主题：二线城市纳入监控重点 楼市博弈悄然升级

　南京、杭州等地三套房贷重新开闸，业内专家齐指风险

　　近日，正值市场对于房地产调控再起方向之争的当口，楼市出现了新动向，诸如住房租赁市场大幅涨价、部分二线城市三套房贷悄然松动。与此同时，有消息称“管理层摸底楼市调控市场反应”，已在京、沪、穗、深四大一线城市深度调研。如此种种迹象显示，国内楼市或处于变盘前夜，“价稳量跌”的总体格局恐将生变，而市场与政策的博弈，将就此升级。

　　从政策面看，自4月中旬起密集出台楼市调控新政以来，楼市调控政策目前正处于观察期。

　　事实上，政策层面在表面的平静之下，实则暗流涌动。据接近有关部门的研究人士称，调控政策尚留有充分的空间，“进可攻、退可守”。最新的消息称，中央正在摸底楼市调控市场反应，北京、上海、广州、深圳四大一线城市楼市的深度调研悄然展开。

　　“价滞量跌”显然只是市场的脆弱平衡假象，楼市相关市场主体，从来都没有放弃“博弈”。据当地权威媒体报道，在南京、杭州等二线城市，已有多家银行开闸发放三套房贷。此外，另有消息指，在楼市调控风口浪尖上的上海，也有多家银行悄悄松动了三套房贷的发放。

　　根据“新国十条”的规定，“对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”

　　新“国十条”执行近3个月以来，开发商已经有所退让。先是以房价打折、赠送面积等方式促销，再到宁愿损失过亿也要放弃土地。就在人们以为此轮调控再坚持一段时间必见成效之时，南京、杭州乃至上海等长三角最发达的城市再对三套房贷“开门”，令得部分业内专家开始担心此轮调控的效力：高房价压力、房贷风险是否将向二线城市乃至三线城市蔓延？

　　内蒙古财经学院教授梁荣也认为，投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。

　　记者发现，有关调查显示，房地产调控实施以来，一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了，但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。尤其是随着经济快速发展以及道路交通建设迅速跟进，主要交通沿线、地铁附近的住宅节节走高，并无回头之势。此外，从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出，重点布局二、三城市的企业都获得了良好的收益。

　　调查还显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。“二线城市对楼市调控不能置身事外。”



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二线楼市降价不明显 还需出台细则
据新华社 新一轮房地产调控政策出台近3个月来，新华社记者分赴各地采访时发现，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反.. 据新华社北京7月11日电 新一轮房地产调控政策出台近3个月来，新华社记者分赴各地采访时发现，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。

　　有专家称，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市房价下跌几成定局。

　　成都大连青岛：楼市“虚火”略降温

　　数据显示，6月份成都主城区商品住宅成交4811套，环比（比上月）下跌了21.1%。7月8日，新华社记者来到成都新近开盘的“保利·金香槟”售楼部，销售员李洋说，购房可以享受“2万元诚信金抵4万元房款，按揭优惠1%，一次性5%”等优惠，房价在7000元／平方米左右。“开盘价比预期价格至少降了1000多元。”

　　成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市，与一线城市的境遇类似，土地流拍、成交下滑、价滞量跌，成为调控以来成都楼市的关键词。

　　5月21日，在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中，六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示，4月份起住宅用地成交均价从高位回落，5月份环比下跌近49%，6月份跌幅回落。

　　进入6月，大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”，万科多个项目推出了全款打折优惠。青岛作为最早出台地方调控细则的城市之一，6月份住宅成交下跌幅度达到52%，当月下旬多个项目以低于周边二手房千元的价位开盘。

　　中国社科院研究员马光远说，部分二线城市，如大连、青岛等地，近年楼市泡沫堆积，万元楼盘层出不穷。

　　“由于区位、环境等优势，成都、大连等城市购房需求依然旺盛，中长期房价仍然看涨。”东北财经大学教授肖兴志说，目前不高的成交量可能为后市积蓄更大的需求。

　　“需要关注的是，已有泡沫的二线城市房价尚未切实下跌，交易却在回暖。”马光远说。

　　调查发现，有的二线城市，个别银行开始暗地放宽房贷标准，一些投资者仍能以零首付买数十套房子，这些都应是下一步调控的重点所在。

　　沈阳呼和浩特：房价涨势强劲

　　“房价怎么越调越涨？”在沈阳市民刘立强看来，一些调控政策似乎是“摁下葫芦起了瓢”，一线城市下去了，二线城市又起来了。7月初，沈阳市核心区域的部分楼盘已直逼万元大关。

　　作为东北的中心城市，沈阳楼市一向波澜不惊。然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月，辽宁省赢得2013年全运会承办权，沈阳市成为主会场，全年商品房均价涨幅达14%。

　　今年5月，沈阳经济区获批国家级综合配套改革实验区。5月，商品房合同备案均价同比上涨37%，环比上涨近7%；上市量创历史新高，达160万平方米，交易面积同比增长29%。恒大地产（行情,资讯,评论）在全国多个城市统一降价之际，在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。

　　“概念板块增温和投资性购房增加，是量增价涨的重要推手。”沈阳建筑大学教授范翰章说，沈阳地铁周边、全运村附近是近期房价上涨较快的区域。

　　此外，据测算，目前沈阳投资性购房比例接近30%，而一年前仅为10%左右。同时，沈阳也成为开发商的投资热土，全国房地产综合实力排名前30名开发企业，七成以上已在沈阳投资。

　　调控政策实施以来，呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。5月，市区新建商品房销售平均价格为4713元／平方米，同比增长20.17%，环比增长4.99%。例如，锦绣城小高层住宅，4月初起价为4800元／平方米，如今起价即为5300元／平方米，户型好的涨至5600元／平方米。

　　“呼和浩特市区住房，10%到20%被外地人购买，这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为，投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。

　　“从沈阳、呼和浩特等二线城市看，房价涨速明显超过当地居民收入增速，房价收入比在扩大，表明投资需求增长迅速。”世界华人不动产学会会长李明说，遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，地方政府还需出台细则，落实调控政策，严格控制房价过快上涨。

　　长沙重庆：“价格洼地”有隐情

　　一直准备买房的湖南长沙市民范青发现，调控近3个月，很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”：宣传起价每平方米5000多元送1000元装修，到实地一看，“裸房价”基本还在调控前的位置。

　　7月初，新华社记者走访长沙一些房产中介了解到，目前主城区房价约为5000元／平方米，与4月初相差无几。长沙楼市对调控的反应似乎并不敏感，显示出异乎寻常的平静，“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。

　　新华社记者调查发现，所谓“房价洼地”，与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期，长沙市大量采用土地回报方式，刺激民间资金进行基础设施建设，“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起，长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴，一年解决了1.2万户低收入家庭住房问题。此外，还有相当一部分公职单位与开发商合作，进行“定向房”开发，向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。

　　与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多，是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说，重庆年内启动的公租面积高达1000万平米，重庆今年保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房三类用地占今年全市城市住房供地总量的76%。

　　调查显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时，部分二线城市认为，与北京、上海等一线城市比，当地房价不高，调控应该因地制宜，不要一刀切，也为将来房价走高预留了政策空间。

　　专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。

　　马光远指出，楼市调控是要抑制投机，保障居民基本住房需求，在这一基本点上没有一、二线城市之分。“当前，应传递一个明确的信号，楼市调控是长期政策，各地要切实落实好中央调控措施，预防和遏制楼市泡沫产生或增大。”

　近期，上海、南京等地的房贷政策悄然松动，第三套房贷部分开闸，第二套房的认定也出现松动。与此同时，国资地产企业“攻城略地”并未减速，其逆市扩张的战略似乎暗含着对调控放松的预期。种种迹象表明，在实体经济复苏曲折的背景下，房地产调控已开始步入前期出台的政策效果观望期。

　　进入7月，陆续公布的各项领先指标表明，整体经济增速再现回落趋势，而房地产“引擎”出现的问题也让地方经济增长开始承受压力。已持续3个月的房地产调控是“收”还是“放”面临“两难”，“收”则担心进一步伤及经济，而“放”则可能使资产价格出现报复性反弹。

　　本轮房地产调控之严，主要体现在信贷政策上。贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并执行惩罚性利率；商品房价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；同时，住建部等三部委在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。受此影响，全国主要城市的房地产市场陷入冰冻，以“遏制部分城市房价过快上涨”为目的的政策效果显著，一线城市房价增幅明显回落，二三线城市房价则环比下降，调控的初步目标已经实现。

　　下半年，房地产调控的松与紧，也主要聚焦于信贷政策。业内预计，如果房价进一步回调，商品房销售持续低迷，则信贷政策适度放松的概率加大。

　　5月以来，受信贷紧缩影响，商品房成交量迅速萎缩。国家统计局数据显示，5月，全国商品房销售额环比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房销售下滑超过50%。从万科、保利等一线地产商最新的销售数据看，6月份全国商品房的销售状况可能继续恶化。

　　显然，销售持续低迷会降低开发商的投资意愿，而房地产投资下降会直接影响固定资产投资增速。2009年，全国房地产销售额占GDP的比重达7.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重达16.5%。

　　以政府投资为主导的经济刺激政策将逐步退出，在此背景下，房地产投资和消费对内需的拉动作用更加重大。目前，信贷收紧和直接融资受阻，已让相当一部分民营房企陷入资金链紧张的困局，影响开发投资。业内人士指出，如果房地产开发投资增幅从此前的30%降至10%以下，对明年经济的负面影响将十分明显。

　　今年下半年，出口形势可能并不乐观，而调整结构和经济转型还需要时间。因此，近段时间，中央频繁赴各地调研实体经济的同时，也委托有关机构对北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，为制定下一阶段的调控政策做准备，防止房地产市场“大起大落”。

　　可以预见，下半年的楼市调控，既不是一味地收紧，也不是简单地松绑，如何在“保持政策的连续性和稳定性”的同时，增强“针对性和灵活性”，保证房地产市场平稳发展，不出现大起大落，考验相关部门的智慧。