主题：房地产：10年中报分析 投资价值日渐显现

　　投资要点：

　　资产结构分析。行业扣除预收账款后的资产负责率为48.83%，与2007-2010年中期的平均值48.01%相接近，并没有因行业调控而出现明显恶化。与此同时，商品房成交量的萎缩，使得存货占比呈上升趋势(结合房企没有停止拿地，即新增存货增加。)而货币资金占比呈下降态势(结合房企融资渠道受限，即新增资金减少).

　偿债能力分析。流动比率(1.96倍)与速动比率(0.59倍)显示行业偿债能力有所恶化，源于“存货”因素，速动比率较流动比率“恶化”的更快。通过“期末货币资金余额/(期末短期借款余额期末一年内到期的非流动负责余额)”比值(1.42倍)，我们发现行业短期资金压力相对较小，即短期内房地产上市公司出现资金链断裂的可能性较小。

　　盈利能力分析。由于商品房结算存在“时滞”，2010年中报中的营业收入有一大部分来至于2009年的销售收入，因此行业盈利能力相对良好。2010年第2季度行业销售毛利率和销售净利率分别为35.98%和15.86%。

　　成长能力分析。我们以“(报告期营业收入期末预收账款余额)/上年营业收入”估算行业的业绩保障率。数据显示，2010年中期房地产行业业绩保障率为130.53%，环比1季度上升了34.62个百分点，较去年同期上升了20.10个百分点。

　　运营能力分析。房地产上市公司土地储备没有停止、“国十条”出台后商品房交易量明显下降，共同助推房地产行业存货余额的上升，进而使得行业运营能力，即存货周转率和总资产周转率出现了一定的下降。

　　现金流量分析。行业经营性现金流回归“常态”，即行业经营性现金流净额为负；但行业货币资金余额还是相对庞大的，2010年第2季度末数值为1719.21亿元，尽管较年初小幅下降了2.96%，但较去年同期上升了19.55%，且高于2008年平均值82.44%、高于2007年平均值142.77%；由此表明，当前房地产行业资金仍相对充裕。

　　维持“买入”评级。行业投资价值日渐显现。其中逻辑表现为：商品房成交量“震荡筑底”回升、通胀压力不断增强、人民币升值预期以及房地产行业仍旧是国民经济支柱产业。我们建议“行业龙头” “独特公司”构建投资组合，重点推荐凤凰股份(600716)、宁波富达(600724)、新湖中宝(600208)、荣盛发展(002146)、合肥城建(002208)和滨江集团(002244).



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