑有能力胜任城市运营商的角色。

而如何找到新的盈利模式？以门头沟项目为例，中国建筑需投入一定资金协助门头沟政府进行棚户区改造、建设保障性住房。但中国建筑将同时负责门头沟区5000亩土地的一级开发。一方面，未来可获得稳定的土地一级开发收益；另一方面，亦可以通过较低成本在二级市场上摘得地块，进行住宅项目的开发。而中国建筑拥有自己的施工队伍和设计人员，同时也有市政建设队伍，通过中国建筑内部调配，可以最大限度的保证施工速度，化解资金难题。

尽管投资数额巨大，但中国建筑[3.51 0.29%]管理层并不担心资金问题。根据一季报，截至今年3月31日，中国建筑营运资本额为988亿元，现金流总额为630亿元。门头沟项目累计投资资金虽然5年内或将达到500亿，因采用滚动开发模式，中国建筑最初仅投资几十亿就可以将项目运转起来，其他城市综合开发项目亦如此。

中国建筑成为真正意义上的城市运营商之前，还需完成内部资源的整合，跨部门协作。一场内部的管理革新也将旋即开始。



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