主题：房 地 产：打破僵局有赖于价格的松动性

　价格比去年高位低10%，承接量已有显现：

　　今年以来，新入市的项目价格普遍比周围有所松动，特别是4-5月入市的项目一般比去年同地段的项目最高价下浮10%。持续销售项目折扣在5-10%之内。4月下旬到5月，在购房者和开发商各让一步的市场格局下，市场的承接量已有显现，比4月成交情况有明显好转。

　　市场已产生分化的趋势：

　　在整体销售量的萎缩的同时，市场产生了分化的趋势。主要表现在两个方面：一是开发商之间的分化，二是产品间的分化。万科、金地、保利、招商地产在北京的主要在售项目普遍销售情况较好，但在去化上也存在差异。

　　未来商品住宅有效供应增长有限：

　　当地开发商认为1600万平方米是北京比较正常的年成交量，08-09年的商品住宅新开工计划仅仅只能满足正常年份的市场需求量。另外，北京目前的土地一级开发制度也制约了有效供应的及时释放。

　　天津市场：

　　五月以来成交情况不容乐观：

　　房展会期间观望气氛依然浓郁，在房价没有明显下降的情况下，部分购房者转向购买二手房。进入五月以来，日均成交量并没有按照传统5月是旺季的规律如期回暖，较3月甚至出现了持续转弱的局面。

　　市场仍在价格博弈阶段：

　　购房者和开发商正在进行价格上的博弈，近期一手房价格基本维持。大多数项目价格折扣在1%-3%的幅度内，没有出现大幅打折。打折幅度大的主要是珠三角开发商的项目，折扣一般在5-7%。

　　未来市场将承受较大的供应压力：

　　天津市场正常的年销售面积在900万平方米左右。政府对08年商品住宅新建设量的计划达到1195万平方米；09年商品住宅计划开工量1298万平方米，即使不考虑部分保障性住房对需求的分流作用，08-09年商品住宅的计划开工量也将对未来市场形成不小的压力，但短期内对市场影响有限。
概要：

　　5月上半月，我们通过电话方式与万科、金地北京及天津公司有关负责人进行了交流，并通过电话访问的方式调研了万科、金地、招商、保利在北京的在售项目。

　　根据本次调研内容及北京、天津成交数据。我们对北京、天津市场的整体判断是：

　　北京新入市项目定价较合理，低于去年最高点10%，持销项目也有较大折扣，市场承接力已有所显现。07年全市一手房销量为1600万平方米，从今年1-5月成交量判断今年全市的成交量可能在去年的80-90%间，即1400万平方米左右。尽管北京市场未来2-3年保障性住房量将有明显增长，商品住宅的有效供应可能会处于偏紧的状态。但在目前阶段，销量增长并没有显著向上的情况下，开发商如想获得超越市场的表现，公司本身的品牌、项目定位、项目品质是重要的因素。

　　目前天津市场处于明显的胶着状态，价格并未见普遍松动。我们初步判断一手房市场价格未来会有一定的下降来激发销售量的释放，由于这个阶段何时来临、价格调整会以何种方式进行具有不确定性，因此，天津市场的调整可能需要更长的时间，同时，未来2-3年市场供应也可能偏大，将对市场造成一定压力。

北京市场：

　　1.价格比去年高位低10%，承接量已有显现

1.1目前价格普遍有所松动

今年以来，新入市的项目价格普遍比周围有所松动，特别是4-5月入市的项目一般比去年同地段的项目最高价下浮10%。持续销售项目折扣在5-10%之内。

　　一线开发商的项目价格相对坚挺些。而珠三角开发商如富力、珠江等项目折扣较大，其持销项目一般达到10-15%折扣。

　　从产品上看，120-140平方米的产品降价不明显，小户型降价较大，但销量上升的也快。说明开发商对未来市场成交结构的判断是，认为120-140平方米产品未来有较好的需求但供应量增长将放缓，所以对这类产品采用惜售的价格策略。而小户型的购房者则对价格比较敏感，一定幅度的降价后，销售量就能释放出来。

1.2五月以来承接量已有显现

今年1-4月，北京一手房日均成交分别为去年同期的60%、61%、63%、48%，呈现低迷的走势。

　　进入4月下旬以来，由于开发商加大了推盘和价格优惠力度，新入市项目定价合理，持销项目有一定折扣和优惠，在购房者和开发商各让一步的市场格局下，市场的承接量已有显现，5月1日至16日，日均销量继续温和上升，达到日均241套，已非常接近去年同期的日均水平（254套），比4月成交情况有明显好转。这也显示，市场的刚性需求并没有因为调控而消失，人口的迁入、结婚需求仍然是北京住宅市场刚性需求存在的基础，在适当的时机被延缓的需求会释放出来，由于这类需求购房者的决策比较理性，在今年的宏观及信贷政策环境下，我们判断需求的释放也是一个逐步的过程。

　　至5月16日，日均成交与去年5月全月日均308套仍有22%的差距，全月是否能接近去年5月水平，还需要观察下半月的成交情况。

2.市场已产生分化的趋势

在整体销售量萎缩的同时，市场产生了分化的趋势。分化主要表现在两个方面：一是开发商之间的分化，二是产品间的分化。

　　品牌开发商今年以来特别是4-5月入市的项目普遍实现了较好的销售，而部分中小开发商则面临不小的销售压力，从我们的调研情况来看，有较大品牌影响力公司的项目，如其定位和定价合理、区位良好、配套成熟，销售将明显优于一般质地的项目。

　　如招商地产的公园1872，5月1日推出的3号楼至今已经销售了70%。金地的金地名京，紧邻地铁四惠站，距国贸CBD只有2站距离，精装加上优良的项目位置，略低于市场心理预期的开盘价格，推出市场就获得了良好的市场反应，08年1月下旬推出以来已销售了95%。金隅万科城五一期间入市，位于昌平城区中心，属于万科的新市镇产品系列，虽然与市中心距离较远，但项目目标客户定位于当地，而当地以往没有较优质的项目使需求得到充分释放，定价也比预期的8500元低近10%，一次性付款有9.3折优惠，销售情况非常良好，已销售95%以上。位于同一区域的紫金新干线销售情况虽然也不错，但销售率还是低于万科金隅城。万科的中粮假日风景五一期间推出的项目已售近40%。

　　而同期入市的部分非一线开发商的项目，如4月下旬入市的鼎城至今只销售了10%，珺峰在08年3月重新推出曾在07年4月推出的两栋楼，该项目至今也只销售了不到10%。

　　产品间的分化主要表现在：中心城区（五环内）首次置业项目销售较好，郊区盘如果定位不够理想、配套未成熟，则面临较大的销售和降价压力。

　　3.四大公司项目销售情况较好

万科、金地、保利、招商地产在北京的主要在售项目普遍销售情况较好，但也出现了不同程度的分化。

　　综合来看，招商销售情况最好，但招商在北京目前只有一个在售项目，并不具有完全的代表意义。万科、金地项目各有差异，销售进度受项目本身定位、位置、品质影响。保利的项目则表现一般，原定于4-5月入市的两个项目将推迟到下半年开盘，保利垄上别墅是由于规划需要调整、而西山林语可能是由于蓄客量不足。
4.未来商品住宅有效供应增长有限

2008年北京计划新建住房2750万平方米，其中商品住房1600万平方米。2009年计划新建住房2830万平方米，其中商品住房1600万平方米。而北京05-06年商品住宅成交量都在2000万平方米以上，07年成交1600万平方米，当地开发商认为1600万平方米是北京比较正常的年成交量，08-09年的商品住宅新开工计划仅仅只能满足正常年份的市场需求量。

　　另外，北京目前的土地一级开发制度也制约了有效供应的及时释放。政府将土地一级开发交由开发商来实施，开发商在垫付资金的同时，只能获得8%的一级开发净利润，由于开发商积极性不足和动迁等因素，北京历年的二级土地供应都不能按计划完成。

　　5.北京市场总结

北京市场今年特别是4-5月份以来，由于新入市项目定价较合理，持销项目折扣较大，市场承接力已有所显现。开发商如想取得超越市场的表现，公司本身的品牌、项目定位、项目品质是重要的因素。

　　07年全市一手房销量为1600万平方米，从今年1-5月成交量判断今年全市的成交量可能在去年的80-90%间，即1400万平方米左右。未来2-3年，北京商品住宅的有效供应可能偏紧。

天津市场：

　　1.五月以来成交情况不容乐观：

　　1.1房展会观望气氛依然较浓：

　　展会期间（4.26-4.29），12万人到访，比去年秋季（10月）房展会到访人数上升20%，成交套数988套（经济适用房约占15%），扣除经济适用房，却比去年秋季房展会略降2%。与去年春季同期房交会相比，成交套数更是下降27%，但其中二手房成交上升显著，升幅达21%。

　　房展会数据显示：观望气氛依然浓郁，在房价没有明显下降的情况下，部分购房者转向购买二手房。

1.2五月以来成交量并没有如期回暖

进入五月以来，日均成交量并没有按照5月旺季的规律如期回暖，相比较3月甚至出现了持续转弱的局面，同样，同比变动率在3月一度达到+20%后，转头向下。目前日均成交套数只及去年同期的65%。我们认为，市场出现这种状况的主要原因还是在于市场还没有开始进行足够的调整，购房者和开发商仍然在价格上僵持，导致市场观望气氛较浓。



2.市场仍在价格博弈阶段：

　　我们的调查显示，购房者和开发商正在进行价格上的博弈，近期一手房价格基本维持。大多数项目折扣在1%-3%的幅度内，另外部分项目有一些办卡、送装修等优惠。没有普遍出现大幅打折。打折幅度大的主要是珠三角开发商，富力的三个项目折扣在5-7%。万科在天津的项目，基本还是一次性付款3%折扣，按揭2%折扣，但采取了一些变相的打折措施，如：万科假日风景5月10日起重点推88平方米的二居产品，额外有1个点的优惠；万科金域蓝湾可免费办理VIP卡，额外可获得1.2个点的优惠。

　　全市二手房价格从07年12月初到现在基本持平。从二手房价格的走势也可以反映住宅市场的价格依然比较坚挺。



3.预测今年成交量不会很乐观

从近3周的成交套数来看，5月超过4月应不成问题，但5月来平均日成交套数仍低于3月份平均，估计全月也难以超过3月，市场走势仍然偏弱。

当地主要开发商普遍认为，天津市场较正常的年销售面积在900万平方米左右。由于08年起小户型项目占比不断提高，即使在成交套数相近的情况下，销售面积也将会低于900万平方米，考虑调控因素，我们初步判断，天津市场08年一手房的销售面积估计会在800万平方米左右。

　　4.未来市场将承受较大的供应压力

天津2008年全市计划新开工住宅建设总量1800万平方米，比2007年增长12%，计划新开工建设廉租住房、经济适用住房和限价商品住房等保障性住房605万平方米，两者相减，商品住宅的新开工建设量将达到1195万平方米，比正常年份的需求量高32%；2009年计划新开工住宅建设量2000万平方米，其中保障性住房705万平方米，商品住宅开工量1298万平方米。即使不考虑部分保障性住房对需求的分流作用，08-09年商品住宅的计划开工量也将对未来市场形成不小的压力，但短期内对市场影响有限。

　　5.天津市场总结：

　　目前天津市场处于明显的胶着状态，价格并未见普遍松动。我们初步判断一手房市场价格未来会有一定的下降来激发销售量的释放，由于这个阶段何时来临，价格调整会以何种方式进行还充满不确定性，因此，天津市场的调整可能需要更长的时间。


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