主题：银行停贷？传闻重挫A股

国有大型商业银行纷纷收紧开发贷
农行暂停房地产贷款至月底
大银行收紧房地产开发贷 或因冲刺较猛
兴业银行半年净利增四成 房地产贷款仍演重头戏
三套房贷全面叫停 上海投资客掷千万投资商铺
497亿保障房贷款传已落实 占银行开发贷比例不大
房产税消息“泰山压顶” 上证综指颓然跌破2600

传闻重挫A股 银行并未全面“停贷”房地产开发


⊙记者 苗燕 李丹丹



昨日沪深两市大跌逾2.0% ，沪指失守2600点关口，从盘面上看，地产股集体砸盘对指数形成主要拖累。记者了解到，除了前日发改委官员重申继续推进房产税改革的表态加重楼市调控预期这一因素，地产股昨日集体大幅下挫主要是受农行、建行暂停法人房地产贷款的传闻冲击。但经记者多渠道核实，该传闻并不属实。

昨日有传闻称，为控制房地产贷款的过快增长，农行、建行即日起全行法人房地产开发贷款、土地开发贷款（含土地储备贷款）和经营性物业贷款一律暂停发放。已审批尚未签订借款合同的，暂停签订借款合同；已签订借款合同的，暂停贷款发放。

由于高层领导近期多次表态要坚决抑制房地产投机炒作，引发了市场对于房地产调控可能进一步从紧的猜测。任何风吹草动，都导致市场草木皆兵。“银行停发开发贷”这一传闻直接促使昨日地产股集体大跌。

然而，据记者多方了解，目前，农行和建行并未全面暂停房贷业务，而其他银行的法人房地产贷款也发放正常。其中，农行在本月最后一周确实暂停了对房地产企业发放贷款，但9月会恢复正常投放。这主要是为平衡自身存量贷款结构。此前，部分银行也曾在个别月份中调节本行的贷款投放节奏。一位银行信贷部的人士表示，很多银行都会按行业类别设定贷款规模，有些会细化到月度，如果有些月份前期投放得比较快，月末则会自行予以管控。

记者从建行多家分行了解到的情况是，建行主要是对房地产贷款的主体资质审查较为严格，资质不符合要求的，坚决不予以贷款。“这从一定程度上限制了规模，但并未停止，一直都在做。”一位信贷部的人士如是称。

多家股份制银行的人也对记者表示，各行总行在不断警示房地产贷款的风险，但业务从来没有停止过。

消息人士称，监管机构近期并未有相关文件要求商业银行全面暂停法人房地产贷款。银行根据自身经营安排，适当调整贷款结构和投放节奏，是其自主行为，房地产贷款的相关政策未发生变化。

房产税消息“泰山压顶” 上证综指颓然跌破2600


⊙记者 屈红燕 ○编辑 陈羽 朱绍勇



由于金融、地产、钢铁等权重股联袂下跌，上证综指昨日跌破2600点，重挫2.03%，创两周来最大单日跌幅。业内人士认为，地产调控政策的后续力度将决定大盘调整空间，但只要不跌破2500点，市场上升通道就会保持“通畅”。

关于房产税的消息和隔夜美股大跌让两市阴云笼罩，上证综指创两周来最大单日跌幅。昨日两市大盘双双低开，虽然早盘期间曾一度翻红，但最终在地产、金融、钢铁等权重股的打压下，上证综指跌破2600点关口。截至收盘，上证综指收于2596.58点，下跌53.73点，下跌2.03%；深证成指收于10964点，下跌250.25点，下跌2.23%。两市总成交2098.4亿元，量能相比前一交易日略有放大。

地产、钢铁等板块前一交易日的涨幅昨日皆被吐出，成为下跌的重灾区，恐慌之下，个股出现普跌。申万23个行业指数全盘皆绿，房地产板块下跌3.41%，黑色金属下跌2.79%，金融服务下跌2.02%。地产股的龙头“招保万金”跌幅均在3%以上，宏源证券跌4.25%，东北证券跌4.16%，招商银行跌2.99%，工商银行跌1.45%。

地产股曾是引领2319点起大反弹的先锋板块，龙头地产股的涨幅都在30%左右，正是因为市场预期对地产调控的紧缩政策将有所放松。但从8月初以来关于房地产调控紧缩的消息不断，终于导致地产股暴跌。部分业内人士认为，地产板块现在乐观为时尚早，房地产调控或将决定大盘调整空间。新价值投资总监罗伟广认为，股指已经横盘约有一个月，政府可能加强房地产调控，房地产调控紧缩的消息打破了这种横盘，而这种下跌有其合理性，但只要不破2500点，市场上升通道依然保持“通畅”。

上证综指在涨至2600点便步履沉重，究其原因还是上涨的基础并不牢靠。平安证券策略研究员蔡大贵表示，“从2319点以来的这一轮上涨，上涨更多基于对宏观政策放松和流动性改善两大预期，这种基础并不牢固，导致大盘突破2700点未果，选择下行。下行的空间主要取决于基本面和政策面的变化，但预计对房地产调控政策的执行力度会很严厉，这对地产股产生重大影响。”

展博投资总经理陈锋认为，从中长期来看，投资还是以保守为主，因为经济处于转型期，转型之路是曲折的，如果中间出现了困难，股市必然会表现不好，这样一个大格局决定了后市将以震荡为主。

国有大型商业银行纷纷收紧开发贷

　　昨日地产股领跌大盘，市场上关于开发贷全面暂停的传言愈演愈烈。根据《第一财经日报》获得的消息来看，国有大型商业银行尽管纷纷收紧开发贷，但并非全面封杀开发贷。

　　收紧开发贷

　　传言中已下发全面暂停房地产开发贷款的是农业银行(601288)。根据券商消息，该行要求全行法人房地产开发贷款、土地开发贷款（含土地储备贷款）和经营性物业贷款一律暂停发放。

　　农行(601288)新闻处相关人士对此不予置评。

　　而农行北京分行内部人士在接受本报采访时表示，没有正式看到停贷的文件，但听说了银行暂停开发贷款的消息。他认为，“这可能是一种暂时性的做法。”

　　建行新闻发言人称，该行并未下发全面暂停开发贷的通知。而今年年初，建行在制定全年信贷投放目标时就曾表示，今年的新增开发贷规模不得超过去年。

　　从近日发布的中报来看，上半年建行房地产开发贷增速降至近五年来的低谷，增速在5.5%~5.7%之间。

　　中行新闻处人士对本报表示，对于房地产开发贷的发放审批权已上交总行，但并未收到不做的通知。

　　或因开发贷冲刺较猛

　　总体来看，上半年不少银行依然冲得很猛。

　　根据已经公布的银行中报，上半年，中信银行、民生银行、华夏银行、南京银行房地产业贷款总额占全部贷款比重均出现不同程度的增长，其中，民生银行占比增长最高达1.04%，南京银行增长最慢，也达到0.17%。

　　中报显示，今年上半年，民生银行投向房地产业的贷款增长182亿元，占全部贷款的比重由年初的11.76%上升到12.8%；中信银行此类贷款增长129亿元，占全部贷款比重由年初的3.7%升至4.5%；华夏银行则增长64亿元，占比由7.8%升至8.16%；南京银行贷款增长10亿元，占比由9.54%升至9.71%。

　　“由于有土地、房产抵押，银行议价能力较高，这块贷款还是比较优质的，银行都愿意做，因此一直冲得比较猛。”某大行人士透露，有些银行在今年上半年就已完成了全年目标的大部分。

　　不少分析人士指出，由于银信合作新政的出台，表外资产转到表内后，将进一步压缩银行贷款规模，信贷投放趋紧。

　　另外，上述大行人士表示，不少地产企业此前通过信托获得资金来源，但项目后续不能再通过老的路子拿钱，只能依靠银行贷款，这样信贷投放就有冲刺的动机，因此暂停开发贷有抑制冲贷款的考虑。





农行暂停房地产贷款至月底

　　权威人士25日透露，农行(601288)暂停全国范围房地产开发贷款到本月底，下月恢复正常。其目的是为均衡房地产贷款投放，避免月末现象，是农行自身主动进行信贷行业限额管理的一个措施。而建行、工行均未暂停开发贷款。





大银行收紧房地产开发贷 或因冲刺较猛

　　昨日地产股领跌大盘，市场上关于开发贷全面暂停的传言愈演愈烈。根据《第一财经日报》获得的消息来看，国有大型商业银行尽管纷纷收紧开发贷，但并非全面封杀开发贷。

　　收紧开发贷

　　传言中已下发全面暂停房地产开发贷款的是农业银行。根据券商消息，该行要求全行法人房地产开发贷款、土地开发贷款和经营性物业贷款一律暂停发放。

　　农行新闻处相关人士对此不予置评。

　　而农行北京分行内部人士在接受本报采访时表示，没有正式看到停贷的文件，但听说了银行暂停开发贷款的消息。他认为，“这可能是一种暂时性的做法。”

　　建行新闻发言人称，该行并未下发全面暂停开发贷的通知。而今年年初，建行在制定全年信贷投放目标时就曾表示，今年的新增开发贷规模不得超过去年。

　　从近日发布的中报来看，上半年建行房地产开发贷增速降至近五年来的低谷，增速在5.5%~5.7%之间。

　　中行新闻处人士对本报表示，对于房地产开发贷的发放审批权已上交总行，但并未收到不做的通知。

　　或因开发贷冲刺较猛

　　总体来看，上半年不少银行依然冲得很猛。

　　根据已经公布的银行中报，上半年，中信银行、民生银行、华夏银行、南京银行房地产业贷款总额占全部贷款比重均出现不同程度的增长，其中，民生银行占比增长最高达1.04%，南京银行增长最慢，也达到0.17%。

　　中报显示，今年上半年，民生银行投向房地产业的贷款增长182亿元，占全部贷款的比重由年初的11.76%上升到12.8%；中信银行此类贷款增长129亿元，占全部贷款比重由年初的3.7%升至4.5%；华夏银行则增长64亿元，占比由7.8%升至8.16%；南京银行贷款增长10亿元，占比由9.54%升至9.71%。

　　“由于有土地、房产抵押，银行议价能力较高，这块贷款还是比较优质的，银行都愿意做，因此一直冲得比较猛。”某大行人士透露，有些银行在今年上半年就已完成了全年目标的大部分。

　　不少分析人士指出，由于银信合作新政的出台，表外资产转到表内后，将进一步压缩银行贷款规模，信贷投放趋紧。

　　另外，上述大行人士表示，不少地产企业此前通过信托获得资金来源，但项目后续不能再通过老的路子拿钱，只能依靠银行贷款，这样信贷投放就有冲刺的动机，因此暂停开发贷有抑制冲贷款的考虑。





兴业银行半年净利增四成 房地产贷款仍演重头戏

　　6月末房地产贷款和个人房贷余额占比约32%

　　继华夏、民生、中信、招行、深发展公布亮眼中报后,兴业银行（601166.SH）今日公布的半年业绩也不负市场预期。

　　2010年上半年,兴业银行在净息差同比提高、中间业务快速增长的带动下,实现归属于上市公司股东的净利润87.6亿元,同比增长40.8%。基本每股收益1.65元,同比增长40.8%。

　　虽然各项业务持续增长成就了兴业银行的亮丽业绩,但房地产类贷款占贷款余额比例近32%,并未令人“喜出望外”。房地产调控尚在继续,兴业银行方面表示,即使房价下跌30%,不良率仍将维持低位。

　　房地产类贷款占比超过30%

　　一直以来,房地产类贷款是兴业银行的“重头戏”。根据中报公布的数据测算,截至6月30日,兴业银行房地产行业贷款和个人住房及商用房贷款余额总计为2532亿元,占全部贷款余额约32%。

　　根据兴业银行的历史财报数据测算,这一比例较去年6月末的28.1%上升了约4个百分点,较去年年底的30.6%上升约1.4个百分点。

　　截至上半年末,兴业银行本外币各项贷款余额7925亿元,较去年末增加909亿元,增长13%,个人贷款仍是该行占比最大的贷款项,占比达25.5%,较去年末上升1.4个百分点。

　　上半年,兴业银行房地产业贷款增速较快,贷款余额为795.4亿元,比去年末增加136.7亿元,而2009年同期新增仅75.5亿元,去年下半年更是出现了6.5亿元的负增长。

　　从个人住房贷款及商用住房贷款来看,由于兴业银行优化个人贷款结构,加大对个人经营性贷款等非住房类贷款的投放力度,上半年末个人住房及商用房贷款余额为1736.7亿元,比去年末增长245.8亿元,在个贷中占比下降2.25个百分点。

　　海通证券金融业分析师佘闵华昨日对《第一财经日报》表示,房地产贷款占比高确实存在风险,但也要根据银行新增房地产贷款结构、贷款分布的地区结构等因素进行考量,例如一线城市、高价拿地的开放商贷款项目风险就比较大。

　　不过,虽然房地产市场宏观调控尚未结束,兴业银行却仍显笃定。兴业银行7月17日召开的投资者见面会纪要显示,房产价格受多方因素影响,不会出现大幅下跌,通过压力测试,假设房价下跌30%,兴业银行的开发贷款不良率提升0.99个百分点,按揭贷款不良率提升0.15个百分点。

　　截至6月末,兴业银行贷存比为73.76%,比去年末的71.9%略有上升。不良贷款余额38.90亿元,不良贷款比率0.49%,较去年末下降0.05个百分点。拨备覆盖率278.80%,保持较高水平。


　　净息差同比回升

　　与其他几家股份制银行一样,净息差回升同样是兴业银行的盈利亮点。中报显示,上半年兴业银行资产总额达17148亿元,增长28.7%,同时净息差同比提高,中间业务收入快速增长等是净利润增长的主要原因。

　　半年报还显示,由于生息资产规模扩大,净息差回升,兴业银行上半年实现利息净收入175.9亿元,同比增长45.6%。

　　兴业证券报告显示,随着未来兴业银行同业业务的收益率有所下降,其占比也会下降,而贷款比例将有所提升。下半年,付息负债率不会出现显著变化的情况下,整体息差水平会有所提高。

　　“上半年,由于各银行的业务结构不同,净息差水平也出现一定分化,而下半年银行业净息差水平将趋于平稳。”佘闵华表示。

　　中间业务收入同比大增57%

　　兴业银行中期业绩的另一大看点是中间业务收入。由于收入结构进一步优化,上半年中间业务收入（不含汇兑损益）23亿元,同比增长57%,增幅高于总收入和利润的增幅。

　　兴业银行称,虽然2010年以来A股震荡回落,但该行基金销售增长稳定,并积极开展代客理财业务,实现中间收入的稳定增长。

　　佘闵华认为,相比去年传统贷款业务增长较快的情况,由于上半年信贷环境紧缩,信贷业务相关的中间收入有所提高是导致银行中间业务收入普遍增加的原因之一。

　　此外,由于上半年完成了A股配股融资,兴业银行资本充足率得到大幅提高。截至6月30日,兴业银行资本充足率为11.96%,比去年底上升1.21个百分点,核心资本充足率为9.29%,较去年年底上升1.38个百分点。





三套房贷全面叫停 上海投资客掷千万投资商铺

　　每经记者 罗伦 发自上海

　　就在三套房贷全面叫停的时候，沪上不少敏锐的投资客正瞄准了商业地产。市郊20万元、30万元左右的低价商铺也正吸引着投资客加入这股“商铺热潮”。

　　近日，易居臣信九亭店的钱经理就经手了这样一笔大单，一位张先生在他手上一口气成交了8

　　套位于人民北路的商铺，单价都在200万元左右，交易总额逾1500万元。

　　据钱经理透露，张先生本来想投资住宅物业，但由于目前的政策面风险较大，所以就转投资商铺。钱经理告诉《每日经济新闻》记者：“该客户曾表示，如果未来自己的公司经营需要资金，他还可以把铺子抵押给银行贷款。而把这8套铺子租出去的话，单套租金就能达到10万元/年，足够抵扣月还款。此外，人民北路板块未来发展空间也很大，铺子升值后会考虑出售套现。”

　　大小投资客转战商铺

　　记者从多家中介机构了解到，在沪上8月成交的二手商铺里，除了豪掷千万的大手笔投资客外，“一手卖住宅，另一手买商铺”的转战型投资客也占到了近一半左右。

　　朱先生就是其中之一。八月初，朱先生在以200万元的价格卖掉了自己位于普陀祁连山路的一套3房住宅后，随即就在七浦路商圈用157万元买下了一套20㎡的商铺。

　　对此，易居臣信市场研究中心杨晨青向《每日经济新闻》记者表示：“商铺投资客一直以来是一个独立的群体，长期做这类投资，所以专业度较好，投资心态也比较成熟。但是这两年以来，随着外郊区域和周边城市商铺越来越热门，这些产品的投资门槛通常很低，于是就吸引了众多原先没有成熟投资商铺理念的人群进入。”

　　21世纪不动产上海锐丰商铺部经理马丽娜告诉记者，目前上海商铺的年出租回报率约为8%，而住宅仅2%~3%。

　　市郊商铺成投资热点

　　从目前的监测数据来看，奉贤、嘉定、宝山、金山、南汇等市郊区域的商铺成交较为活跃，占全市商铺总成交量的8成左右。

　　易居臣信市场研究中心杨晨青告诉记者：“事实上，近两年以来商铺投资正越来越受到民众的关注，且热点多集中在上海周边城市，比如昆山、太仓等地。”

　　据杨晨青称，一般来说，商铺换手率极低，绝大多数商铺投资者都是长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本区别。





497亿保障房贷款传已落实 占银行开发贷比例不大

　　每经记者 李静瑕 发自北京

　　“近日，住建部、银监会关于保障性住房建设的497亿的贷款，已经落实了。”华创证券研究所某研究员向记者透露，这497亿元的贷款由多家银行发放，用于保障房建设。

　　资金缺口一直都是保障性住房建设的最大障碍。国务院发展研究中心金融所

　　副所长巴曙松以及华创证券研究员杨现领，在8月24日发布的其联合署名的 《从重庆保障房的融资与进展案例看地产政策走向》研究报告中称，2010年保障房建设的资金缺口最大为1000亿，银行、信托以及地方融资平台均可以参与到保障房融资过程当中。

　　保障房融资多有银行参与

　　“我行已经先后对成都市住房储备中心的 "居家福地"、"西城丽景"、"光华嘉苑"三个经济适用房项目提供信贷支持，涉及贷款金额2.5亿元。”8月24日，成都银行相关负责人向记者透露，他表示目前三个项目的开发贷款已经按期得到清偿。

　　尽管目前并没有保障房开发贷款的项目，上述成都银行负责人仍表示，在满足监管当局要求的前提之下，成都银行未来仍将会择优支持保障性住房贷款。加大对保障性住房的信贷支持，不仅能够有效拉动国内需求，还可以树立商业银行的良好形象。

　　“在我们刚出的研究报告中可以看到，重庆市保障房建设基本上每年都能够以从银行贷款和信托融资方式获得400亿元的资金。”杨现领告诉记者。

　　据研究报告数据，重庆市三年建设公租房3000万平方米，按照该市的统计口径，以每平方米2000多元计算，预计投入资金700亿。除了按照预计范围计算土地划拨资金200亿元、约36亿元的住房租金以及8亿元国家公租房补贴，其中有超过50%的资金来源于银行贷款与信托融资。

　　8月24日，西北最大经济适用房项目——鸿基新城项目的开发企业西安新鸿业投资发展有限公司相关人员也向记者证实，该项目部分资金也来源于银行贷款。因其负责人都不在企业，记者难以获得其详细内容。据悉该项目占地3789亩，总建筑面积约360万平方米。

　　利率各地不同 存两大风险

　　杨现领告诉记者，重庆市的保障房贷款利率与商业贷款利率差不多。“我们也对比了贷款利率，与商业贷款没有太大区别。不过每个地方的情况可能不同。”

　　“我想，保障房开发贷款利率与商业银行贷款利率应该差不多。对于保障性住房个人房贷利率，各地方政府会有不同的优惠政策。”光大证券银行分析师冯钦远向记者表示。

　　如果保障房开发贷款的利率不比商业贷款利率低的话，对银行而言，保障性住房开发贷款有政府担保，风险将更小。那么这是否会促使更多的银行选择参与保障性住房融资呢？

　　对此，冯钦远分析认为，目前银行保障性住房开发贷款所占的比例不大，因为保障性住房本身规模就不是很大。由于上半年房地产贷款本身有政策上的限制，但是与地产相关的贷款还是不少。下半年整个房贷增速会降低，保障性住房贷款是否会随着整个房贷走低，还要看各地方政府的相关政策。

　　“我们的保障性住房贷款一般执行基准利率。贷款收益较之商业贷款要低些。”上述成都银行负责人表示。

　　他认为，保障性住房贷款风险存在两个方面，一是抵押物处置风险，二是个贷风险。由于项目建设用地的使用权性质一般为划拨，其评估价值相对较低，处置较为困难。个贷风险则体现于，根据《经济适用房管理办法》，其上市交易往往存在一定的限制性条款，特别是对政府回购部分的具体约定不甚明朗 （包括回购价格、回购方式、主管部门等）。若借款人（购房人）出现违约，银行处置这部分房产也较为困难。

　　中德银行：保障房贷款超60%

　　尽管其他商业银行在保障性住房贷款业务并不多，但我国在2004年已经出现了专业经营住房信贷业务的商业银行——建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的中德住房储蓄银行 （下简称中德银行）。

　　据了解，自2008年底转型以来，中德银行信贷资产规模增长迅速，其中保障性住房贷款业务占比超过60%，保障房开发贷款余额更占到该行全部开发贷款的86%。

　　“我国保障性住房建设资金来源还不能够完全靠商业银行的信贷来支持，目前还缺乏可持续的资金来源。”中国社科院金融所货币理论与政策研究室副主任、副研究员杨涛在接受记者采访时表示。

　　杨涛认为，要想解决可持续资金的来源问题，我国就必须完善其以政府资金为主、财政性政策性金融支持为辅，并包括商业银行信贷支持的其他配套措施。“成立住房储蓄银行是一条途径。”

　　“银行商业化运作与政策倾斜相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证。”中德银行行长黄浩指出，政府可以通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障住房建设及消费提供持续稳定的支持，可谓“四两拨千斤”。



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