主题：监管部门预警房地产贷款风险 防止过度授信

　房地产信贷风险可能由隐性转向显性

　　中证网讯 上海银监局7月26日召开上海中资银行业金融机构负责人会议。上海银监局局长阎庆民在会上透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75％土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。

　　他要求各银行加强土地储备贷款管理，确保土地储备贷款安全。要根据不同区县财政收支状况，区别对待，在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整；要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率；要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。同时，要采取有效措施，妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、第一还款来源与实际出让计划不匹配等问题，确保土地储备贷款资金安全。

　　阎庆民特别强调，各银行要严控房地产开发贷款风险。针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。



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　从1625亿元的负增长更正为4423亿元正增长，但二季度较一季度仍大幅削减62%

　　央行对上半年房地产新增贷款数据进行了更正。7月23日傍晚，央行官方网站披露了2010年上半年金融机构贷款投向统计报告，报告显示“上半年房地产开发贷款新增1625亿元”。该数据受到媒体质疑后，央行将之更改为“4423亿元”。

　　7月23日，央行最先披露的上半年房地产开发贷款新增1625亿元，相较其“一季度贷款投向统计报告”所示“一季度房地产开发人民币新增贷款3207亿”不多反少，此“负增长”数据引发媒体质疑。

　　在更正了数据后，显示上半年内地房地产开发贷款仍为正增长，但二季度增速仍较一季度骤减。以上半年新增房地产开发贷款4423亿元减去一季度的3207亿元，所得二季度房地产开发新增贷款仅1216亿元，较一季度大幅削减62%。

　　上半年房地产人民币新增贷款总额及个人房贷数额未有更改，分别仍为1.38万亿元及9323亿元。

　　央行数据还显示，6月末房地产开发贷款余额同比增26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点。市场人士称，二季度内地房地产调控重拳迭出，是房地产开发贷款逐月缩水的主因。

　在建城市轨道交通或可继续执行既定融资计划

　　记者近日获悉，为贯彻落实《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），财政部、发改委、央行、银监会拟联合发文，就地方政府融资平台公司清理，出台更具操作性的文件。目前，相应的文件已在有关部门征求意见。

　　据这份征求意见稿，纳入清理核实范围的融资平台公司是指2010年6月30日前，由地方政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目投融资功能，并拥有独立企业法人资格的经济实体，包括各类综合性投资公司，如建设投资公司、建设开发公司、投资开发公司、投资控股公司、投资发展公司、投资集团公司、国有资产运营公司、国有资本经营管理中心等，以及行业性投资公司，如交通投资公司等。

　　征求意见稿要求，各省（区、市）人民政府在12月31日前上报加强地方政府融资平台公司管理工作的落实情况报告。

　　征求意见稿明确，2010年7月1日后，地方政府确需设立融资平台公司的，必须严格依照有关法律法规办理，足额注入资本金。学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司。

　　国务院的《通知》明确规定，对还款来源主要依靠财政性资金的公益性在建项目，不得再继续通过融资平台公司融资。但据了解，由于城市轨道交通的特殊性，征求意见稿对于此类在建项目，允许继续执行既定融资计划。

　　征求意见稿还规定，对于融资平台公司的新增债务，地方政府仅以出资额为限承担有限责任。如果债务人无法偿还全部债务，债权人也应承担相应责任。

　　征求意见稿重申，地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保或承诺偿债等。（证券日报）

融资平台、房地产、过剩产能领域，正成为当下最重要的三大信贷风险

　　7月20日下午，中国银监会召开第三次经济金融形势通报会议，会中通报了当下三大信贷风险敞口，也打消了业界对下半年信贷管控放松的乐观预期。

　　商业银行截至6月末的地方融资平台贷款达7.66万亿元。银监会首次通报了这类贷款的风险状况：认为目前存在严重偿还风险的贷款，占比23%。这意味着融资平台贷款的风险敞口约在1.5万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元。

　　“这是为了警示银行和地方政府，尽快就化解地方融资平台贷款风险共商对策。”一位银行界人士称。

　　房地产贷款风险也不容乐观。上述会议通报了前期压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点。

　　产业结构调整造成的行业信贷风险被视为第三大风险，“目前部分‘两高’（高污染、高耗能）行业贷款的不良率已有所反弹。”银监会高层如是说。

　　在此番会议召开前，业界一度预期下半年会放松信贷管控，建银国际甚至表示很可能会在7月放松对信贷限额的控制，预期三季度贷款增长强劲。有多名分析师更是明确指出房贷将是最先松动的领域。但银监会主席刘明康在上述会议上强调：“政策不放松，要确保政策的延续性。”

　　平台贷款过年关

　　“年底就是一个坎。”一家大行授信部总经理不无忧虑。他担心对融资平台公司债务进行的全面清理中，地方政府会想方设法把债务摆脱掉，“合并一些城投公司，把没有收益的部分甩出去。”

　　一位地方银监局负责人告诉本刊记者，银监会统计的融资平台正常项目贷款占比还不是“最后的数”，还需要各部门互相参照，年底才会有确定数据出来。

　　他坦承，银监会对待融资平台风险清理的态度，相对其他部门更为严厉，如地方政府融资平台债务分为因承担公益性项目建设举借和因承担非公益性项目建设举借两类，“按国务院的口径，对公益类项目不能再放贷，但是银监会新设有一个准公益类项目，是指一些现金流不够、资本金不实、抵押品不全的项目，也不能予以发放贷款。”

　　“财政部和银监会正在制定针对地方融资平台贷款分类的具体标准。”知情人士透露，在银监会第一阶段“解包还原”工作结束的背景下，具体操作标准应会在近期出台。

　　“（接下来）一个月内要完成清查分类，建立台账，推动银政对账，银政对话。”银监会主席刘明康在上述会议上要求，不仅要汇总各家银行的情况，也要汇总各个地区的地方债务情况。

　　银监会初步统计结果显示，目前融资平台中项目现金流能够覆盖偿还本息的贷款约有2万亿元，占比27%，抽样检查后，可作为正常项目贷款；第二类是第一还款来源不足，必须依靠第二还款来源覆盖本息的贷款，有4万亿元左右，约占50%；第三类为项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险（贷款挪用和贷款做资本金）的贷款，占比23%。

　　银监会在上述会议作出安排：9月与10月，银监会、银行业协会等将有债权的银行联合起来，选择风险敞口最大的银行做主牵头行，负责资产保全并与地方政府协调，主要针对第二类贷款和第三类贷款和地方政府谈判，以求做到“第二类贷款做实、第三类贷款规范”，并分类处理清理后的存量贷款，到年底前，依靠贷款的风险质量状况重新分类、提足拨备，做好坏账核销。

　　“所谓对话，其实就是与政府沟通。因为有些项目主管部门并不知道下面的负债情况，有些省里不知道市里的情况，市里不知道区里的情况，逐级都要对应。”上述银监局负责人表示，对话是一个思想统一的过程，比如一些大型土地储备中心，政府就认为不是融资平台，又如有的平台公司里含有上市公司，那就要找其大股东国资委谈，“如此三番，估计要到明年的二三月份才能完成。”

　　预防房企崩盘

　　“房屋推盘量会继续上升，可能出现量价双跌。”有关监管高层在上述会议警示风险。

　　银监会的统计数据显示，目前房地产信托融资成本高达12%-17%，赴香港发债利率为11%-15%。“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

　　“近期信托的融资成本多数集中在15%-18%的水平。”一位信托公司房地产部人士表示，银监会的数据较低，是因为大中型的房地产企业单笔融资额大，相对于信托公司议价能力比较强，从而拉低了平均水平。

　　银监会内部人士表示，下一阶段，首先要控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，贷款去向管理；其次要加强开发商的风险管理，对开发商进行名单式管理。

　　银监会已将住建部给定的较好开发商名单下发给了商业银行，且正争取住建部提供资质较差的开发商名单，以要求银行对此类公司贷款更加谨慎，并结合实际情况控制贷款的乘数。

　　刘明康则表示，国土资源部开展了为期五个月的集中整治，商业银行应密切配合，对闲置土地进行排查。他还要求进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

　　银监会最新压力测试汇总数据显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　“银行和银监会会持续开展房地产压力测试，关注房价跌幅较大的地区，做好跟踪分析，也要对房地产关联度大的三大行业，如钢铁、水泥、建材行业做压力测试。”前述监管人士表示，贷款/房价比在70%-80%左右的贷款近1万亿元，而银行体系与房地产上下游行业的贷款余额更大，且很多是信用贷款，与房地产市场密切相关。

　　一位大行信贷部人士介绍说，最近主要针对囤地的房地产企业，有相关记录的企业，后期会受到明显限制，“各大行本身对房地产开发贷款就实行名单制管理，未进入名单的企业不放贷，与监管部门的名单应该不会有太大的差别。总行层面一般只给2A以上的企业放贷，差一点的多数是分行层面在做。”

　　在房地产政策一再收紧的情况下，二线、三线城市房地产商的拿地热情明显下降。“宁波市7月下旬挂出八块地，有六块流拍。”一位接近交易的人士表示，中小城市的地产商为保持现金流，已经主动收缩业务，除了部分前期高价拿地的地产商资金较紧，多数房地产企业现金流仍较为充裕，“只要不出台更严厉的政策，问题都不会太大。”

　　过剩产能行业风险

　　在产业结构调整的背景下，银行从产能过剩行业退出力度虽在加大，但风险也在加大。“这导致部分企业偿债能力发生变化，目前部分两高贷款的不良率有所反弹。”监管高层透露。

　　多家银行此前已对一些项目的信贷状况进行摸底排查，如节能减排和淘汰落后产能项目，摸底排查情况已于6月底上报。

　　监管高层介绍，今年要关停小火电机组1000万千瓦、炼钢600万吨、水泥5000万吨等，而节能减排的现状是“一季度反升、二季度持平，三四季度找回来，任务全压在三四季度。银行就面临涉及关停企业的债权风险。”

　　“国家正研究差别性执行电价、水价，增加资源税的调控，这些政策正导致部分企业偿债能力发生变化。”该高层称。

　　因此，银监会在上述会议上明确要求银行与地方有关部门密切联系和沟通，及时获取淘汰产能企业名单、违规企业名单，并严控“高耗能、高排放”、过剩产能、落后产能等“三类”行业项目的授信，严格进行贷款风险分类，相应提足拨备，加大核销和处置工作力度，并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具，有效抑制对“三类”行业的贷款冲动。

　　根据监管要求，对钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅风电设备等六大产能过剩行业及造船、发电设备、重型装备和通用机械等四大潜在产能过剩行业的新开工项目，其授信必须由银行总行统一审批。

　　银监会相关人士已明确表示，对于已经发放的过剩产能贷款，如有坏账，就要及早暴露。

　汇丰控股（HSBC Holdings Ltd.）7月26日发表研究报告说，由于房地产市场供应增加而需求仍相对平稳，预计未来12个月内中国房地产价格整体水平将会大幅下跌15%以上。报道中说，中国房地产市场仍面临着宏观调控政策不确定的风险，建议投资者未来几个月内规避房地产类股票。

　　报告中下调了对几家房地产上市公司的股票评级，将雅居乐地产（行情,资讯,评论）控股有限公司（Agile Property Holdings Ltd.）、广州富力地产（行情,资讯,评论）股份有限公司（Guangzhou R&；F Properties Co.）和世茂房地产（行情,资讯,评论）控股有限公司（Shimao Property Holdings Ltd.）的评级从“增持”下调为“减持”，将中国远洋（601919）地产控股有限公司（Sino-Ocean Land Holdings Ltd.）的股票评级从“中性”下调为“减持”。

　　报告中说，现在就断言中国房地产市场已经探底回升还为时尚早，报告指出，由于中国政府在房地产调控政策上的态度仍可能出现反复，因此中国房地产市场探底可能是个相当漫长的过程，甚至可能出现反复。报告中说，许多技术指标显示中国政府未来几个月仍可能针对房地产市场推出新的紧缩性调控政策。

上海银监局要求严控房地产贷款风险

　　26日，在上海银监局召开的中资银行业金融机构负责人会议上，该局局长阎庆民要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。要动态控制开发商贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

　　阎庆民在会上指出，上海银行业支持地方经济调结构和自身调结构的“双调”效果比较明显。上海“两高一剩”行业贷款比重降至万分之二，余额已不到5亿元，下一步各银行将重点积极配合地方政府推进节能减排、抑制产能过剩、淘汰落后产能、加强环境保护工作。 下半年，上海银监局要求银行业继续严格执行“三个办法，一个指引”，确保信贷资金进入实体经济。

　　阎庆民要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。他在会上透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。他要求各银行加强土地储备贷款管理，确保土地储备贷款安全。要根据不同区县财政收支状况，区别对待，在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整；要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率；要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。同时，要采取有效措施，妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、第一还款来源与实际出让计划不匹配等问题，确保土地储备贷款资金安全。

　　阎庆民还特别强调，各银行要严控房地产开发贷款风险。针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。