主题：房地产：新开工同比增速下降 房价环比下降

　　报告要点

　　新开工同比增速略有下降

　　上半年，全国房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%，累计同比略有下降；全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%。今年以来的新开工面积一直居高不下，这一方面是地产商补库存的需要，另一方面也部分反映了政府打击囤地促开工的效果。我们认为，无论是从供地计划还是目前对土地的政策力度来看，今年新开工面积同比增加是毫无疑问的。如果下半年调控政策不放松，成交量将不会有大幅度的提高，这样下半年的新开工也会受到影响，从绝对数来说相比上半年应该有所下降。也就是说，接下来几个月的新开工面积和开发投资金额同比增速均会逐渐下降，但我们不认为会下降至去年的水平，预计全年新开工在13.5亿平米左右，同比增长17%，房地产投资增速将会在15%左右。

　　商品房销售面积同比增幅继续回落

　　上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7%。从我们每天观察的数据来看，6月份各城市的商品房成交量已经有逐渐稳定的迹象。

　　我们认为7月份的成交量将保持6月份的状态，只要政策调控不放松，那么成交底部将是一个L形状，而非成交量随价格稍有下降就立刻反弹的V或U型。在这样的情况下，我们认为地产股存在反弹的机会，但反转仍然视政策动向而定。

　　房屋销售价格同比增速继续下降

　　6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，调控高房价的政策效果终于显现。新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点；环比价格与上个月持平，而5月份为上涨0.4%。房价下降的时间与我们的预测基本吻合，最终下降的幅度仍然在于调控政策的时间长度。如果价格缓慢下降将会使得整个行业的调整时间延长。

　　企业资金来源同比增幅快速下降

　　上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。开发商资金来源同比增幅相比1-5月份回落11.6个百分点，国内贷款同比增幅下降9.1个百分点，下降幅度均比较大。我们认为，自调控以来，贷款方面控制还是比较严格的，至少在上半年没有松动。至于最近上海等地开始允许三套房贷款，我们认为，在目前价格同比增速受到控制的情况下，地方政府出于对经济现状的担忧，对市场采取一些试尝性的做法，但要说真正意义上的放松却为时尚早。



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