主题：房地产：一线降价和涨价互现二线房价盘整

　摘要：

　　一手销量本周环比上升3%，其中一线城市上升1%，二线上升5%。

　　其中成都、上海、武汉环比涨幅均在20%以上。

　　一手销量本周同比下降52%，降幅缩小，其中一线城市下降52%，二线下降49%。其中北京、天津、南京、深圳、苏州降幅60%以上。

　　二手房销量本周继续环比上升10%，同比仍下降49%。其中北京、深圳、天津、杭州分别上升8%、7%、28%、29%，武汉稍降7%。

　　一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体上高位盘整。

　　京沪区域部分行动较快的开发商相比3-4月高点降价15%左右获得热销。例如：北京万科长阳半岛和保利茉莉公馆开盘即售罄。

　　一二线重点城市高房价项目、3-4月高点房价未降价项目的销售依然惨淡。

　　媒体日前报道上海部分项目目前房价相比4月还在涨价，从我们了解的情况看，该报道中部分楼盘涨价基本属实。涨价原因各有不同。

　　近期去化时间基本稳定在13个月左右，略降。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升12%。上海二手挂牌量相对4月升50%。

　　目前A股主流房地产公司估值具一定安全边际，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE14倍，RNAV折价13%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价5%。整体主流开发类10年15倍，RNAV折价9%，PB3倍；出租类10年22倍，RNAV折价17%，PB2.5倍。

　　政策面动态和趋势与我们判断基本一致，出台更严厉政策的可能性在下降，但政策松动预期短期也难以兑现。

　　下半年投资逻辑：股价和房价处勺形关系后期，房价下跌降低将政策风险，地产股价将有中期投资机会。

　　若房价上涨或僵持，将造成缩量和政策趋严，对地产股价有害无益。

　　因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降，维持行业中性评级。中长期战略投资者可随着房价或股价调整考虑战略性增仓。

　　适当推荐金融街、张江高科、阳光股份、世茂股份(3月30日报告)，建议关注和推荐中国国贸。

　　推荐“X+地产”的中国宝安和建发股份。

　　开发类公司中，目前估值相对便宜且推荐的是鲁商置业、京投银泰、北京城建、冠城大通、嘉凯城、华发股份、福星股份和亿城股份等。




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