主题：中青旅：具中长期投资价值 可逐步建仓



　　【投资亮点】

　　1、密云再造“乌镇”发展前景广阔，未来也不排除定向增发筹资。统计资料显示，截至2009年末，北京市常住人口达到1755万人，比2008年末的1695万人增加60万人，北京市已经连续三年每年增加常住人口50万人以上。在北京市常住人口1755万人中，外来人口509.2万人，占北京市常住人口的比重为29%。北京已成为中国北方最大的客源市场是毋庸置疑的。目前，密云这个项目计划注册资本金10个亿，其中中青旅公司出资4.2亿，乌镇出资1.8亿，其余4个亿由战略投资者持有。我们调研了解到，此项目计划总投资20个亿，估计还有可能得到相关政府补助10个亿左右。公司会根据项目进展情况来决定之后筹集资金方式，目前也不排除以后进行增发募集发展项目资金。公司和密云县政府签署战略合作协议，初步决定拆迁成本由政府付出，目前需要拆迁的住户大概在100户左右，公司只需要付出土地成本。我们认为密云“古北水镇国际旅游综合度假区”项目由于继续承继乌镇那种具有完整清晰的产权，从而使公司的运作内在机制和公司治理是市场化的；由于是继续进行“观光+度假”、“门票+非门票”类乌镇的综合服务模式，从而使此项目的盈利前景非常可观；由于是处在北京200公里半径消费腹地，地理位置非常优越，我们认为项目成熟后也许达到年400万人次暂时比较困难，但也是非常有可能的。公司公告称计划2013年建成运营，调研了解到其实公司更希望在2012年底就投入运营。由于密云“古北水镇国际旅游综合度假区”项目和公司地理位置比较相近，我们认为此项目更能发挥公司旅游主业和景区资源的协同作战性，公司对此项目的支持力度要十倍于公司对乌镇的支持力度。我们认为此项目定位准确，适合市场需求，未来市场情景广阔。

　　2、公司改募投资金可提高相关主业经营的盈利能力。公司最近召开的第二次临时股东大会通过了改募投资金计划，我们认为改募投资金后，公司的资源采购能力加强了，平台采购能力大大增强，公司的自由行业务在上海也得到极大改善。总之，公司的旅游主营业务的盈利能力将在之后得到一定程度上的提升。

　　3、乌镇H股上市只在酝酿阶段，乌镇在世博效应下增长更加明显。针对市场传闻公司乌镇将赴H股上市，公司明确表示只是酝酿阶段，能否成行还有待有关部门批复和同意。分拆上市其实在资本市场上是有政策可循，有例可鉴的。世博会对乌镇的经营2010年是锦上添花，乌镇将继续保持高速度的增长。目前乌镇南栅的开发已经列入公司发展日程中。

　　4、慈溪玫瑰园预售情况良好，结算发生在2011年，之后步入结算期，未来还将继续和绿城合作进行房地产开发。慈溪玫瑰园总建筑面积大概为23万平方米，目前预售情况良好，我们通过当地房地产管理中心了解到，截止2010年6月9日，此项目开盘可供出售面积为6.21万平方米。2009年预售了1.73万平方米，均价为20921万一平米，预售金额为3.6206亿，2010年目前开盘预售了3.0826亿，均价为16707万一平米，预售金额为5.15亿。总预售金额目前为8.78亿左右，这部分预售收入将在2011年进行收入确认。我们以均价18000元每平方米计算，慈溪玫瑰园大概总收入在40个亿左右，净利润大概为6个亿左右。目前看，如果从2011年进入结算期，按2013年结束。每年平均净利润在2个亿左右。保守计算，我们暂给予2011年大概1个亿左右的房地产净利润，2012年一个亿左右的净利润，2013年也大概是2个亿左右的净利润估计。房地产虽然目前政策还是不太乐观，但公司表示，未来还会选择市场合适机会继续和绿城进行合作。


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